1、房地产企业提高成本管理效率探究摘 要 随着经济的迅猛发展，房地产已经成为我国国民经济发展的重要产业之一，它的良好发展对于促进我国经济的健康发展具有重大的促进作用。而成本管理水平又决定着房地产企业的发展前景和经济效益，提高房地产企业的成本管理效率，对于加速企业资金和循环与周转，提高资金使用效率，促进企业管理水平的提高，使房地产业在宏观政策的调控下更加具有活力。 关键词 房地产；成本管理；成本控制 doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 16. 009 中图分类号 F275.3 文献标识码 A 文章编号 1673 - 0194（2013）
2、16- 0013- 02 0 引 言 成本是企业利润来源的直接要素，同样收入的前提下，更低的成本决定着更高的利润。为了增强企业的核心竞争力，成本管理也就不可避免地成为企业管理的中心环节，并发挥着巨大的作用。成本管理不仅要求数量的节约，更要求管理效率的提升，即对于未来成本的变化、决策的时间长度等应符合市场的发展，企业竞争的要求。这就要求企业管理者在生产过程中搞好成本控制和事后的成本核算、分析的同时，注重房地产业成本效率的管理，即强化成本决策及预测，确定目标成本，对事前成本控制力度，加快资金的循环与周转，促进企业的生产经营，以最大限度地获取经济效益。这也是当前成本管理区别于传统成本会计的重要标志。
3、加强成本管理是企业在竞争中获取胜利的重要保证， 也是提高经济效益的主要途径， 这一点对于房地产开发企业来说尤为重要。 1 房地产行业在成本管理过程中存在的问题 1.1 成本管理控制体系不健全 经过分析我们发现，在现阶段很多房地产行业并没有认识到成本管理的重要性，很多企业在成本管理方面都是敷衍了事，他们认为加强企业的销售业绩才是硬道理。诚然，销售业绩很重要，但是良好的成本管理将会使企业发展得更好。因为重视不够，即使一些企业建立了相对完善的成本管理制度，但是在执行的过程中力度很弱，更别说事后监管，这种只安排工作而不考核其工作效果，或者只奖不罚、奖罚不到位的做法，不仅会严重挫伤有关人员的积极性，对于
4、成本管理重在数量而非质量，从而房地产成本管控的效率必然相当低下。 1.2 对成本管理认识不足，成本管理人员素质不高 目前，我国房地产行业过度地关注销售业绩，而忽略了成本管理的作用，成本管理人员对于成本管理的重要性的认识还不够全面，把过多的注意力放在了加强企业销售效益的管理上，而并没有认识到科学的成本管理对于提高企业的核心竞争力具有的作用。提高房地产企业成本管理的效率，必然使企业对于成本变动更加敏感，这样不仅可以提升企业抵御风险的能力，也可以最大限度地提高企业的利润。相应地就对房地产成本管理人员提出了更高的要求，管理人员不仅要具有敏锐的反应能力，还要有很强的专业技能。但是，在现实的实践中，成本管
5、理人员不熟悉现代化的成本管理方法，对新的成本管理理念非但不积极接受， 反而还回避甚至是拒绝。随着经济的高速发展以及经济环境的不断复杂化，对房地产成本管理人员也就提出了更高的要求，建立一支高素质的成本管理队伍对房地产行业而言已然必不可缺。 1.3 房地产企业资金预算和监督机制不完善 房地产企业的成本是与资金流转紧密相关的。众所周知，房地产企业是资金密集型行业，成本控制效率的高低，直接决定着企业资金估算的准确程度，决定着企业融资成本的高低。一些房地产企业没有认识到这一点，往往片面地考核收益与投入之间的比例关系，却忽视了成本开支的时间界限，与企业资金流入的匹配程度等等。而不合理的成本支出安排，则往往
6、出现较大的资金缺口，使企业增加融资成本。从另一个角度说，也增加了企业资金链断裂的隐患。从广义的成本角度而言，一些房地产企业的财务部门对应收账款、预付账款和其他应付款等往来账项都不进行跟踪监督管理，最终使房地产企业的资金成本较高。 1.4 房地产企业成本核算往往偏离实际工程进度 在房地产企业中，由于各个施工项目都具有投入资金大、建设周期长、回收资金慢等特点，就使得房地产企业的项目成本核算远远地偏离了施工进度。一方面，要想进行成本核算就必须要得到施工单位开具的发票，而项目一般投入的资金都比较大，很可能在短时间内没有支付给施工单位款项，但施工还在进行，这就导致了成本核算的拖延，使得成本核算缺乏真实性
7、和及时性。另一方面，在工程建设的过程中，施工单位需要将实际工作情况上报到监理部门进行审批，长时间的审批使房地产企业无法得到准确数据，而根据预计产值进行成本核算，这样就缺乏准确性和真实性。 2 提高房地产成本管理效率的策略 2.1 提高房地产企业成本管理控制体系的完善程度 房地产企业的成本管理控制体系是一个系统而全面的控制体系，包括有事前控制、事中控制和事后控制 3 个方面，要做到事前有预算控制、事中有动态控制、事后有分析反馈的控制。在事前控制中应该采用全面预算管理进行系统的控制。从提升成本控制效率的角度出发，对于各部门确定成本控制关键点，制定目标成本与进度节点计划，然后定期进行偏差分析，考核奖
8、惩。 2.2 树立房地产企业重视成本管理和人才的观念 房地产企业应该树立起正确的成本管理观念，将成本管理看成是一项比较复杂的系统的工程，切实提高成本管理的地位，对成本管理的内容和方法进行全面系统的研究，同时必须加强对成本管理人员的培训教育工作，不断地提高成本管理人员的专业胜任能力和职业道德素质，使他们的综合素质更加满足房地产企业在竞争激烈环境中的长远发展，增强其对于市场价格变化、目标成本与实际成本的偏差等方面提升敏感度，从而切实提高房地产企业成本管理的效率，从整体上提高房地产企业的成本管理水平。对于房地产企业而言，成本管理要从设计源头抓起，努力使全体员工传统上错误的成本管理理念“成本管理只是财
9、务人员、工程造价人员的事情，与自己无关”转变成“成本管理人人有责”的正确的管理理念。例如，龙信房地产有限公司在日常经营管理中一直注重对员工成本管理观念的培养，定期地对成本管理人员进行教育培训工作，提高了成本管理人员的专业胜任能力和综合素质，有效地提高了成本管理效率。又如，某房地产企业设计开发部工作人员，知悉地方政府将于2013 年 2 月 1 日上涨报建费，通过加班加点工作，提前完成了报建相关手续，从而赶在报建费上调前完成了报建手续，节约了前期费用数千万元。 2.3 完善资金预算管理、监督机制和成本核算制度 加强房地产企业管理层对资金预算管理的重视程度，建立健全完善企业的资金预算管理机制，在项
10、目投资进行前对所需资金进行全面预算管理，使项目负责人能够全面了解项目各环节资金预算计划，并对这些预算执行情况进行定期和不定期的监督检查，避免在预算执行过程中出现大额度的资金超支现象的发生。如果预算执行结果与预算本身有差异，还要对这些差异进行分析以适当地修正，确保经营目标和预算目标的实现。另外，还要对房地产企业的成本核算机制进行完善，虽然施工项目都具有投入资金大、建设周期长、回收资金慢等特点，但还是应该在资金支付时减少时间的拖延以保证成本核算和施工进度的一致性，从而保证成本核算的及时准确性。例如，招商地产有一套比较完善的资金预算管理和监督机制，切实提高了资金的使用效率，也增加了成本核算的及时准确
11、性，使其更加适应企业未来的长远发展要求。 2.4 做好全过程的成本跟踪与管控工作 目前，我国已经有很多房地产企业采用了全面预算管理的事前控制，主要以现金流的预算为基础然后围绕着直接构成项目成本的工程预算以工程进度为节点进行系统而全面的控制。在事中控制方面应该采用按成本形态进行的全过程的动态成本管理控制。所谓的按成本形态进行的全过程的动态成本管理控制是指针对每一个开发环节根据不同的成本形态习性，对成本进行分析管理和控制，从而降低一定的开发成本，有效地提高成本管理效率。在事后控制方面应该对各成本进行分析、评估和反馈，应该对整个项目的成本进行分析、评估和反馈，分析实际成本和预算之间的偏差是否合理，有
12、效地提高成本管理的效率。例如，淮安华德力置业有限公司就采用了事前的全面预算管理、事中的动态过程控制和事后的分析评估控制，真正做到了事前有预算，事中有动态控制，事后有分析反馈，为企业未来更好的发展打下了坚实的基础。 3 结 论 综上所述，随着我国房地产市场发展得越来越成熟，房地产企业间的竞争越来越激烈，降低房地产企业的成本支出，提高成本管理效率逐渐成为房地产企业经营活动中重要的一环。房地产企业应该根据自身所处的经济环境和自身企业特点选择最适合的成本管理方法；采取有效措施提高房地产开发企业的核心竞争力，在竞争中保持良好的核心优势；重视提高房地产企业的成本管理效率的工作，切实去提高企业整体的成本管理水平，为企业谋求更多的经济利益，使企业能够在激烈的竞争中立于不败之地，最终保证房地产业健康、稳定的发展。 主要参考文献 1刘燕.关于如何加强房地产企业成本管理的几点思考J.现代经济信息，2011（12）. 2王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨J.当代经济，2011（7）. 3王建军，孙一平.浅议房地产成本管理J. 科技创业月刊，2013（4）.
