1、海外地产投资热：想要赚，先备课近几年，中国人海外投资地产十分红火，从中秋国庆期间密集举办的各地房博会最新消息来看，海外房产投资今年再次形成热潮，其中欧洲、澳洲、东南亚地区为首选投资目标。欧洲资产优质，市场成熟，法律完善，偏重移民、留学投资，换言之，这个是中长线；澳洲居住环境不错，地大物博，但相比欧洲，包容度相对较差，并不适合“散户”入货无论是欧洲，还是澳洲、东南亚，对于有意投资海外地产的中国人来说，最基本也是最重要的，是必须在投资以前充分做好“功课” ，这是海外置业成功的关键。 看准回报率 他 2 年炒出 19 栋房产 不愿过每天朝九晚五的生活，26 岁的华裔青年杨威（Leon Yang）两年
2、前来到拉斯维加斯开展他的创造财富之旅，两年以后的今天，他已经拥有大赌城区内 19 栋房屋，每一栋现在的市价都比他买的价钱高，房屋出租后带给他的周转现金，让他有信心实现“33 岁退休”那句年轻人爱挂在口头上的梦想。. 杨威说，两年前，他第一次来到赌城，看到挂牌求售的房屋到处可见，而且卖价比 2005-2007 年间跌了六、七成，他一下子看到了“从买房产发迹”的可能性。由于觉得机会一生难逢，他马上考了内华达地产经纪人执照，准备作一名地产投资者有经纪人执照，至少可节省下每笔交易的经纪费用。 2011 年，拉斯维加斯的地产仍是银行法拍屋遍及，买主可砍价的时期，杨威手中现金不多，没工作贷不到款，于是他把
3、要投资买下房屋的方向，定位在屋主自己贷款的先决条件下，他的做法是只付少许头款，付给屋主比市场上高的贷款利率，有不少屋主懒得自己管理出租，宁可卖给杨威，收取他 6.5%到 7%的长期贷款利率，比把卖屋款存进银行，利息好多了，他的地产经纪执照完全没用到。 大学主修财税及经济的杨威在变成一名投资人以后发现，开始从事地产这一行后，自己关注的知识面更广泛了，各地区的市场情报、美国经济及通货膨胀，房地产的价值分析等等，他还参加各项地产研讨会，掌握最新市场动脉，同时建立房屋整修包工渠道，他的生活因此变得充实、有目标，他乐此不疲。 对拉斯维加斯今天的房市，杨威的看法是：仍然可进场，只要换另一种思维，放远眼光，
4、不要去懊恼没有在过去二、三年买到房子，现在赌城投资房屋还是有 5%-10%的回报率，虽不如前二年 10%-15%回报率时期，但买主很多，房价有升值空间，要知道，拉斯维加斯这个城市仍在继续成长之中，人口持续增加，较美国很多城市更为理想。 他买的房子当中，不乏别人转手获利的房屋，他选中的理由是别人赚了万余元就出手而且愿贷款给他，他付给卖主的贷款月付比收来的租金打平，甚至还能剩余少许现金流，他准备多做几年房东，再过二至三年房价更高时，再决定出售。杨威说，自己还年轻，未来还会出现几个买进卖出的循环周期。 寻找潜力股，投资澳洲房产 钱信维是投资市场的“老法师” ，涉猎过很多领域。他是一个土生土长的上海人
5、，有着与生俱来的精明。他的第一桶金来自国库券，那让他很快成了万元户，也让他发现了投资的魅力：“我发现靠钱生钱其实是一件非常有意思的事情。 ”1992 年初，股票认购证在上海亮相，钱信维不顾家人反对，再一次把自己所有的资金全部押了上去，这次他足足赚了两百万元。1997 年，钱信维投资邮票时首尝失败的滋味，200 万元打了水漂，虽然受到了打击，但投资的理念已深入他的内心。而他对于投资机会的把握，也如非洲草原上猎豹的嗅觉般敏锐。 在 2002 年底，他看到有温州朋友开始在上海收购房产，于是他也开始进入房产投资领域，随着房价一路上涨，他手中的房产数量也在不断增多，最多时曾达到 12 套。而他开始关注海
6、外楼市是在 2005 年，那时身边一些朋友因为资金链断裂的惨状，让他开始考虑如何有效配置资产，寻求一种更合理稳健的投资方式。一次偶然的机会，钱信维听一位澳洲回来的朋友介绍说澳洲房产有不小的投资机会，这位朋友告诉他，自己2002 年在悉尼买了一套房，三年时间涨了 70%，这位朋友还告诉他，澳洲的房地产市场在近 40 年的时间内，一直持续上涨。他似乎一下找到了答案。 有一次他看到网上有一篇文章介绍澳洲房产，这篇文章提到，澳洲房价与工资收入比要比上海低得多。当时上海的房价收入比已经超过20：1，而澳洲各个城市却普遍只有 6：1 左右，但澳洲的经济水平远远高于上海，因此他觉得澳洲的房产肯定有发展潜力。
7、 通过进一步了解之后，钱信维发现朋友说得一点都没错。在近 40 年来，澳洲房地产市场基本上都保持着上涨态势，年涨幅在 8 左右，也就是说，每隔 1012 年房价就要翻一番。这种长期而稳定的增长方式，让钱信维非常心动。 说做就做。2005 年 9 月份，他挑中其中一套建筑面积约 300 平方米的独栋别墅，总价 34 万澳元，按当时的汇率，约合人民币 200 万元。钱信维购买的这套房产位于墨尔本西南面新兴开发区内，这是一个海外华人开发的楼盘。新兴开发区相对东面来说，目前还是一个尚未完全成熟的地区，但是墨尔本政府已经投入巨资在建设这个区域。 对于自己的选房经，他表示自己喜欢挑选潜力地区。他在上海当初
8、就以 5600 元/平方米买进虹口区的新外滩花苑，以 5000 元/平方米的价格在联洋社区购入一套商铺，到目前为止，住宅价格已上涨了 6 倍，商铺价格甚至翻了十几个筋斗。 “提前介入有潜力的区域进行投资，获得的回报会更高。 ”他说。 看上去很美 海外地产投资需做足功课 有数据就显示，近年来中国买家占欧洲境外投资者的比例已经达到了四成。不少跨国房产中介也都在以“海外买房不限贷” 、 “永久产权” 、“自由买卖”等宣传吸引中国投资者，然而投资海外房产，真的就是一本万利吗？ 业内人士提示，海外房产投资风险不可小视。首先，海外置业有好多税收相当高昂，在国外的房地产市场中，物业增值的速度通常比较缓慢，而
9、且持有成本较高。购买房屋后，除了贷款利息、物业费，还要缴纳物业税、土地增值税等税费。而像别墅这样的物业还需要缴纳保险费用。 在海外投资所存在的政治、政策、市场、汇率等风险是投资者必须正视的。按照美国相关规定，每年要缴纳房屋价值 1%到 2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的 5%到 10%作为管理费。一套 20 万美元的房子每年仅房产税就需要缴纳 2400 美元左右。 另外，值得投资者注意的是，不同国家、城市的购房投资的收益差别也相当大。如伦敦的租金回报率可以达到 6%，而温哥华租金回报率仅为 2%左右。 脱手也不容易，因为他们那边人少，人不多，你房子再好，没有人买你也是很麻烦的，有的人是
10、说我不卖我就租，实际上租也是很困难，并不是那么简单，例如收租金有时候就是很麻烦的一件事。 海外房产投资有一些关键问题，是在投资前必须去考虑的：1、当地合作伙伴关系；2、法律及交易程序；3、市场行情及前景分析；4、产品特质与购入/持有/租售方面的投入+产出全方位评估；5、最最关键的是，一旦出现特殊情况或不可控因素，您准备如何紧急处置？ 从目前已掌握的情况来说，国人在海外房产特别是住宅类房产领域的投资，失败案例不算很多，但其教训，依然是投资者在投资前要注意的。之所以投资失败，综合起来看，主要源于以下四种情况：1、没有深入了解和对比，高于市场价格入货；2、法律及交易程序不熟稔，产生纠纷或延长交易；3、因为突发情况紧急处置房产时产生巨额费用或只能低价抛售；4、对产品特质认识不清，与最初的投资目标不符。 所以，海外地产虽然看上去很美，但如果你在投资前不充分“备课” ，你可能会最终为这笔投资后悔。
