1、浅析房地产投资风险分析及其防范措施摘要：在我国的国民经济格局中，房地产起着重要的作用，作为一种重要的投资手段，其在我国的投资领域一直保持非常高的热度。投资本身就是收益与风险并存的，在房地产投资过程中，人们对于房地产的投资收益估计过高，缺乏全面地分析与理想的思考，这对我国的经济发展非常不利。笔者主要从政策风险、供求风险、土地风险、建设风险、管理风险等方面进行了分心，并据此提出了相应的防范措施，旨在以问题为导向，解决风险问题，把握市场脉搏，进行科学建议。 关键词：房地产投资；风险分析；防范措施 1.我国房地产投资中存在的风险 1.1 政策风险 政府在市场经济中担当着“守夜人”的角色，根据对国家宏观
2、经济状况的分析，其会制定相应的政策来促进经济的发展。其中很多政策都与房地产行业的发展有着密切的联系。因此，在进行房地产投资之前，就需要对当前的政策环境进行充分的了解。第三产业政策、租金政策、设备材料政策、土地出让政策、环保政策等都会对房地产行业的发展产生影响。只有对我国的政策环境进行充分地认知，才能对比风险，达到理性投资的目的。 1.2 供求风险 在进行投资之前，就需要对供求关系进行必要的风险，在房地产投资的过程中，供求关系是难以进行科学地把握的。一般来说，房地产项目施工需要一个比较长的周期，先前的预测可能会随着市场的不断变化，而导致供求关系受到很大的影响。诸如，如果在房地产项目的建设中发生了
3、通货膨胀或者通货紧缩的现象，人们的购买力就会相应变化，目标人群也会发生转移，这样就会存在供求的风险。 1.3 土地风险 在整地拆迁这个过程中，也存在着一定的风险。这主要包括以下几个方面： 1.3.1 安土重迁观念的影响 我国的居民有着安土重迁的观念，在进行拆迁的过程中，可能存在着一定的抵制行为，这样这需要进行大量的思想工作，来劝导这些居民进行搬迁。这使得拆迁的时间难以保证，难以进行成本控制，增加了项目的进度风险。 1.3.2 投机主义的影响 随着我国的土地拆迁不断进行，人们在遇到拆迁的时候，抱着从中获得更多拆迁款的想法，成为了“钉子户” 。这种情况影响了拆迁进度，为了使得工程建设尽早进行，投资
4、方需要花费比计划更多的成本，这样就使得企业效益难以保证。 1.3.3 极端行为的影响 在进行整地、拆迁的过程中，一些极端的行为也时有发生，诸如自焚、爆炸等，这些方式不但使得拆迁工作面临了很大的问题，同时也将拆迁队伍放到了法律和舆论的风口浪尖。在社会各界的共同影响下，整地拆迁工程受到了巨大的阻碍。 1.4 建设风险 项目建设阶段涉及到市场把握、人员协调、材料的采购、机械的租赁、合同关系维度、进度管理等诸多方面的内容，在整个房地产项目的建设中，其是最复杂多变的一个过程。在这个过程中主要存在以下几个方面的风险： 1.4.1 进度风险 由于施工过程中存在不可知因素，一旦工程的工期无法保证的话，那么预售
5、的房屋就要进行必要的赔偿，并且严重影响企业的信誉和形象。此外，延长工期不但会带来额外的成本支出，还将使得管理更加复杂。 1.4.2 质量风险 建筑的质量对于房地产投资也存在一定的影响，如果质量不合格就难以进行竣工验收，那么房地产就难以预期投入使用，这样不但会造成诸多损失，还会使得房屋的购买率下降。 2.房地产风险防范措施 2.1 科学决策 为了预防房地产投资风险，就需要对房地产市场进行详细的调查分析。调查分析不但要涉及到政策的政策因素，还需要对房地产的供求状况以及发展趋势进行必要的调查。在对国家和社会双重因素的把握之下，需要对房地产建设方面的信息进行收集并建立必要的分析系统，其中要包括类似项目
6、开发方案与收益状况、周边配套设施建设状况、政府规划情况、产业布局等，这样才能在把握大局的情况下，进行细致分析，才能有效地规避风险。 2.2 风险转移 房地产施工的周期比较长，其间很可能会遇到各种各样的特殊情况，为了规避损失，在订立合同的时候，需要对相关的责任进行明确。诸如，如果工程的工期超过合同规定期限的话，那么施工企业要负担这部分责任，这样就能减少开发商的损失，起到很好规避风险的效果。除了合同措施之外，还可以进行保险转移，现在的保险行业也逐渐完善起来，为了防止建筑工程中面临的风险，可以将保险费作为一部分预防性支出，一旦发生突发情况，就能降低风险。 2.3 多元投资 投资的目的就是为了获得效益
7、，每个行业的投资都有着自己的特点，有的行业投资效益比较低，但是相对安全，有的行业的投资效益比较高，但是也面临着高风险。投资者在进行投资的时候，应该采用多元的投资方式，这样能够增加防范风险的能力。 2.4 加强质量监管 工程质量的好坏对于房地产投资来说至关重要，如果其质量不合格，将很难配合营销策略、预售策略的展开，对于房地产的效益有着直接的影响。为此，应该加强对于房地产工程的质量监管。这不但需要开发商、监理方的作用，还需要施工方严格要求自身。只有在施工的设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段都能进行良好的监控，才能保证房地产工程的质量，进而减少质量问题带来的风险。 2.5 创新营销 为了有效地
8、降低房地产投资的风险，现在很多房地产开发上都在营销方面进行了创新。现在分期付款、预租预售等方式已经成为很多房地产销售的主要模式。这样的销售模式不但将大量的资金回笼有效地规避了风险，还将房地产开发与金融服务联系在一起，在很大程度上降低了房地产开发的风险。 3.总结 目前，我国的房地产投资比较热，本文分析了我国房地产投资中存在的风险因素，并提出了相应的防范措施，旨在能够更好地促进我国房地产投资领域的发展，使我国的房地产行业逐步走向科学化、理想化。 参考文献： 1刘斌，王冲.房地产投资风险与防范的分析和研究J.商场现代化，2009（01）. 2汪鹏.我国房地产投资风险分析J.合作经济与科技，2009（23）. 3马宇.外部冲击、公众预期与价格波动J.财贸经济，2009， （12）：111-116.
