1、淮安市房价收入比实证分析1998 年我国停止了福利分房制度，房地产由此走上了市场化的道路。我国官方第一次提到“房价收入比”这一概念也是在 1998 年国务院颁发的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中，其中规定房价收入比为一套建筑面积为 60 平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。自从 2003 年国务院在 18 号文中明确将房地产业定位为我国支柱产业以来，我国房地产业步入了一个快速发展的阶段，房价也一路攀升，由此出现了“房奴” 、 “蜗居”等流行词语，于此同时，国家也采取了一系列的宏观政策去调控飞涨的房价，那么目前的房价是否已经高到老百姓无法承受的程度？
2、这一问题成为了国内很多学者研究的热点。要解决这一问题，首先就得分析房价的上涨与城镇居民收入的增长是否匹配，换言之：城镇家庭居民是否有能力去买房。这就是衡量房价水平高低的一个通用的指标“房价收入比” 。房价收入比不仅考虑到了市场需求，而且还考虑到了市场供给，进而能够较为全面地反映住宅市场的真实情况，并能有力地说明人们对房价的承受能力。 一、房价收入比的涵义、测量及其衡量标准 1.房价收入比的涵义。国际上，将房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio）定义为：“某一住宅市场上特定时间内销售的住宅的自由市场价格中位数和该市场上家庭年收入中位数之比” 。由于从我国统计数据中
3、无法得到与中位数有关的数据来源，因此，我国学者在做相关研究时，采用平均数代替中位数的方法。很多学者将房价收入比，定义为城镇居民购买住宅的平均总价与其家庭年均可支配收入的比值。年均可支配收入是指居民家庭在支付个人所得税之后，所余下的全部实际现金收入（不包括借贷收入） 。如果居民的可支配收入全用于购买住房，那日常生活从何开支？因此，年均可支配收入当中有一部分是用于消费性支出，而不是用于购买住房的，在分析房价收入比时，必须将该部分扣除更为合理，故很多学者计算得出的房价收入比实际上都是偏低的。本文认为房价收入比是指某一时期，平均每套商品住宅的总价与这一时期内平均每户可用于住房支出之间的比值。 2.房价
4、收入比的测量方法。根据房价收入比的含义，可以得出计算房价收入比的基本公式：房价收入比=平均每套住宅的总价/（城镇家庭年均可支配收入-家庭年均消费性支出） 。 在这个基本公式中首先需要明确的就是“总价”中每套住宅按照多大面积进行计算，目前国内学者在计算房价收入比时采用的房屋面积主要是 80 平方米、90 平方米、100 平方米，还有学者分别按照 80 平米和 100 平方米计算出两个房价收入比。本文认为按实际计算更为合理，即采用人均建筑面积乘以每户平均人口数。本文按照三口之家计算城镇平均每户人口数。 此外还需明确“收入”中的人口数，很多学者采用的是家庭总人口数，本文认为不妥，并不是家庭所有人口都
5、有收入来源，大部分家庭都是三口之家，即夫妻二人，带一个孩子。孩子若大学未毕业，又何来收入？若大学毕业，没几年又面临结婚生子，组建新的家庭。因此本文采用的方法是：城镇家庭年均可支配收入=城镇人均可支配收入2。 基于以上分析，本文将房价收入比的详细公式表示为公式（1） 。 3.房价收入比的衡量标准。国际上将合理房价收入比定位为 4-6 之间，即一个家庭用 4-6 年的时间购置一套住房。中国国土面积大，不同区域经济发展存在严重的不平衡现象，经济发达地区，人们的工资水平相对比较高，但房价更高；而经济不发达地区，人们的工资水平相对比较低，房价相应当然也要较发达地区低。4-6 年购置一套住房，中国有多少个
6、家庭在自己所生活的城市能够达到这个经济能力呢？很多人都是按揭贷款买房，且大部分人都是考虑到现有经济水平以及日常开支，最终采用 20 年的还款期限。由此可说明国际上的房价收入比衡量标准不适用于中国，本文认为房价收入比的合理区间在 14-20 之间。 二、淮安市房价收入比实证分析 淮安市地处江苏省北部，是中华人民共和国第一任国务院总理周恩来的故乡，中国国家历史文化名城，南京都市圈紧密圈层城市。2012 年淮安市实现地区生产总值 1920.91 亿元，比上年增长 13.1%，经济实现快速增长。随着 2010 年限购等政策实施以来，很多知名房地产开发公司如绿地、金地等纷纷进驻淮安，2012 年完成房地
7、产开发投资 280.55 亿元，淮安的房价近年来也在成为老百姓关注的焦点。那么淮安的房价是否在老百姓的承受范围之内呢？ 从淮安市历年统计年鉴中可得出 2006-2012 年淮安市住宅销售面积、住宅销售额、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出以及城镇居民人均居住面积的相关数据。根据相应数据，套用上文房价收入比的公式（1） ，计算出淮安市 2006-2012 年的房价收入比（表 1） 。此处每户平均人口数按三口之家来计算。 从表 1 的数据中能看出即便是作为房价绝对值不算高的三线城市淮安，老百姓也要至少用 25 年的时间去购买一套住宅，若是想减少利息的支付，将还款期限定为 20 年，那么
8、就意味着普通城镇居民需要减少消费性支出，降低其生活水平。其实对于现今的高房价，又有哪个家庭不将房价视为整个家庭经济开支中最为昂贵且耗时最久的一笔呢。 本文对整个淮安进行房价收入比的计算也存在一定的局限性，淮安市有很多区县，例如清河区、淮阴区、开发区、涟水县、金湖县等，笼统地分析整个淮安的房价收入比，偏颇。但由于相关统计数据获取困难，所以本文只能按照整个淮安计算平均的住宅价格以及用于购房的平均支出，从而得出淮安总体的房价收入比。计算房价收入比时所采用的公式不同，得出的结论当然也不同。本文在总结已有文献基础上，引入城镇居民人均消费性支出，从而得出房价收入比的合理计算公式，并套用此公式，计算出了淮安的房价收入比。目前淮安的房价收入比超过 25，远不在房价收入比的合理区间内，可见对淮安的城镇居民而言，房子已经成为了他们将近一生的一笔重大开支。淮安政府应当根据实际情况将房价收入比控制到合理区间内，在制定一系列措施控制房价过快上涨的同时，提高城镇居民的收入水平，从而改善普通百姓的生活质量，使得淮安成为“宜居”城市之一。 （作者单位：淮阴师范学院城市与环境学院 深圳市莲花山园林有限公司）
