1、浅析“小产权房”问题的出现摘要：目前我国政府对于“小产权房”的处理处于一种困境状态，一方面明确禁止“小产权房”的出现，另一方面各地方“小产权房”的规模在迅速发展壮大，呈现一片繁荣景象。然而“小产权房”的出现是由于众多复杂的原因，同时也体现我国土地立法的缺陷与滞后，笔者对此将进行重点论述。解决此问题需要通过合理的解决办法来完善法律制度，平衡多方利益。 关键词：小产权房 一、 “小产权房”的相关概念 “小产权房” 并不是一个法律上的概念，而是在房价高涨的社会大背景下出现的指代某些特殊房产的名称。现阶段问题突出的“小产权房”主要是指由乡政府或村委会发放房产权证出售给集体组织以外的居并民建设在农村集体
2、土地上的商品房，此类房产由于无需缴纳土地出让金等相关费用，因此房价明显低于普通的商品房，受到许多无力购房者的青睐。 “小产权房” 主要有两种形式，一种是建设在农村宅基地上以及其他集体建设用地上的房屋，一种是建设在耕地上的房屋。现在我国城乡结合部以及城市附近存在大量此类的房产，然而根据我国现行土地管理法第四十三条的规定可以看出我国限制集体土地的的流转而“小产权房”实际上是违反了我国现有相关土地法规的房产，有别于合法的职工福利房性质的部分产权房。并且购房者当中出现了相当数量的中高收入群体，购房目的已不再局限于自主，大量投资行为加速了“小产权房”数量的扩张。另外由于购房者无法办理由县级以上房产管理部
3、门颁发的房屋产权证土地使用权证等相关证明，仅拥有乡镇政府或村委会颁发的房产权证，违反了我国的房产管理相关规定，因此无法拥有其所购房屋的产权，即“小产权房” 实质上是无产权房。 二、 “小产权房” 因何出现 1、市场的需求 笔者认为“小产权房” 出现的根本原因并不是像许多学者认为的那样是我国的城乡二元土地制度，而是广大购房者。没有大量无力支付高额房价的人群就不会存在对“小产权房”的需求， “小产权房”也就不会出现，我国城乡二元体制的土地状况仍旧会相对稳定地发展下去，即使存在把“小产权房”作为投资的行为其最终的回收效益对象仍然是这类人群，而城乡二元土地制度将农村土地与市场分离只是为“小产权房”的出
4、现创造了制度条件。从经济学角度分析， “小产权房”的出现是适应了市场的需求，市场的运行本身就是在社会结构中发生，而“小产权房”问题也是在城乡二元土地制度这一既定的社会结构中出现。因此要从根本上解决“小产权房”问题，应当从购房者入手。然而在短时间无法解决购房者的住房问题，法律应当从多方面入手，解决“小产权房”问题。2、 我国城乡二元土地制度的限制 根据我国宪法第十条的规定：“城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 ”可以看出我国对于土地制度进行了城乡二元的划分，确立了国家和集体两个土地所权主体。我国现
5、行土地相关立法严格限制甚至禁止农村土地的流转，对于农村集体用地尤其是宅基地进入市场设立了制度障碍，造成农村集体用地上的商品房成为畸形产物，也就是“小产权房” 。我国物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 ”也只是为以后的立法留有空间，并未对宅基地使用权的进入市场流转放行。 3、 房价的影响 近年来我国商品房的价格呈现非自然的上涨状态，速度十分快以至于价格的影响力蔓延至各地方，出现全国性的房价虚高，这造成了城市无房居民巨大的生活压力 和市场的虚假繁荣。这其中的影响因素既有中央对房地产行业的支持也有暗中炒作等投机行为的促进作用。高昂的房价使
6、得许多中低收入者无力承担，成为了“小产权房”的主要购买群体。由于“小产权房”是建设在集体用地上因此开发商在开发过程中无需缴纳土地出让金、税费等相关费用，极大地降低了建设成本，因此“小产权房”的价格通常比普通商品房低 30%40%，吸引了大批无力购买商品房的居民，也刺激了“小产权房”的规模化发展。在巨大的生存压力面前，尽管许多购房者知道购买“小产权房”不能取得国家认可和法律保护的房屋所有权，仍然趋之若鹜地购买，当然不排除大众中存“在法不责众”的社会心理。 另外，我国住房保障政策的贯彻不力也是造成房价上涨的间接原因，同时也间接促使了“小产权房”的发展。由于我国城市住房房源紧张，导致房屋价格上涨，政
7、府制定和建立了经济适用房制度和廉租房制度来保障，然而政策在地方难以得到落实，同时地方政府更热衷于将土地出让给开发商以谋取利益而不愿意建设经济适用房和廉租房。除此之外，我国住房保障体系还存在一个严重的问题就是腐败，所建房屋不能分配给需要的人群，而是分配给了靠近权力的人。我国著名经济学家茅于轼先生曾指出：“经济适用房是全国最大的腐败，真正拿到房子的是靠近权力的人，而不是老百姓。 ”我国的住房保障体系并没有发挥应有的作用，也没有解决房源紧张的问题，使得广大无力购买高价商品房的居民只能选择“小产权房” ，从某种程度上来说，是失效的政策打开了“小产权房”的市场。所以完善我国住房保障体系，落实政府关于经济
8、适用房和廉租房的政策仍然是从侧面解决高房价乃至“小产权房”的有效途径。 4、 农民的自主选择 我国广大农民在市场经济中一直处于弱势地位，同时还随时面临着地方政府的政策变动，很难通过自己手中的资源创造巨大的财富，而建设“小产权房”对于农民而言可以得到较高的收入，因此建造“小产权房”得到其支持。 首先，根据土地管理法第四十七条的规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征
9、收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和 安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 ”然而我国在实务中对于农民的土地征收补偿往往过少，地方政府往往绕过甚至抵触中央政策，农民的利益受到极大侵害。此类征地补偿所引发的纠纷在我国并不少见。 其次，农民所拥有的土地资源难以直接转化为货币财富，其所拥有的耕地是国家为保障 18 亿亩红线严格限制变动的土地
10、资源，而宅基地又无法作为不动产上市流转，农民很难进行融资创业，造成了土地资源的浪费和资源配置效率的低下，尤其对于进城务工弄农民来说，大量土地被荒废。因此农民选择“小产权房”的建设是从自身劣势地位出发，为了保障自身的利益得到实现，但也不排除村委会强制其加入此类集资房建设。 再次，农民可以通过司法途径收回对土地的“控制权” ，而不像征收等方式而失去土地。一旦土地被征用，农民将彻底失去对土地的控制权，他们只能通过获得征地补偿这种一次性补偿来最大限度的维护自己的权益。 5、 基层政府的热衷 我国基层政府对于“小产权房”建设的大力支持也是“小产权房”问题发展如此迅猛的重要原因。地方政府出于财政收入诱惑， ，往往与开发商合作建设“小产权房” ，甚至绕过农民直接代表其权益。另外基层政府现今对于土地出让出现误区，过度依赖土地出让所换来的资金，甚至主要财政收入据来自于出让土地。 （作者单位：华东政法大学） 注解 陶美珍 “小产权房”问题及对策思考 经济学研究 2008（9） 王全弟 主编物权法浙江大学出版社 2007 年版，50 页 余颖、唐劲峰路已断梦未醒？关于“小产权房”现象的深层次思考 城市规划 2009（1）
