1、浅析房地产施工合同履行阶段的成本控制措施摘要：房地产项目投资大、周期长，需要消耗大量的资源用于建设。因此，如何在房地产项目施工过程中加强成本控制是房地产开发企业需要格外关注的课题。纵观房地产项目开发过程，从决策设计阶段一直到竣工验收，都需要大量的资金投入，其中施工履行阶段是资金投入最多的环节，一直是成本控制的重点。鉴于此，本文对房地产施工合同履行阶段的成本控制进行了探讨。 关键词：房地产开发企业；施工合同；成本控制 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-00-02 一、前言 一直以来，房地产行业因为高利润，一直被社会所诟病。在房地产市场改革以及
2、一系列房产新政的调整下，房地产行业慢慢步入正轨，市政竞争日益加剧，房地产开发企业只有加强自身修炼、控制开发成本，才能提高行业竞争力。对于房地产开发企业而言，一般不直接参与房地产开发项目的设计、施工、监理、甚至销售等过程，而是采取委托的方式将这些工作委托给具有相应资质的机构去完成，可见，房地产项目的开发就是房地产开发企业以委托合同为纽带，联合各个参与方来共同完成的，房地产开发企业被称为甲方，其他委托机构被称为乙方。由于房地产项目过程较长、涉及环节较多，需要参与方也众多，从造价咨询、项目设计、工程监理、项目施工、项目销售等等，其中施工阶段是房地产投资最多的一个环节，也是最容易受到一些不可预见因素影
3、响，导致项目投资发生较大变化的阶段，因此加强对房地产施工项目合同履行阶段的成本控制是开发企业需要着重关注的。 二、房地产施工合同履行阶段的成本控制措施 1.严格实行招投标制度 招投标制度是保证房地产项目开发有序进行的一项重要制度，房地产开发企业通过招投标，可以选择出那些实力雄厚、技术先进、信誉可靠、管理到位的施工企业来完成项目施工。为了能够选择出资质优良的施工单位，开发企业要严格规范招投标过程，从制定标书、邀请承办单位投标到最终的评标定标都要认真对待。这里要注意的是，房地产开发企业把握招投标的条件，一般是施工现场已经完成了“三通一平” ，而且施工图纸完整并通过审核，相关的专业审批、建设许可证审
4、批手续已经完成。招标的方式也要格外注意，一般可以采用公开招标和邀请招标两种方法，公开招标是通过报纸、网络等新闻媒介找招投标事宜进行公告，根据项目的规模确定的工程类别让符合相应资质和能力的承包单位来投标。邀请招标是开发企业向几个比较大的、社会信誉好的施工单位发出招标通知，邀请他们来投标，这个可以根据具体情况具体对待。标书的制定要详细而严谨，尽量考虑到所有细节，不留活口项目，以免造成成本不可控制的问题出现。中标后要及时通过签订施工合同的方式将双方权利义务进行明确，尽量减少甲乙双方的扯皮现象，施工合同要严谨、可操作，具备明确的约束力，才能保证施工项目的顺利进行。尤其是合同工期的确定，工期过长会带来造
5、价过高，影响开发企业的经济效益，同样工期如果过短，既不符合合理工期的科学性也会造成施工单位偷工减料或者大干快干，影响到建筑产品的质量。 2.严格控制工程变更 工程变更是施工过程中经常出现的，也是影响造价的一个重要因素。房地产项目，施工过程多由于开工前设计深度不够，施工过程中会增加大量设计变更。另外，在房地产销售过程中，经常会出现由于客户的要求或者市场的变化而出现设计变更情况，由于房地产项目施工工期较长，市场人工材料价格变化大，这就给造价部门进行成本控制带来难题。可见严格控制工程变更是房地产开发企业成本控制的重点。事实上，无论工程变更是业主方提出还是施工方提出，都要严格按照程序进行，都要召集监理
6、、设计以及施工单位一起协商，变更提出方要有明确的变更事由，是设计需要、工艺改变还是客户要求等等，重点审查由于工程变更带来的成本增长是否在可控的范围内，如果超过工程总预算，要向上级反映。再就是还要考查工程变更在技术上是否合理，是否具备变更的条件。例如如果建设项目的结构柱尺寸发生变更，则要考虑到对于幕墙公司及装修工程的相关工作是否有影响，即要做到工程洽商费用预期的全面性。设计变更事相应减少或更换的工程量要在总量中体现。 3.把好材料价格关 材料是工程造价的重要组成部分，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为了控制房地产开发成本，为有效控制材料价格，房地产企业要委派专业人员进行详细的调查了解，对建筑
7、材料的市场价格、性能要求、规格型号都十分熟悉，货比三家，筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系。还要及时参阅新闻媒介、工程造价管理部门发布的近期材料价格等多种形式建立自己的信息网络，有条件的单位尽量使用现代科技手段，将各种材料价格信息输入微机，与有关单位进行微机联网，实现信息共享。同时，开发商应督促施工单位及时反映施工进度，及早做出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包商的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与施工单位充分协调。签订合同后，又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工单位的工期和费用索赔的机会。总之，开发商要
8、保证采购信息的公开畅通。让施工单位、监理单位及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用支出。对装修装饰材料更要在各个环节严格把关。 4.处理好索赔与反索赔 索赔在房地产项目开发过程中比较常见，房地产工程项目施工中由于图纸不够完善，施工图与招标图经常会出现一些偏差，图纸很难做到尽善尽美、滴水不漏，只要有图纸不到位的问题，就存在索赔的隐患。施工方有可能利用这个图纸偏差提出工期索赔等，给房地产开发企业带来很大的麻烦。而且很多施工单位明明知道没有能力按照既定的工期完成施工任务，为了中标也会答应下来，在施工时故意找一些合同的漏洞来进行索赔
9、。遇到这种情况，开发企业要组织造价部门、工程管理部门等一起来处理，对由于施工单位填写的索赔，一定要认真核实后签字盖章。对施工图纸问题造成的工期延误时间以及施工现场出现的窝工人次等详细调查取证、合理确认，以防施工单位夸大事实、巧立名目、蒙哄欺骗。索赔是双向的，有时房地产开发企业也可以提出索赔，在房地产开发过程中，由于施工方的责任造成成本增加以及工期延误时，开发企业可以向施工方要求赔偿，这叫做反索赔。索赔是一种正常的经济补偿行为，一般的情况下都可以通过双方友好协商来解决，真的无法达成一致时，再进行仲裁。常见的反索赔一种是工期延误造成的反索赔，施工单位延误工期造成房地产项目延期交付，这时开发企业要提
10、出反索赔，由施工企业支付延期竣工违约金，这个违约金的数额要考虑以下因素，一是由于延长了工期造成房地产项目开发的利息增加；二是由于施工工期延长带来的监理费用增加；三是不能按时交付房屋带来的业主索赔；四是由于项目不能竣工，开发企业不得不延长其他建筑的租赁费用等等。在现实中，由于房地产开发项目涉及到的主体较多，内外很多因素都可能对开发项目带来影响，因此很难将责任完全区分清楚，这就给房地产开发企业反索赔带来很大的难度，很多情况下不得不吃哑巴亏、自己承担损失，所以工程管理要管过程，不能只管结果。 5.做好监理工作 房地产开发项目投资巨大，而且建设产品具有不可逆的特点，一旦建成就不可能进行大的修改。一旦房
11、地产产品质量不符合要求，不仅对人们的生命和财产安全带来重大隐患，而且若返工将会造成大量的资源浪费。为了最大限度的保证施工质量，就产生了监理制度。所谓监理制度就是房地产开发企业出资聘请的监理机构，在房地产开发过程中提供监理服务，不仅可以监督施工质量，而且也对工程成本控制有着重要的协调作用。从行业的角度上，监理单位是一个中立的第三方，当房地产开发企业和施工单位产生纠纷时，监理单位将起着重要作用。因此，作为房地产开发企业而言，要提高对监理工作的重视程度，委托具有相应监理资质条件的工程监理单位对开发项目进行监理，要充分发挥监理单位的作用，赋予监理应有的权利，并做到以下几点：（l）监理工程师的决定权。主
12、要有工程支付的审核、签认；结算工程款的复核与否定，没有监理工程师的确认，业主不得支付工程款；对索赔事项的审核，确认；对设计、施工总包单位选定的分包单位的批准或否定。很多施工单位擅长在隐蔽工程的索赔上做文章，有时甚至是故意拖延索赔时间，工程隐蔽后提出索赔，在工程上确实是存在一些根据现有的计算依据不能明确结算金额的项目，很有可能双方僵持不下，这时监理多为中立方的地位就会凸显，监理方全面系统的监理记录，经常会成为双方的结算依据。（2）监理工程师的审批权。审批承包商的施工组织设计或施工方案；发布工程施工开工令、停工令、复工令；对工程中使用的材料、设备施工质量检验；对施工进度进行检查、监督、对工程实际竣
13、工日期提前或延误期限的签订。 三、结语 总之，在日益激烈的房地产市场中，如何以最合理的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品是房地产开发企业需要格外关注的课题。房地产开发项目施工周期较长，容易受到企业内外各种因素的影响，造成开发企业成本失控，从而影响到开发企业利润。同时，房地产开发企业的成本控制也是一项复杂的系统工程，而施工合同履行阶段是其中投资最多的环节，作为房地产开发企业必须重视该阶段的成本控制，采取强有力的措施搞好施工阶段造价管理，才能实现成本管理的目标，获得更好的经济效益。 参考文献： 1姜薪萍.关于房地产开发项目工程造价管理的思考J.企业经济，2004（04）. 2冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制J.四川建筑，2005（05）. 3刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制J.铁道建筑，2006（02）. 4赵桂兰：谈如何搞好建设项目的工程造价控制J.山西建筑，2008（01）. 作者简介：赖志军（1955-） ，男，福建永定县人，工程师，大学本科学历。
