1、房地产开发成本测算控制研究摘要：国家宏观调控经济发展的今天，随着房地产行业在建设技术上的不断提升，在工程分工上的不断细化，为保证众多房地产开发单位、企业实现利润的最大化，就需要在房地产开发成本测算与成本控制上下功夫。本文就房地产开发成本测算的具体内容作了介绍，对房地产开发成本控制的各个方面作了说明，并对有效实现成本测算和控制提出了几点建议。 关键词：房地产开发；成本测算；成本控制 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01 进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其
2、他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。一、房地产开发成本测算的分类研究 房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 ，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并
3、且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。 1.土地成本 土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占 30%，并有进一步上升的趋势。 2.前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过 6%。 3.建筑安装工程成本 建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造
4、价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的 40%左右。 4.市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在 20%左右。 5.开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据
5、各公司实际的管理水平按比例计算。销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。 二、房地产开发成本控制的分类研究 房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发
6、项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。 1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制 房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。 2.勘察设计和前期工程费的控制 对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承
7、包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。 3.建筑安装工程成本的全程控制 加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。4.管理费用 定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。 5.对财务费用的全面控制 安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从
8、贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。 6.对税金的控制 房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。 7.建立动态成本控制制度 房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。 三、总结 房地产开发单位要使利益最大化，就必须在成本测算和成本控制上严格把关，要结合实际情况，制定合理的开发方案，坚持全过程的监督管理，通过不断地分析和总结，及时更正错误与减少费用支出，从而使房地产开发单位、企业在保证质量安全的前提下，得到更好的收益，建立更加完善的开发成本测算与控制模式。 参考文献： 1殷芳.浅论房地产开发成本及其核算C.纪念房地产开发会计学术委员会成立十周年论文集，2004.
