1、从制度绩效角度分析改革开放以来政府提高效率的实践成效摘要：住房是人类最基本的需要之一。住房问题不仅是经济问题，也是关系国计民生的重大社会问题。住房制度改革对于解决好住房问题具有重要的意义。中国住房制度自 1988 年全国性住房改革以来，取得了一定的经济成效和社会成效，但也存在着一些问题。 关键词：住房制度；成效 中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-02 一、引言 新中国成立之初，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。长期实行这一制度带来了房子分配不公平、供给不足等问题。1978 年邓小平提出了关于房改的
2、问题，由此开启了我国住房制度改革之路。下面将着重介绍 1988 年全国性住房制度改革以来我国住房制度的改革成效。 二、1988 年以来住房制度改革历程 （一）19881994 年全国性住房改革 1998 年 1 月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议” ，同年 2 月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 ，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。从 1991 到 1993 年，国务院共召开三次房改工作会议，重点围绕“租金改革” 、 “住房销售”等议题展开，最终确立了以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。 （二）
3、19941998 年“三改四建” 1994 年 7 月 18 日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建” 。 （三）19982003 年住房全面市场化 1998 年 7 月 3 日发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ，通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标；同时决定，1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制
4、度从政策上退出历史舞台。23 号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。 （四）2003市场化深化 2003 年发布（国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ） ，认为自 1998 年 23 号文件发布五年来，城镇住房制度改革深入推进。18 号文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。 30 多年的住房制度改革，带动了房地产业的迅速发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对拉动经济增长，吸收就业，提高人民生活水平等方面起到了重要的作用。下面从经济成效和社会成效两方面进行阐述。 三、住房制度改革成效 （一
5、）经济成效 1.促进了房地产业的繁荣与发展，带动了 GDP 增长 1998 年住房市场化改革以来，房地产业发展迅速。根据国研中心的统计数据，1998 年至 2004 年我国的房地产投资完成额持续了 7 年的两位数的快速增长。2000 年以来，房地产投资占全社会的固定资产投资比重超过 15%。 房地产投资促进了房地产业的繁荣与发展，同时为我国国民经济的增长做出了重要的贡献。以下是 1988 年以来房地产业发展和对 GDP 贡献的相关指标。 从上表我们不难看出：我国房地产业的增加值从 1988 年不足 500 亿元增加到 2011 年 26707.996 亿元；对 GDP 的贡献率由 1988 年
6、 3%增加到2009 年 6.46%，部分年份达到 7%；在我国经济增长速度最快的 2007 年，22.88%的增长速度，其中由房地产拉动 1.59 个百分点。 2.专业化分工使得大量与房地产相关的中介机构出现，吸纳了大量的就业人口 房地产业市场化促进了劳动分工。专业的建筑公司、设计院、房地产公司增多，房地产业分工细化，效率提高。我国建筑企业有 1998 年得45634 个逐年增加，到 2011 年达到 72280 个，与此同时相关统计数据显示：1998 年我国房地产业的就业人数为 82.59 万人，到 2011 年房地产业就业人数达到 225.7 万人，比 1998 年翻了大概两番。房地产业
7、及其中介机构的兴起发展对于吸纳我国大量的就业人口，解决我国日益严重的就业问题起到了积极的作用。 （二）社会成效 1.建筑业施工及竣工面积逐年增长 根据统计数据，2011 年我国施工房屋面积 50.68 亿平方米，是 1998年 5.077 亿平方米的 10 倍，年均增加大约 3.5 亿平方米；2011 年我国新开工房屋面积 19.1237 亿平方米，是 1998 年 2.0388 亿平方米的 8.38 倍，年均增加 13146.07 万平方米，其中住宅新开工房屋面积 2011 年为14.7163 亿平方米，是 1998 年 1.6638 亿平方米的 8.84 倍，年均增加100040.38 万
8、平方米；2011 年我国竣工房屋面积 9.26 亿平方米，是 1998年 1.7567 亿平方米的 5 倍多，年均增加 5769.23 万平方米。 2.城镇居民居住条件不断改善，居住水平大大提高 住房是人类赖以生存的基本条件。住房制度的改革提高了人们的居住水平。1978 年我国城市人均住房面积只有 6.7 平方米，之后的 30 多年我国城市的人均住房面积在不断增长。2003 年住房市场化改革开始，我国城市人均住房面积达到了 23.7 平方米，是 1978 年的 4 倍，截止到2006 年城市人均住房面积达到 27.1 平方米。 不可忽视的是，住房制度改革在给我们带来成效的同时，也带来了一些负面
9、的效应。 四、住房制度改革负效应 （一）房地产市场的投机行为造成房地产市场的泡沫 房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产；但是与虚拟经济膨胀的原因相同，都是出于投机目的的虚假需求的膨胀。近年来房地产商大肆囤地、炒地， “地王”频现，说明投机现象十分严重。即人们买房子不是为了居住，而是为了转手倒卖赚买卖差价利润，这种行为一旦成为你追我赶的群体行为，就很难抑制，房地产泡沫随之产生，再加上各商业银行关于住房贷款业务的推出，更加助长了这种投机行为。 （二）市场化的改革，商品房空置率高，资源浪费严重 根据相关学者对于统计数据的整理，1998 年住房市场化改革以来，我国的商品房空置率一直保持在 15
10、%左右近年来达到了 20%以上。一方面存在大量的闲置的商品房；另一方面存在着大量的低收入家庭买不到房子，甚至没有房子可以住，造成了资源浪费，社会福利损失。 （三）住房制度改革未能有效解决中低收入家庭的住房问题 房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，发展中国家房价收入比在 3-6 倍之间为合理区间。2011 年武汉科技大学王瑞丽学者对我国的房价收入比进行了测算，结果显示：目前我国的平均房价收入比已达到 8.3 倍，大大超过了发达国家的水平，而我国房价收入比远远超出世界银行 5：1
11、 的警戒线标准，远远超出了普通百姓的承受能力，表明房价上涨速度远高于收入增长速度，居民购房支付能力下降，使中低收入家庭难以承受。 住房问题不仅是经济问题，也是关系国计民生的重大社会问题。30多年的住房制度改革使我们享受了改革的红利，同时也带了一些问题，住房制度改革任务仍然艰巨。 注释： 历年统计年鉴整理得出。 中国历年统计年鉴。 历年统计年鉴整理得出。 王瑞丽：我国房地产泡沫的测度研究武汉科技大学J.商场现代化，2011 年 7 月（上旬刊） 。 参考文献： 1杨丽.我国城镇住房制度改革的实践与成效研究D.中南民族大学硕士学位论文. 2王瑞丽.我国房地产泡沫的测度研究J商场现代化，2011，7（上旬刊）. 3孔凡文，刘亚臣.我国住房制度改革 30 年来的得与失J.改革与战略，2011，4（27）.
