1、基于经济视角的经济适用房建设不确定因素的分析摘要：随着近年来，经济适用房建设与商品住房开发联动运作项目的开始启动，经济适用房建设同样面临市场的考验，如何使经济适用房建设与商品房开发并驾齐驱，有所发展壮大，成为当下研究的重要课题，为此，基于经济视角的经济适用房建设不确定因素的分析有其必要性，本文主要基于经济视角的经济适用房建设不确定因素进行简单分析，从而为经济适用房建设提供一定的参考。 关键词：经济视角；经济适用房建设；不确定因素；分析 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-00-01 一、研究背景 我国作为一个社会主义国家，保障人民的基本住房需
2、求，达到基础生活水平，并要在此基础上，坚持按照按劳分配，兼顾社会公平性原则，确保所有的不同收入人群均可以选择适合于自己收入水平的住房类型，从整体上提高我国人民的住房水平，促进我国住房制度改革目标的实现，这是我国目前的一项重要发展任务。我国是从 1978 年开始大力实施住房供应制度，目前仍旧处于于进行中，虽然在这个过程中取得了一定的成果，住宅基本上实现了社会化和商品化，随着分房制度的取消，使得我国现有社会住宅保障性变得越来越不确定，尤其是在当前这个住宅市场化的条件下，单纯依靠市场来调控，根本无法发挥经济适用房的保障功能，因此，必须要求政府出台相应的政策制度支持，加强经济适用房敏感性分析，通过分析
3、市场不确定性因素发生变化时，对经济适用房经济效益指标的影响，找出敏感性因素。另外，从我国现有的经济适用房的发展情况来分析，其实施效果并没有达到预期的目标，比如由开发商获得并支配大量的隐性财政补贴，使得经济适用房的销售失控和面积失控等现象，存在着各种各样的问题。为此，必须要对经济视角的经济适用房建设的不确定因素进行客观分析。 二、不确定因素 根据经济适用房的生命周期特点，一般情况下，经济适用房可以分为多个阶段，即启动阶段、计划阶段、中间执行阶段、收尾阶段，且每一个阶段完成后受市场环境变化的因素较多，固然有政府主导的优势，但其在发展过程中，仍然存在着诸多风险和不确定因素，随着政府大力推进经济适用房
4、建设的不断深入，相应的不确定因素也会有所变化，比如随着工作量在各阶段不同，不确定因素也会相应变化，经济适用房建设变更和改正错误所需要花费的成本，随着经济适用房建设的推进而激增，其不确定因素也在相应的增加，根据现有的市场环境来分析，目前影响经济适用房投资收益的不确定因素有政策因素、信用因素，技术因素，人才因素，市场因素等，以下针对具体的问题进行详细的分析： 1.政策因素 所谓政策因素就是来自中央、地方、各部委、行业协会等方面的政策变动。政府政策的不确定因素是最为关键性的因素，由于经济适用房关系百姓民生的大事，也是政府为民办的一件民心工程，比如政府这次出台的入围人数、补贴计算等等这些都关系着经济适
5、用房的建设和未来发展，又比如，经济适用房属于补贴购买房，根据我国各地市经济适用房建设和管理条例规定，经济适用房实行政府指导价，意味着从市场上购买的二手房和商品房，政府和相关物价等部门限制价格以后购买人能够真正得到政府优惠的程度，也已经成为影响经济适用房建设热情的一个关键性因素。 2.市场因素 经济适用房与市场产品一样，替代品、产品的需求类型、产品设计，市场因素调研信息所反映的情况与相关调研结论是有一定的关联的，具体反映在以下方面：一是投资量，一般情况下，投资量与经济增长成正比；二是劳动量，在劳动者同生产资料数量、结构相适应的条件下，劳动者数量与经济增长成正比；三是生产率，生产率是指资源（包括人
6、力、物力、财力）利用的效率。三方面的因素对经济增长贡献的大小，在经济适用房投资建设的不同地区或不同的阶段，是有差别的。一般来说，在经济比较发达的地区或阶段，生产率提高对经济适用房建设的贡献较大，在经济比较落后的地区或阶段，资本投入和劳动投入增加对经济适用房建设的贡献较大。 3.资本因素 融资量和资金成本因素也极大地影响着经济适用房建设，首先由中介机构来操作经济适用房建设本来就存在不确定风险，其次项目由政府各主管部门审批，融资渠道在哪里，资金从何而来，资金如何跟项目进展相匹配，资金由政府企业或第三方谁来监管等等不确定因素，成为影响经济适用房建设不确定因素的资本因素。另外，在经济适用房建设中还存在
7、着一些其他影响因素，比如时间因素、信息因素、认知因素等等。所谓时间因素就是房地产项目审批开工的时间，由于房地产开发作为较为长期的一项商业活动，必须要有一定的时间来控制，至少需要 1 年以上的时间才可以完成，期间变化的因素很多，并且受到当地具体政策、经济以及财政等的影响，甚至受企业经营形势的影响也同样不可忽视。信息因素，这也是很多不确定因素中的一个关键性因素，房地产开发商需要根据现有的决策，收集有限的信息，加上时间以及预算的限制，对每一个项目整个推进过程都有很大的影响，但是每一个项目不可能收集到完备详尽的信息，因此，评价值与现实值必然而存在偏差。所谓的认知因素，就是人们对事物的一个认知过程，这也
8、是目前理论与方法某一程度上产生缺陷和不完善的一个关键，加上认知方法本身的缺陷性，必然使评价结果与实际值产生偏差。为此，认知不足，必然会导致不确定性，从而增加风险的产生。 三、控制措施 针对以上经济适应房建设的发展背景和不确定因素的简要分析，笔者基于经济角度，提出了以下解决措施，希望以此推动经济适用房的良性有序开发建设： 1.确定投资效益 在一个经济适用房项目投入之前，必须要对现有的项目投资效益进行全面的衡量，制定出具体的方案，并且对各个方案进行分析估算出预期效益，通常情况下可以从以下方面入手： 一要从现有的政策背景出发，比如政府补贴，并要结合我国各地市经济适用房建设和管理条例的规定，明确政府对
9、经济适用房所实行的宏观调控和政府指导价，客观判断风险发生的概率，并且在不同决策方案之间选择最佳的衡量因素，确保购买人能够真正得到政府的优惠，这是首要前提。 二是要加强对市场的调研，根据我国各地区相关的房产开发环境、市场变化因素等进行综合调研，并将所反馈的市场信息一一进行分析，以确定具体的开发建设风险。 三是加强对投资量的分析，进一步明确房地产经济适用房投资量与经济增长的比例关系，与此同时，还要对劳动量进行分析，明确劳动者同生产资料数量、结构的相互适用比例，对劳动数量与经济增长关系进行结构性分析，以确定经济适用房建设与当地劳动者之间的匹配程度。 四要加强对生产率的分析，因为提高生产率将直接影响经
10、济适用房建设的速度、效果，从而促进经济增长的提高，并直接为当地的经济适用房建设、投资环境、经济增长作出贡献，这是一个关联度较高的链条。但是与此同时还要考虑到地区的差异性，因此对于不同的地区而言，劳动生产效率的提高对经济比较发达地区、经济欠发达地区的影响收效是不同的，必须要有一个整体通盘的考量。 2.加强风险分析 对不确定因素的分析，是为了更好地进行实际风险控制。 一是加强对现有技术因素的分析，对于当前这个生产技术更新换代加速时代，以及技术关键部分的市场变化，将直接影响到商品房项目的变化，同样，对于经济适用房也不例外，一定要充分利用现有的技术条件，使其功能和作用得到充分发挥。 二是加强对相应的资
11、本因素的分析，根据以上分析可以知道，资本因素控制着评价结果与实际价值，同时影响带动时间因素、信息因素、认知因素等共同对经济适用房建设产生作用，为此，资本因素的分析和认知要引起足够的重视。 3.决策目标的确定 在房地产投资过程中，确定合理、科学的目标是确保投资决策合理、正确的基础保障，它直接影响和关系着房地产投资项目建设最终能否顺利的实施。影响投资决策的因素主要包括有项目的确定、项目的规模以及管理人员对项目审批、施工、效果预期等方面的认知识程度等等，而全面、详细的市场调查、预测工作则是确保目标确定正确性的关键。通过对市场环境科学、周密、有效的研究和分析，及时地发现市场存在的问题，并在可控范围内尽
12、量加以纠正，从而确保投资决策目标确定的科学性、正确性和合理性。 结语 总而言之，影响经济适用房的不确定因素有很多，包括经济因素、政策因素、资本因素、时间因素、信息因素及其他诸多因素，并且随着时间的变化这些因素也会相应的发生变化，因此，必须要加强对不确定因素分析，从而确保经济适用房项目建设的可行性和效益性，确保其良好的发展壮大，以满足人们对安居乐业美好生活的渴求与向往。 参考文献： 1邓丽.基于 BOT 模式的公共租赁住房建设可行性研究D.西南石油大学，2012. 2刘学淦，王立标，江平.关于搞好经济适用房开发管理的思考J.中国房地产金融，2001（06）：31-32. 3马光红.基于委托代理理论分析经济适用房开发商的行为选择J.建筑管理现代化，2006（05）：35-38. 4赵艳阳，肖跃军.经济适用房开发建设模式研究J.消费导刊，2009（17）：69-70. 5陈川.成都开发区租赁型经济适用房开发与管理模式研究D.西南财经大学，2009. 6苏紫芊.政府对经济适用房经济适用房开发的影响研究基于杭州市经适房供给规模影响因素的实证分析J.科技风，2012（15）：253-255. 作者简介：刘 华（1968-） ，女，四川中江人，职称：经济师，研究方向：国有企业经济适用房建设如何与我国房产开发大环境相适应的问题。
