1、开发商的“保障房”之痛中央政府再推保障房建设，宏观调控的重点已经从抑制需求转向了扩大供应；然而，各大房企对参与保障房的热度迥异，建设保障房是否是赔本赚人气的买卖？ 10 月 29 日，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时指出， “十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房 3600 万套（户），到 2015 年全国保障性住房覆盖面达到 20%左右，这是政府对人民做出的承诺，要全力完成。 此消息发布后，保障房概念股集体逆市上扬，涉及行业包括水泥、玻璃、钢铁以及房地产。万科 A（000002.SZ） 、保利地产（60004
2、8.SH） 、龙湖地产（0960.HK） 、绿地集团等行业龙头此前均参与过保障房的建设，而金隅股份（601992.SH） 、首开股份（600376.SH） 、城投控股（600649.SH）等上市公司更是保障房的积极建设者。是什么原因吸引了部分房企积极参与保障房建设，又是什么原因令一些房企对保障房建设敬而远之？ 房企态度迥异 早在2010 年度广东省房地产行业企业社会责任报告 （绿皮书）中，万科、碧桂园（2007.HK） 、富力地产（2777.HK） 、中信地产、招商地产（000024.SZ）等多家房企都表示会积极参与保障性住房的建设。 早在 2006 年，万科就参与了广州市保障房的建设， “万
3、汇楼”也在一段时间内成为各地建设廉租房的样本。四年之后的 2010 年，万科通过竞标以代建方式再次参与了深圳、北京以及南京市三个保障房项目的开发，建筑面积总计达到 163 万平方米。而目前，万科在位于丰台的万科红狮家园项目、房山的新里程项目等地块中都配建有各种保障性安居工程。 作为保障房建设的先行者之一，龙湖地产自 2007 年起陆续承接北京通州区半壁店大方居两限房和廉租房、海淀区中关村甲三号廉租房、顺义区牛栏山镇张家庄村回迁房等政府保障房项目。龙湖地产向证券市场周刊提供的数据显示，公司共承建过 8000 多套保障性住房，2010 年完成了北京最大规模的两限房建设，如期交付 6000 多套，当
4、时的售价仅为 4800 元/平米。而在龙湖地产的大本营重庆，自 2010 年开始，公司承诺 5 年内投资 8 亿元，参照政府公租房的租金标准，以市场租赁价格的60%，提供 2000 套面积为 35-65 平方米的租赁房。 近两年来，承建保障房的多是国有大型房地产公司，与同行业规模相当的公司相比，金隅股份、北京住总、城投控股、北京城建（600266.SH） 、首开股份等公司保障房的建设比重都比较大。 例如，首开股份曾先后参与开发了回龙观文化居住区、望京新城、通惠家园、首开康乃馨城、首开畅心园等众多保障性住房项目。2012 年，公司继续开发建设了大兴康庄限价房、丰台小屯限价房等多个保障房项目，在建
5、、拟建保障房规划建筑面积达到了 104 万平方米，其中北京本地保障房项目或配建保障房面积约为 87 万平方米。据统计，首开股份参与建设的保障房总建筑面积超过 1500 万平方米。首开股份董事长刘希模曾多次在公开场合表示，虽然保障房的利润空间小，但国企必须承担更多责任。 在北京地区，另外一个保障房开发大户金隅股份 2012 年商品房累计合同签约面积为 76.82 万平方米，其中保障性住房累计合同签约面积就达到了 52.62 万平方米，占比达到了 68.50%。 位于上海的城投控股也是一个保障房建设大户，2013 年半年报显示，城投股份在建的 8 个房地产项目中有 4 个为保障房项目，累计投入金额
6、达到了约 69 亿元。 另一国有房地产公司招商地产曾在 2010 年参与代建了深圳市政府最大的保障房项目，即光明新区整体拆迁项目。据知情人士透露，招商地产建设光明新区的利润约为其代建管理费用的 3%。事实上，在此之前，招商地产已经建设了深圳澜园及北京溪城家园等保障房项目。 此外，保利地产参与建设的保障房已经涵盖廉租房、经济适用房、双限房、动迁房等多种类型，公司参与建设的北京保利嘉园、广州西子湾保障房项目已投入使用，其中北京保利嘉园提供保障性住房 4199 套。 有企业积极参与保障房建设，但也有企业选择对保障房敬而远之。在进军北京拿地配建保障房之前，恒大地产（3333.HK）董事局主席许家印就曾
7、在 2011 年明确表示不会参与保障房建设，称“恒大不适合做保障房。 ” 世茂集团公关部门工作人员也做出了类似的表示：“世茂还是比较擅长中高端房地产项目的开发，我们在这个领域拥有丰富的经验和一定的开发优势，公司目前还没有积极参与保障房建设的计划。 ” 北京某中小型房地产开发商向证券市场周刊表示不会参与保障房的建设：“建设保障性住房利润低，一般情况下大型房企的资金情况要好于规模较小的公司，融资能力也比较强，成本控制也优于小型房企，它们对建设保障房可能带来的资金压力以及亏损都有一定的承受能力，但是我们就不同了。 ” 建设保障房 房企收获几何 万科总裁郁亮在谈及保障房建设时曾表示：“只要有一块钱的利
8、润就可以了。 ”万科地产副总裁毛大庆也曾直言：“作为企业来讲，我们没有盈利，只是政府给了一个固定的管理费，可以覆盖我们的人工（包括智力投入） 、设计管理费用。至于参与的动机，一方面是企业在这个领域内的一种社会责任；另一方面也是管理上的拓展和锻炼。 ” 长三角地区某房地产公司老总也表示：“建保障性住房能有盈利就很不错了。 ” 事实的确如此，业内有人将保障房的建设比作“公益事业” ，某大型房地产开发商曾因保障房建设项目而损失近亿元，保障房建设历来存在着资金来源有限、成本控制压力较大等问题。 以保障房建设大户金隅股份为例，金隅股份 2012 年年报显示，报告期内公司房地产开发的营业总收入为 109.
9、35 亿元，营业总成本为 67.99亿元，成本与收入之比为 62.18%；其中，保障房开发营业收入为 15.08亿元，对应的营业成本却为 12.79 亿元，成本与收入之比高达 84.81%。而 2013 年上半年，金隅股份的这两个比例则分别为 65.58%和 90.71%。 某不愿具名的知名券商分析师表示：“以此前的建设进度来计算，要在十二五期间完成 3600 万套保障房建设目标肯定是不可能的，要在剩余的年限内完成建设目标，就必须加快进度。要吸引房地产开发商进行保障房的建设，仅仅依靠一个企业的社会责任是远远不够的，毕竟企业的存在是以盈利为目的的。 ” 龙湖地产董事长、前中国女首富吴亚军也曾表示
10、，龙湖地产若再参与保障房的建设一定会以保障股东利益、确保不会有重大亏损为前提。 2013 年 7 月，曾经拒绝参与保障房建设的恒大地产以 35.6 亿元成功竞得昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）R2 二类居住用地，该地块建筑控制规模为 511193 平方米，配建 260000 平米保障房，保障房占比超过一半。除配建政府将以 11000 元/平方米进行回购的 260000 平方米公租房之外，本次出让地块的剩余建筑部分将全部用于建设“园区安置房” ， 房屋销售价格也被限定为 14000 元/平方米，而该地区周边房屋销售均价在 10 月末已经达到了 2 万元/平方米。 9 月，恒大地产再次以
11、40.4 亿元力压群雄摘得朝阳区豆各庄乡土地储备项目 B 地块、C 地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地，该项目拟配建 51500 平方米公租房。除配建的公租房外，该地块剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为 22000 元/平方米。 上述券商分析师表示：“以恒大成功竞得的沙河地块为例，该地块的楼面均价大约为 7000 元/平方米，公司有可能盈利很少，甚至有可能没有盈利，其实这属于被动参与保障房建设，现在三四线城市的房地产市场基本已经饱和，一二线城市情况要好一些，主要一线城市刚需十分明显，像恒大这样的公司必须向一二线城市回归，这样的土地出让方式使得一些开发商如果希望拿地，就必须配建保障房，这样打包出让土地的方式赋予建设保障房一种红利，就是土地红利，还有一种红利就是政府关系红利，类似恒大这样的公司要进军一个新的地区，需要在当地树立良好的公众形象，以及开拓良好的政府关系。除此之外，在剔除保障性住房之后，其实一些项目的商品住宅部分价格仍然处于明显高位，也会给公司带来一定的盈利。 ” 11 月 4 日，北京再有 8 块住宅用地密集成交，合计出让面积高达118.3 万平方米，受让条件均有“保障房配建” ，而其中 7 个地块的需配建保障房面积比例过半。上述 8 个地块最终的入市成交金额为 87.69 亿元，较挂牌价溢价 26%。
