1、房地产经济的发展思路与对策摘 要：经济的发展促进了住房、商业、娱乐等设施需求的增长，房地产业的快速发展又拉动了经济的扩张。然而房地产业的不断膨胀，泡沫迹象越来越明显。从国外房产泡沫破裂情况看，后果是非常严重的。由于经济本来就是一张大网，与房地产业关系密切的金融业将首当其冲受到冲击，之后将波及到整个社会，所以房产泡沫是不容忽视的。本文分析了房地产经济的现状，并以此为基础探讨了发展的思路和对策。 关键词：房地产经济；现状；发展 一、 我国房地产经济发展现状分析 1. 房地产市场繁荣，促进了经济增长 房地产经济的快速发展，尽管问题很突出，但在推动经济增长方面的贡献也是显而易见的，房产业作为基础产业，
2、直接带动了与之相关行业的快速发展，建筑、装修、钢铁、建材、家电、金融等行业都因此受益，而这些行业的发展又会影响更多其他行业的投资热情，如此一来如滚雪球般推动了国民经济发展，GDP 也可以保持较高的增长速率。另一方面，房地产经济的发展一定程度上解决了住房问题，因为房子建得多了，人们购房机会自然增加了；同时，房地产经济在配合城市化进程方面一直发挥着重要作用，对于改善人们生活水平和生活质量方面发挥的作用也不可否认。 2. 房价涨幅过快过频，工薪阶层买不起房 房价的过快增长，以致一般工薪阶层没有能力买房，这成为房地产经济争议最大、怨言最多的地方。据介绍，目前我国的房价收入比已经高居世界之首，北京五环内
3、房价对于中产阶级家庭收入的比例达到 24，这相当于美国房价收入比的 4 倍；中小城市房价收入比低一些，但也达到 1520 之间。 一方面是很多人买不起房，另一方面是大量的商品房闲置，而保障性住房供不应求。国际惯例房屋空置率在 5%10%较为合理，在 10%20%比较危险，在 20%以上严重积压，但中国房屋空置率平均水平约在 30%，个别城市甚至超过了 50%。 3. 银行信贷非理性化，助长地产盲目投资 房地产经济的发展需要大量资金，而资金来源主要靠银行贷款，尤其是房地产商投资前期的融资渠道。通常房地产商从银行借贷，把房子卖出去，收回成本和利益后再偿还银行。银行业过去主要投资在生产性项目上，如今
4、更多的是投资在消费性项目上，这是经营理念上的转变，然而我国信用制度、抵押制度及抵押保险制度相当不完善，因而这方面信贷的过快增长蕴含着极大的风险。一旦房地产经济出现问题，将对我国整个金融业造成巨大冲击，这是无法轻视的问题。 4. 政府调控效果微，经济泡沫风险大 为了抑制房地产市场投资过热，近几年国家先后出台了一系列调控政策，如国务院 2010 年出台“新国十条”提高了炒房门槛，2011 年公布“新国八条”进一步抑制房价，但房价上涨趋势并没有得到根本抑制。造成这种局面的原因有政府规划脱离市场、调整脱离实际、土地审批制度不健全等原因。由于出售土地和地价上涨的最终受益者是地方政府，土地审批权也在政府，
5、房地产经济对地方政府财政收入和 GDP 的贡献也很大，所以真正抑制房价可能对地方政府并没有什么好处。结果不顾实际需要盲目规划和开展所谓的“筑巢引凤”的建设。调整本应按照市场规律办事，但实际情况是不尊重投资取向，利用地产批租权强行改变投资方向。 经济过热引起泡沫越吹越大，迟早是要破裂的。按国际观点住宅总值与 GDP 总量比值不能超过 200%，但在我国二线城市都已超过 360%，有些城市达到 400%，东京房地产泡沫危机时也不过是 310%，中国经济的特殊性可见一斑。 二、 保持房地产经济可持续发展的思路和对策 1.健全房地产市场法律法规体系，加大房地产体制改革的力度 我国房地产市场发展时间较短
6、，各地情况差别千差万别，总体而言房地产市场较不成熟、规范和稳定，相关法律法规虽已出台一些，但谈不上完善，如有些条款实际操作性差，地方政府没有根据本地情况细化等，因此需要健全房地产市场法律法规体系，提高可操作性和尽快规范房地产市场。另外，应加大房地产体制改革力度，目前房地产市场被定位为纯经济领域，房地产的社会功能受到忽视，因而无法解决公共政策缺失的问题，应当赋予社会功能，构建完善的政策体系，并对触及核心的土地制度进行改革，解决好房地产业的基础问题。 2. 综合土地经济行政手段调控，完善金融体系结构与信贷政策 房地产市场体制不健全和市场结构不合理是导致房价上涨过快的主要原因，要对房地产市场进行调控
7、应综合土地、经济、行政手段。土地管理审批制度存在较多问题，乱占耕地、强征用地事件较多，所以规范土地管理应从完善土地审批制度做起，还应建立土地储备制度和国有土地市场化供应机制，实现土地供需平衡、价格合理。经济手段应利用好税收和信贷政策，完善金融体系结构。利用存款准备金和利率制度，控制市场资金流动量，使房地产降温；利用税收政策抑制房产投机行为，如通过增值税、资本所得税、不动产税进行调节平衡。房地产金融结构体系应进行调整，增加消费贷款比重，以降低金融风险；建立住房抵押贷款二级市场，通过抵押贷款证卷化，使房地产市场与资本市场纳入更加联系紧密的金融体系中，在分散银行贷款风险同时也提高了房地产金融的市场化
8、程度和效率。通过政策、征费、限购等行政手段加大对房地产市场的管理力度，控制通过炒房推高楼价的行为。 3.寻求泡沫经济的突破口，供需关系平衡摆脱危机 泡沫经济一旦破裂对整个国民经济的破坏性将是巨大的，美国次级房贷危机引发的世界金融危机至今仍在影响着世界经济，所以面临地产泡沫经济困境不能置之不理或坐以待毙，应积极寻求走出困境的突破口。可采取的措施有： 一是建立全国房地产市场信息监控体系，加强对房地产交易价格的监控； 二是建立全国统一的房地产市场运行预警机制，加强对房地产信息的收集、整理和分析，预防泡沫危机。 同时，还应着力解决供需平衡问题，加大保障性住房的力度。保障性住房只应满足广大中低收入阶层的需要，因此要严防不符合要求的人获得后借机高价转租牟利。 三、 结语 李克强总理近期已多次强调，通过房地产调控来扩大内需、调整经济结构以促进可持续性发展，可见国家对房地产经济的重视程度。但房地产经济中深层次的问题非常复杂，危机的解决需要全社会共同努力、共谋出路，才能让市场回归理性和正常。 参考文献： 1 双德会. 论新时期下我国房地产经济的发展趋向J. 现代经济信息，2013. 2 赵霞. 浅析中国当代房地产经济现状J. 商情，2012.
