1、贵州省江口县休闲农业园总体策划方案杨群 项目名称：梵缘净馨休闲农业园主题定义：融汇梵天净土之精华，体悟缘馨愿景之高妙。依据：1、方针政策依据 本策划方案经过有关单位检测，符合科技兴农和可持续发展战略，符合坚持农业的基础地位的要求，符合保护农田的基本要求，符合产业结构的调整方向和建设社会主义新农村的要求，符合国家的投资政策，符合发展农村经济和增加农民收入的需要，符合环境保护的要求。2、市场依据 经过半年时间对本区域的调查研究表明，本地区具有开发休闲农业园区的条件，首先，本地区有梵净山国家级自然保护区，常年旅游人数不断，据最新的调查数据表明，保护区的旅游人数达每月 10 万人次，其中，高学历的旅游
2、者占 60%，这批高学历的旅游者正是本园区潜在客户的重点对象。其次，本农业园区在县城与梵净山自然保护区的中间路上，有着明显的区位优势，交通条件好，离县城 3 千米，本地游客既可以自驾车，又可以乘坐公交车前来参观旅行，同时，本园区还免费提供车辆接送从县城到园区的游客。3、自然环境依据 休闲农业是以农业为依托，以生物为对象，有着生物性、区域性和季节性的显著特点，离不开一定的自然环境条件，尤其是气候条件、土壤条件、水文条件。本区域内气候条件较好，雨热同期，森林资源丰富，气候凉爽，园区的气温一般比县城低12C。园区内有多种植物如樟树、银杏、鹅掌楸、马尾松、杉树、梨树、李树、柿树、柚子树等 50 多种，
3、动物如鸡、鸭、鹅、猪、狗、多种鱼类、鸟类等 40 多种，同时，现代化的蔬菜瓜果种植基地，水稻、麦田、油菜、花生，在这里是无所不有。园区还提供多种休闲娱乐方式，在这里，你来了就不会想走。4、社会经济依据 本县的基本情况如人口、基本收入、消费水平、产业结构、经济结构对开发休闲农业园区都有促进作用（具体见表1） ，通过表 1 的情况，确定投入方向、投资力度、开发规模和市场定位。表一人口 基本收入（2010 年）旅游收入（2010 年）产业结构 经济结构23.7 万人 145092 万元 10.5 亿元 农业、工业、服务业以生态产业收入为主，工业、农业等为辅根据此表可以看出，旅游收入，尤其是生态旅游产
4、业、旅游产品的开发最为突出，所以修建休闲农业园区将会有很好的开发前景。投入方向以生态休闲农业园为主体，毗邻梵净山国家级自然保护区，将会吸引更多外来游客的光临，尤其是高学历、高素质、高收入、高压力工作的人们来此度假。5、基础设施依据 本地区现有的基础设施条件，包括交通、通讯、水电、农业生产设施和可供旅游接待的设施等，已经形成了一定的规模，如蔬菜生产基地，对于发展休闲园区还差得很多，本策划一通过审批，我们将开始其他配套设施的建设和完善。内容：1、开发宗旨 本休闲农业园区开发的宗旨是塑造良好的生态环境，提供优质的服务，给予游客美的生活享受，促进社会的可持续发展。2、指导思想 以“人无我优，人优我新”
5、 、 “维护生态环境，保护我们共同的家园” 、 “提供生活与教育的双重性”为指导思想，遵守法律法规，塑造完美生活。3、开发原则 以生态经济和旅游经济理论为指导，以旅游客源市场为导向，其建设规模必须与游客规模相适应；充分利用原有设施，进行适度建设，切实注重实效；突出自然野趣和保健等多种功能，因地制宜，发挥自身优势，形成独特风格和地方特色；统一布局，统筹安排建设项目，做好宏观控制；建设项目的具体实施应突出重点、先易后难、可视条件安排分步实施。4、开发目标 兼顾经济发展、农民增收、文化挖掘、社会传承、环境保护等。（1）总体目标 本园区建设完工面向市场能达到如下效应：首先，初次年收入达到 1000 万
6、元，创造税收 50 万元，带动当地农民增收平均每户每年 10 万元，为当地社区提供了优质的环境，对宣传生态理念做出巨大贡献，本园区坚持以生态休闲游憩为目标，开发新兴能源和产业，维护环境社会的可持续发展。（2）阶段目标 本园区从立项到全面建成，再到向公众开放的全过程，按项目建设的逻辑关系和时间进程，提出分段目标所要达到的量化指标。如图表二所示。表二时间段 目标立项阶段 建成全省第一家生态休闲游憩多功能农业园区初次施工 建成大体规模相协调的园区，区内森林植被、虫鱼鸟兽、花茶果蔬、建筑用地、旅游步道用地等都初步完善二次施工 各项旅游资源要素建成率达到 80%，并做好各项环境容量的监控工作建设完工 各
7、项旅游资源要素全面建成，并有完善的环境容量监控系统和各项量化指标初次开放 期间游客会比较多，应做好各项安全保卫工作，并时时监控环境容量，注意旅游环境承载力，以防超载。开放 3 月后 游客量趋于相对稳定，园区各项旅游单体生长状况也趋于成熟，旅游产品初次形成规模，并具有一定的品牌观念开放半年后 着力打造发展较好的旅游产品，塑造金牌品牌，同时改善发展较差的旅游产品，最重要的是维持园区生态平衡，保持与周边的和谐关系，总结经验，注重开发生态化。开放一年后 园区规模发展趋于稳定成熟，并形成较好的品牌效应，总结一年来的发展历程，并制定下一年的发展计划根据以上目标，本园区是以生态休闲游憩、兼具佛教文化、红色文
8、化、少数民族文化、傩戏文化的多功能休闲农业园，园区面积400 万平方米，日环境容量为 1 万人，游客日容量 8000 人。园区致力于推动本地经济的发展，带领本地老百姓走向富裕的新生活，同时，更注重生态环境的保护，环境教育的普及，本地居民素质的提高，本地旅游业乃至其他业的发展。园区的主要功能有强大的森林资源涵养水源，为本地提供优质饮用水；多种动植物调节生态平衡；多种蔬菜水果种植为本地农业产业提供新鲜产品，为本地消费者提供绿色优质的消费；养殖业的发展，各项新品种的试验研制为当地乃至周边地区的经济发展带去生机；园区内多功能的文化、生态、服务、产业等是科研教育的良好场所。5、形象策划 本园区以绿色能源
9、、绿色生态、绿色生活为宗旨，致力于营造美好的人居环境。致力于给游客留下深刻、美好的印象，赏心悦目的感觉，怡情益智的感受，文明欢乐的氛围，活动自如的方便，并能激发游客对生活的留恋和对未来的期望，不管您的过去怎么样，如果您进入此园区，您会忘记所有的一切烦恼，并能勇敢的面对生活。本园区的景观形象主要包括蔬菜园、花园、茶园、草原、森林、果园、渔场、溪流、小河、瀑布、泳池、温泉、特色餐馆、饭店等，各项景观要素通过专业合理布局，构成本园区的主体。本园区的产业形象以服务业为主，加上农业，园区内农产品高产期可以在当地市场进行销售，或与其他饭店、宾馆、农贸市场、农产品加工厂等进行合作。市场形象世界最高服务水平为
10、标准，对游客进行服务，做到游客的良好宣传作用。本园区更注重社会形象的塑造，致力于打造高水平、高素质、高服务的休闲园区，打造精品品牌。6、功能设计 本园区以生态休闲为主，加以民俗文化旅游，以下是本园区的功能分区，把生态与民俗有机的结合起来，打造多功能形象的旅游园区。本园区分为 2 大块，一是旅游住宿餐饮区；一是休闲游览体验区，在休闲游览体验区中各色菜园、果园、茶园、溪流、瀑布交叉布局，最中间是森林小区，里面活跃着多种动物，区内旅游步道完全生态化，游人可尽情游览于其中，同时，还有各种具有土家、苗族风情的小楼，具有佛教色彩的小庙，具有革命纪念意义的红色景点镶嵌其中。在旅游住宿餐饮区，有高档酒楼，也有
11、农家小餐馆，特色的茅草屋沿着溪流而建，山庄里面高档的泳池，森林边的温泉，各色疗养浴，如森林氧吧、日光浴、温泉浴等，独具特色的民族风情体验。在园区里，你可以亲手做一切你想做的事，在这里，只有你做不到的，没有你想不到的，如攀岩，漂流。大型停车场也满足了大多数自驾的游客朋友的需要。7、经济分析 园区的建立离不开资本的投入，本园区的各项花费如下表三所示。表三基本费用（万元）缴税（万元） 不可预见费（万元）总费用（万元）立项阶段 35998.2 5 36003.2施工阶段 990+864 30 1884开放阶段 650 15 665全过程 38502.2 216 50 38768.2注：基本费用包括土地
12、使用费、人工费、保险费、购原材料成本费等各种费用。缴税费包括营业税、增值税等各种税收。土地使用费：400 万平方米=5999.7 亩，按照国家土地管理局、国土资源部、农业部、当地行政文件的规定，结合当地社区居民的生活水平和物价水平，每亩地一次性补偿老百姓 6 万元，则5999.76 万 =35998.2 万元人民币。购原材料成本费：包括各种树木、花草、动物、家养牲畜、蔬菜、修建房屋材料、修建旅游设施材料、购买园区内原有的森林树木、种植物等，大约估算为 100 万+20 万+50 万+10 万+10 万+300万+500 万=990 万元人民币。园区保险费：包括园区各项服务建筑设施的保险、服务员
13、工的保险、森林动植物等的保险和外来游客的保险，估算为 50 万元人民币。人工费：包括建设园区全过程中聘请工人、员工等产生的费用，园区拟用 2 年的时间建成并对外开放，平均每天有 100 名工人在施工建设，每名工人每天工资平均 120 元，一年以 360 天计算，费用为 1001203602=864 万元人民币，对外开放后园区拟聘请员工100 名，平均工资 5000 元每月，一年以 13 月计算，最后一月为奖金，一年费用为 100500013=650 万元人民币。根据中华人民共和国企业所得税法的规定，企业所得税的税率为 25%，休闲农业园区属于免征、减征企业所得税的范围，税率按 5%计算，第一年
14、的税收缴纳费为 4320 万5%=216 万元人民币。其他不可预见费以 50 万元计算。园区从对游客开放之日起，将会有资本的产出，按平均每天 400 名游客，一年 360 天，每名游客进入园区消费 300 元，第一年的总收入为 4320 万元。随着园区知名度的提高和园区各项设施的完善，预计年收入以 30%的速度增长，第二年的收入为 5616 万，第三年为7300.8 万，第四年为 9491.04 万，第五年为 12338.352 万，依次类推。经过 5 年的发展，就能获得回报，投资回收期为园区开放后的第六年，以后都将会有更多更高的收入和利润。8、融资策划 本园区拟建成股份有限公司，开发资金的主
15、要来源为股份资金，通过国家的立项资助，获取立项资助金，向国家开发银行申请专项贷款、国内投资等形式进行融资。9、经营策划 本园区本着诚信经营、可持续发展、生态建设、和谐生活的指导思想，制定符合自身发展的经营策略和经营方针。对于处在森林资源极其丰富的自然保护区附近的休闲农业园区，致力于生态保护，致力于让更多的人们体会完美生活，特制订以游客的利益为园区的利益的营销方针，宣传环境保护理念，做到生态服务、生态生活、生态经营、生态立足、生态可持续，构建真正的和谐社会。经营策略有：一是以农为本的经营策略，农业是休闲农业得以生存的根基，没有农田、果园、渔场、牧场、村落，也就没有休闲农业可言，在经营过程中，无论
16、其他任何项目，都不要取得农业。应充分挖掘农业资源，把农业文章做大做好。二是独具特色的经营策略，特色的形成除了必须的自然资源外，还要充分挖掘文化资源，文化是休闲农业园区的灵魂。休闲活动丰富多样，且必须具有特色，使有闲人士感到新奇、震撼，城市中不常或不能见到或体验的活动。因此，园区的建设不要模仿城市随处可得的休闲活动，也不要模仿城市公园的景观和活动。体现农村、农业、农民特色，创造休闲农业园区品牌。三是不断创新的策略，一个园区的建设，不是朝经夕营的短期行为，而是一种长年经营的项目，园区内的农业产品、技术需要不断更新，不断开发出新的休闲内容，给有闲人士以强有力的吸引力，创新离不开科技人员，重视和发挥科
17、技人员的创造力。四是开拓市场的策略，休闲农业园区建设分别依附于都市、旅游景点、中小城镇，应立足于当地市场，发展全国市场，开拓国外市场。根据园区的特色和创新能力，对自己的农业园区的市场进行定位，加强宣传、形成自己的特色，打出自己的品牌。五是形象推广的策略，休闲农业园区形象是休闲资源的本性素质及媒体条件在休闲这心目中的综合认知印象，鲜明的形象是增强吸引力的重要手段，有了明确的主体休闲形象定位，还必须通过适当方法传送给社会，分别从景观形象、文化形象和广告形象去塑造和推广特色园区的形象。景观形象从以下方面体现，在交通要道或其他可能与社会沟通的窗口进行形象展示；与休闲农业园区结合的形象工程建设，包括广场、公共空间等；核心区形象建设。文化形象设计主要是对主体的具体化，使休闲的文化主体与内涵转变为休闲者直接认知的形象。广告形象包括大众媒体宣传、旅游目的地的宣传和服务形象。经营方式是股份公司自营方式，本园区是股份有限公司的形式成立，由公司进行经营，公司通过购买土地进行经营，当地农民可
