1、房地产价格上涨的原因探究摘要:自 1998 年取消分房制度至今,十几年来房价一路飙升,我国房地产业逐步升温,房价居高不下。房地产调控一路如影随形,但似乎房价像脱缰的野马,越调越高。去年国五条的出台似乎向市场注入了房价下降的信号,但伴随着今年 3 月份房价的继续走高,房地产市场又一次出现上涨趋势。本文将从房地产供给、需求、政府调控政策等几个方面分析我国房价上涨的原因。 关键词:房地产业;房价上涨;原因 一、 房地产市场有效供给不足 (一) 土地资源本身的稀缺性以及我国土地制度的制约 我国土地资源有限,面对众多的人口,8 亿亩耕地的红线不能触碰,土地资源稀缺。而且,随着人口向大中城市的涌入,人均住
2、房面积减少,城市土地更为紧缺。加上我国现有土地制度的制约,土地的供给不足。 土地是国家所有,土地使用使用权的价格就是土地价格。根据我国土地管理法规定,土地一级市场是由政府垄断的。在一级市场中,国家是惟一的供给者;土地出让方式灵活,有协议出让、拍卖、招标和挂牌等多种方式,因此价格差异很大,这就导致了土地市场乃至房地产市场价格的差异性巨大,并引起土地市场存在混乱、不平等交易,寻租行为严重。土地是房地产的根基,土地市场的垄断和供给不足必将对楼市产生重要影响。 (二) 房地产开发成本高 1.寻租成本。我国现有的土地制度安排很容易产生寻租现象。由于土地资源完全垄断于政府,而土地行政审批部门的权力缺乏有效
3、的制度约束,房地产开发企业拥有寻租的机会。对房地产开发企业来说,获得土地资源是他们向政府官员寻租的动力。这样使得政府和房地产开发企业形成了利益共同体,房地产市场政商一体化加剧了房地产市场的区域性垄断。 2.土地成本。房产开发商购买土地的高成本,主要与我国的土地财政有关。地方财政为了增加财政收入,有提高地价的意愿。土地成本占到了开发商成本的 50%左右,其对房价走高的影响可见一斑。 3.劳动力成本。随着我国经济的增长,人均收入水平提升,劳动力成本增加。我国的人口红利逐渐消失,人口老龄化的趋势加剧,多种原因共同造成了用工成本的提高。 4.筹资成本。房地产业特点决定了它对资金的需求量巨大,且随着工程
4、的进行,必须有持续不断的资金投入。房产开发企业的运营资金需求较一般企业更高。鉴于如此高的资金需求,理论上说房产开发企业应该具有多元化的融资渠道。但彭兴韵的研究却得出了这样的结论:除自筹资金外,房地产开发企业的资金来源主要是国内银行贷款和其他资金来源。而其他资金来源基本上是以消费者按揭贷款为主的房地产预售款。总的来说,房地产开发企业 80%以上的资金来自银行贷款。在利率不断进行调整的过程中,房地产开发企业的资金获得成本也会上升。 (三) 供给结构失衡 2004 年 8 月 31 日,这一天是划拨用地停办“大限日” ,此后土地上市要通过“招拍挂” 。这之后,开发商更视土地为宝,为让土地创造出更大价
5、值,开始在产品上做文章。一方面,由于房地产开发商的逐利性,高档住宅等是他们开发的重点,而经济适用房、廉租房等具有社会保障性质的普通商品房供给量有限。这就是有很多楼盘空置率高的部分原因。另一方面,由于生活条件的改善,人们对于住房质量的要求越来越高,物业、绿化、小区配套设施、区位优势等都是人们买房关注的要素,这也无形中要求开发商提升房产质量,在房地产建设方面加大投入,这些也是造成房价上涨的原因。 (四) 房地产业竞争机制弱 在房地产区域市场中存在较大的进入障碍,使得房地产市场总体上缺乏足够的竞争,企业效率无法在竞争中提高,房产开发企业降低运营成本的动机明显不足,这也是房地产开发成本奇高的原因之一。
6、房地产市场的区域垄断性又使得房地产开发企业有相当的价格决定权,他们把高成本转嫁到购房者手中,这是房价居高不下的一个重要内在运行机制。二、房地产市场需求旺盛 (一) 改善住房条件的需求 随着收入的提高,人们对生活质量的要求也越来越高,不少人都想通过购买新房改善居住环境,或者方便子女接受更好的教育、方便出行或是工作需要等。 (二) 年轻一代购房的刚性需求 人们习惯于获得一种归属感和安全感,因此,拥有属于自己的房产是许多年轻一代的愿望。住房是很实际和现实的问题,对于许多人来说,这是属于生活必须品的范围。因此,这部分购房需求属于刚性住房需求。(三) 保值增值的投资需求 中国的投资方式还不是很多,储蓄利
7、率极低,在高通胀的时期还经常出现实际利率为负的情况。而投资股票、债券、基金等风险都较大,并且中国股市发展还不成熟,对于大多数散户来说赚不到钱还会陪得很惨。人们看到了房产的保值增值作用很强大,越来越多的居民个人涉足房地产。企业的多元化经营要求,使得企业往往把房地产业看做是多元化的战略目标,助推楼市繁荣,推高了房价。 (四) 投机获利的需求 随着中国经济的发展,对中国房地产市场普遍的乐观预期,使得大量闲散资金流向房地产市场,房产投机的囤房现象增多,进一步扩大了房地产市场的需求,甚至挤占了一部分正常需求,成为房地产市场价格的又一推手。 (五) 城市化进程中的住房需求 随着城镇化的逐步推进,城镇化率的
8、提高,城市人口增加的压力增大。转移到城市的这部分人的住房需求会带来地区房地产市场的繁荣发展。 三、政府和调控政策 (一)政府的土地财政政策与房地产价格调控存在内在的矛盾 近三年,土地出让所得每年稳定在 2 万亿元-3 万亿元的规模,房价跌落会让地方政府收入锐减。如上海、北京 2010 年的土地出让金均超过1000 亿元,占当地财政收入的近一半。从 2012 年全国土地出让情况来看,全年全国土地出让合同价款 2.69 万亿元,同比 2011 年的 3.15 万亿元,下降 14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。一些地方过度依赖“土地财政” ,往往不能很好的执行国家的调控政策
9、。政策制定之后的实施过程中,往往出现来自房地产开发商的阻力和政府的不重视,政策效力下降。另外,开发商和一些购房者经常钻政策的漏洞,如最近为应对新国五条的“20%个人所得税”而闹出的“假结婚”和“假离婚” 。 (二)调控政策重在抑制需求,对供给缺乏足够的政策力度 全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在两会上说,历次调控都是在需求上做文章,但在供给上,农村集体用地不能自由进入市场,各地为招商引资又低价出让了大量工业用地,工业用地浪费很严重。这些都减少了住宅用地的供应,如果这些问题能解决,住房的供需矛盾就会得到缓解。 房地产市场调控的政策多围绕限购、限贷和提高贷款利率和存款准备金率、增
10、税等压制需求的角度进行,而真正提高有效供给的措施不到位或者如隔靴搔痒,只是一笔带过,没有严格的执行标准。另外,政策的制定缺乏约束监督机制,对开发商经适房和保障房的建造情况缺乏监督。 四、宏观因素 (一)流动性过剩 李学林等 2008 年指出, “我国流动性过剩是我国房地产价格上涨的根本性原因” 。他们通过计量模型得出的结果表明,我国的房地产价格和广义货币供给量 M2 之间存在稳定的均衡关系,流动性的增加使得我国房地产市场价格不断上涨。在我国生产力不平衡结构下,流动性过剩导致大量资金涌入我国房地产行业,造成我国房地产价格快速上升(李学林,张俊 2008) 。 (二)房价上涨的市场预期 在 200
11、4 年的时候,政府为抑制投资过热,促进国民经济持续健康发展,重点针对土地市场开展整顿,严格控制土地供给。房地产开发企业基于其自身利益考虑,不断在社会上抛出“地荒论” 。还有一线城市频现“地王” ,使得百姓对购房价格预期发生了变化,购房者和房地产开发商之间信息不对称,开发商会以地价不断攀升来误导购房者预期,渲染房价会大幅上涨的市场氛围,社会上形成一种房地产价格将不断上涨的心理预期。 (三)银行推出的住房贷款政策 自 1998 年以来,个人住房贷款发展迅速,成为我国商业银行重要的贷款业务之一,也成为大多数居民购房的首选付款方式。根据贷款人的不同,个人住房贷款的方式分为三种:公积金个人住房贷款、商业
12、性个人住房贷款和个人住房组合贷款。个人住房贷款是房地产需求的巨大支撑。 (四)境外资本涌入中国楼市进行炒作 在过去几年中,央行实行适度从紧的货币政策,银行贷款收紧,房地产公司与境外投资者的关系变得日益密。我国几乎所有大型房地产商开发企业的战略伙伴都有境外投资机构。尽管国家采取了系列措施限制外资进入,但境外投资有增无减。据统计,房地产投资开发企业利用外资占国家实际利用外资比重达到 11.8%,这充分说明了外资进入中国后涌入了房地产等热门行业。人民币的走强,也使得外界对人民币的升值预期增强,越来越多的境外资金涌入中国,这部分资金也助推了中国的房地产市场。 (作者单位:郑州大学商学院) 参考文献: 1马 征.从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因 J.商业经济,2008 年(9). 2李学林,张俊.我国房地产价格上涨与流动性过剩关系的实证研究J.中国物价,2008 年. 3郭宝洁,张鹏.浅谈房地产价格上涨原因及对策 J.生产力研究,2010 年(7).