1、三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 1 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文 本 目 录 第一章 总则 2 第二章 功能定位和规模 3 第三章 规划结构和用地布局 3 第四章 土地使用规划控制 4 第五章 居住用地规划控制 6 第六章 公共服务设施规划控制 7 第七章 地下空间规划控制 8 第八章 建筑规划控制 9 第九章 道路与交通设施规划控制 10 第十章 绿地景观规划控制 12 第十一章 河流水系规划控制 13 第十二章 历史文化保护控制 14 第十三章 城市设计引导控制 14 第十四章 场地竖向控制 16 第十五章 市政公用设施控制 17 第十六章 环保控制 19 第十七章 防
2、灾控制 19 第十八章 附则 20 附 录 21 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 2 第一章 总则 第一条 . 规划目的 为指导 海南省三亚市天涯镇镇区 的建设， 统筹安排规划范围内的土地使用和各项建设，加强城市规划管理，为天涯镇的开发建设提供立法依据 ，特编制 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 （以下简称本规划 ） 。 第二条 . 规划原则 1. 可持续发展原则 随着海南省国际旅游岛战略和大三亚湾发展战略的推进，天涯镇的发展需要具有前瞻性的规划文件进行指导。本规划将承载上位规划 可持续发展 的 思路，将新的发展要求带到天涯镇的实际建设中 。 2. 特色精品 原则 基于上位规划定位
3、和发挥天涯镇区位条件和资源条件的优越性，认识规划 区生态环境和旅游资源优势，弘扬大美天涯文化、打造特色街区、发展综合旅游、塑造城镇特色 。 3. 法制科学 原则 本规划 通过 建立完善的控制性详细规划体系，解决天涯镇在城市建设中遇到的问题；同时力图建立科学的、合法的条文法规，严肃而又科学的规划管理体系，以指导今后天涯镇的城市建设。 4. 以人为本原则 本规划立足于天涯镇 居民 的实际需求，对原规划中与现实需求相矛盾的规划内容、建设项目、空间布局等进行调整， 遵循以人为本的原则， 从而实现规划设计与近期建设、远期目标和城市生活紧密相关。 第三条 . 规划依据 （ 1） 中华人民共和国城乡 规划法
4、 （ 2008年 1月 1日 ） （ 2） 建设部城市规划编制办法（ 2006年 4月 1日 ） （ 3） 建设部城市规划强制性内容暂行规定（ 2002） （ 4） 城市用地分类与规划建设用地标准（ GBJ137 90） （ 5） 城市、镇控制性详细规划编制审批办法（ 2010） （ 6） 海南国际旅游岛建设总体规划 （ 7） 三亚市城市总体规划 （ 2008-2020） （ 8） 三亚市土地利用总体规划（ 2006-2020） （ 9） 三亚市旅游发展总体规划 （ 10） 海南省 三亚市天涯镇总体规划（ 2012-2020） （ 11） 三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版（ 2011.3
5、） （ 12）海南省小城镇规划编制技术导则（试行）（ 2011.11） （ 13）三亚市现代有轨电车线网方案（ 2012.10） （ 14）三亚市中心城区与滨海地区停车专项规划（ 2012.10） （ 15）国家、海南省、三亚市城乡规划相关法律法规、部门规划和技术规范 第四条 . 规划范围 根据 海南省 三亚市天涯镇总体规划（ 2012-2020） 确定的天涯镇镇区范围， 规划范围东至天涯海角风景区，南至红塘湾旅游度假区和南海，北至西线铁路，规划总用地规模约 238.84公顷，其中城市建设用地 228.59 公顷。 第五条 . 规划期限 本规划期限为 2012-2020年，与海南省三亚市天涯镇
6、总体规划（ 2012-2020）一致。 第六条 . 规划效力 本规划是 三亚市天涯镇镇区 内土地使用和各类建设的指导性文件，适用于 天涯镇镇区规划范围内各类建设用地的规划管理工作，是城乡规划主管部门 做 出规划行政许可、实施规划管理的依据。 第七条 . 规划强制性内容 本规划强制性内容以下划线 （加粗 ） 的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 3 第二章 功能定位和规模 第八条 . 规划定位 综合天涯镇的现状条件及周边环境分析，依据上位规划对天涯镇的规 划定位要求，以及天涯镇在各项条件下的功能要素补充，天涯镇区承担着周边风景区、旅游区的旅游公共
7、服务职能；作为天涯镇的公共服务中心，承担着一般的城市公共服务职能；同时，兼具天涯镇自身的历史和文化积淀所应体现的职能，因此，规划将天涯镇区定位为： “大天涯”区域的旅游服务基地，以天涯文化、热带滨海、田园、山林风光为特色的风情旅游名镇。 第九条 . 功能组成 天涯镇镇区 的功能主要包括 风情小镇、旅游配套、特色旅游、公共服务、购物餐饮、休闲居住等六大功能。 第十条 . 规模控制 规划区 总用地面积 238.84 公顷，其中城市建设用地 面积 228.59 公顷。 （附表 1） 规划范围内建筑总量控制在 168.01 万平方米以内。（附表 13） 规划范围内 规划 人口容量为 1.5万 人 。
8、第三章 规划结构和用地布局 第十一条 . 规划结构 规划在充分研究规划区现状及发展要素、并与周边地区相互协调的基础上，确定规划区未来空间发展和功能布局结构。规划形成：“一老一新多组团、三横四区环网联；双轴三港内延展、山水海景一线连”的规划结构。 （ 1） 一老一新多组团 新镇区位于红塘湾旅游度假区北侧，西线铁路以南，是天涯镇未来的城镇中心。老镇区位于红塘湾东侧，由北部老镇区与南部风情小镇组成。 （ 2） 三横四区环网 联 规划以西线高速、海榆西线、 天涯 路作为天涯镇东西向重要骨架，形成沿滨海带型展开的镇区空间；并形成新镇区核心区、西部居住社区、老镇区、风情小镇四个功能区。 （ 3） 双轴三港
9、内延展 规划以火车站广场轴线作为天涯镇未来的山海景观轴线，建设天涯 路 ，串联镇区重要的公共设施群落。同时，以高速公路出入口与老镇区连接的广场路作为旅游门户轴线。连接老镇区、风情小镇、高速公路及腹地旅游资源。 规划以西部码头、中部码头和东部码头作为主要的水上活动码头，组织滨海旅游项目。各码头即为水上活动码头，同时也是滨海各景点水上交通的联系通道 。码头的建设可以纳入三亚滨海游览线路中，开展海上旅游线路。 （ 4） 山水海景一线连 天涯镇滨海区域有丰富的山水海景景观。东部的天涯海角是世界知名景点，马岭建立了滨海与内陆山地的联系，风情小镇传统街道传达了历史与民俗的印记，红塘湾开阔的沙滩与海面是天涯
10、原生态海岸的代表，塔岭与三美湾与南海观音紧密联系。天涯镇滨海景观线串联起了诸多著名而富有地方特色和人文精神的景区，成为天涯镇最为美丽和独具代表性的风景线。 第十二条 . 用地布局 （ 1） 居住用地 规划范围内居住用地包括二类居住用地 25.31公顷，占城市建设用地面积的 11.07%，三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 4 其中住宅用地面积 24.01公顷，服务设施用地面积 1.30公顷，规划结合居住用地布局，将规划范围内居住用地分为两个基层居住社区。 （ 2）居住用地 /商业服务业设施用地 居住用地 /商业服务业设施用地面积 32.31公顷，占城市建设用地的 14.13%。 （ 3）
11、 公共管理与公共服务 设施 用地 公共管理与公共服务用地 面积 34.90公顷，占城市建设用地的 15.27%； 公共设施 主要包括：天涯镇行政中心、天涯镇文化中心、天涯镇体育中心、 天涯中心 医院、 天涯镇福利院 等。 社区级公共服务设施包括：社区中心、社区商业设施、中小学校等。这 类设施主要以东西两个社区作为配套单位，布置于各社区中心。 （ 4） 商业服务业设施用地 商业服务业设施用地 面积 35.25公顷，占城市建设用地的 15.42%， 主要指在新镇和老镇社区中心设置的商业服务业设施用地，主要包括 天涯镇商业中心、 社区商业、菜市场、特色餐饮街等。 （ 5） 道路 与 交通 设施 用地
12、 道路与交通设施用地面积 67.30公顷，占城市建设用地的 29.44%； （ 6） 公 用 设施用地 公用设施用地 面积 1.77公顷， 占城市建设用地的 0.77%。 （ 7）绿地与广场用地 绿地与广场用地面积 31.75公顷，占城市建设用地的 13.89%。 规划范围内各类建设用地构成见附表 1。 第四章 土地使用 规划 控制 第十三条 . “ 六 线 ” 控制 结合国内先进城市的规划管理体系，三亚市建立“控制线”管理体系，通过“六线”控制，保证城市公共服务职能的有效确定和实施。三亚市“六线”指道路红线、绿地绿线、河道保护兰线、高压走廊黑线、轨道交通橙线、文物保护紫线。本规划涉及到的六线
13、包括以下 五 个方面： （ 1） 道路红线的控制 道路红线是指依法规划、建设的城市道路边界控制线。界定城市道路广场用地、对外交通用地（管道运输用地除外 ） 和交通设施用地的控制线。 本规划依据总体规划和现状建设 ，对规划区的道路红线予以界定。 具体控制参见附表8。 道路红线内的道路用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设； 在道路红线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。 （ 2） 绿地 绿线的控制 绿地绿线是指依法规划、建设的城市绿地边界控制线。划定公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地等的控制
14、线。 本规划依据现状地形地貌、山体水系特征，对 规划 区各类绿地绿线进行界定。规划绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以 及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在绿线范围内进行建设；在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出；对于违反城市绿线管理制度的行为，必须严格按照城市绿线管理办法中的要求进行执行。 （ 3） 河道保护 兰 线的控制 河道保护兰线是指依法规划、建设的城市水域边界控制线，划定较大面积的水域、水系、湿地及其岸线一定范围陆域地区作为保护区的控制线。 本规划依据现状水库、水系特征，对 规划 区河道保护兰线进行界定。 主要包括
15、担油河和规划河两条水系的河道保护兰线界定。 规划河道保护兰线内的用 地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在河道保护兰线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 5 河道保护兰线内严厉禁止进行下列活动： （一 ） 违反河道保护兰线保护和控制要求的建设活动； （二 ） 擅自填埋、占用河道保护兰线内水域； （三 ） 影响水系安全的爆破、采石、取土； （四 ） 擅自建设各类排污设施； （五 ） 其它对城市水系保护构成破坏的活动。 （ 4）高压走廊黑线 高压走廊黑线是确定 35kV 及以上等级的高压线位
16、、高压走廊保护范围，确定控制要求。 规划根据现状高压 走廊 情况，对穿越天涯镇区的高压走廊进行改线，进行高压走廊黑线的界定，主要集中在西线铁路北侧。 规划高压走廊黑线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在高压走廊黑线范围内进行建设；在高压走廊黑线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。 （ 5）轨道交通橙线的控制 根据城市总体规划划定轨道交通规划控制区和安全保护区，提出有关控制要求，确定在海榆西线路面中央设立 8.5 米宽的有轨电车橙线范围 ，以及 TY04-15-02 和 TY04-16-02地块有轨
17、电车车辆站橙线范围。 第十四条 . 地块编号 根据三亚市控制性详细规划编制技术规定（暂行），规划区内地块按区块、街坊、地块三级编号。区块以规划区功能片区划分，将整个规划区分为四个区块，各区块分别为TY01、 TY02、 TY03、 TY04区。地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。用地性质代表地块土地使用的主导性质。地块编码采用三级编码办法，即“区块代码 +街区代码地块编号”组成。如 TY01 0101即表示规划天涯镇 01区块第 1街区第 1号地块。 第十五条 . 地 块细分 规划范围内城市建设用地土地使用性质分类和分类代号采用国标
18、城市用地分类与规划建设用地标准（ GB 50137 2011） 的规定。规划地块用地性质划分至中类和小类。（附表2） 第十六条 . 开发强度控制 开发强度涉及容积率（净容积率，指标为上限 ） 、建筑密度（指标为上限 ） 和绿地率（指标为下限 ） ，其中容积率对城市开发的控制意义最大。本次规划根据规划区内各地块的使用性质，综合地块的交通区位、地块空间环境质量、城市设计要求等因素来划定规划区内各地块的土地开发强度。 （附表 3） 本次规划根据规划区内各地块的使用性质，综合地块的交 通区位、地块空间环境质量、城市设计要求等因素来划定规划区内各地块的土地开发强度。规划区内各类用地开发强度（附表 13）
19、 。 第十七条 . 土地使用兼容性控制 为了使规划适应今后镇区发展的要求和各种开发要素的变化，使规划在实施操作过程中具有灵活性和应变性，确保土地用途在保证环境标准的条件下具有合理的调整可能，规划确定各类用地的兼容范围。分为兼容、不兼容和有条件兼容三类。规划区范围内在下述情况下，不宜改变地块使用性质。（附表 4） （ 1） 改变后对相邻地块造成严重不良影响，如带来环境污染等； （ 2） 改变后用地规模、开发强度有很大突破 ，导致该区规划目标失控； （ 3） 改变后带来严重的交通问题，如大量车流影响城市干道的交通； （ 4） 改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施，如占用供水、供电设施，中小
20、学或公共绿地。 第十八条 . 地块合并开发管理 当几个地块合并统一开发时，合并后地块开发总体控制应满足以下要求： （ 1） 用地构成比例与原规划一致； （ 2） 绿地、市政公用设施、公益性公共服务设施的用地必须得到充分保证； （ 3） 建设开发总量不应大于原各地块开发量之和； （ 4） 建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高。 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 6 第五章 居住用地规划控制 第十九条 . 居住用地规划原则 依据三亚市城市社区级公共设施配套标准控规落实指引（暂行）关于居住社区划分的规模要求，结合城市居住区规划设计规范（ 2002
21、版）中关于居住区等级、规模的要求，将规划区内居住用地按照“居住社区（居住区）和基层社区（居住小区）”两级划分，以引导公共服务设施的配置。 第二十条 . 居住用地 布局规划 规划天涯镇区居住用地面积共计 56.32公顷，占城市建设用地面积的 24.63%，规划总人口规模约 1.5 万人。考虑到镇区行政区划和功能的独立性，规划将镇区作为一个独立的居住社区来统筹考虑，并结合镇 区居住用地的分布特点，将镇区内居住用地划分为两个基层社区，即新镇居住社区和老镇居住社区。其中，规划新镇居住社区容纳人口约 5000人，老镇居住社区容纳人口约 10000人， 合计 总人口约为 1.5万人。 （ 1）新镇居住社区
22、：规划居住用地（住宅用地和 居住用地 /商业服务业设施用地 ）面积约 13.74 公顷，为天涯镇新兴的城市化区域。主要承载农村撤村并点及外来人口居住区域，是城市主要的新兴常住人口社区； （ 2）老镇居住社区：规划居住用地（住宅用地和 居住用地 /商业服务业设施用地 ）面积 42.58 公顷，为道德村、马岭村拆迁安置社区 。主要以风情小镇人口外迁为主，为天涯镇常住人口社区。 第二十一条 . 村庄整治改造安置规划 规划依据海南省三亚市天涯镇总体规划（ 2012 2020）中关于农村居民点综合整治规划的相关要求。规划对区内两个村庄结合现状实施差异化的整治改造工作。结合改造规划地实施，结合三亚市的安置
23、政策，在原有村庄外围形成两个拆迁整治安置区 马岭安置区和道德村安置区。 其中 ， 马岭安置区规划居住用地 11.96公顷 （包含五龙街片区居住用地），其中 居住用地 /商业服务业设施用地 11.96公顷 ，主要安置马岭社区内整治改造疏解出来的居民。现状马岭社区的 改造重点为结合区内“五龙街片区”的改造规划，实施整体功能环境的提升，打造天涯镇的特色风情片区。规划对现有“五龙街片区”进行综合整治，将片区内的居民有序疏解到外围安置区内，保留部分原居民，以保证街区的原有韵味。 道德村安置区规划居住用地面积 24.15 公顷 ，其中 居住用地 /商业服务业设施用地14.50 公顷 ，主要安置道德村拆迁安
24、置居民。规划道德村结合镇区 整体环境的提升要求，实施整体拆迁改造，按照新的城市住区的建设 。 第二十二条 . 保障性住宅用地规划 结合有关保障性住房的法律法规，规划结合新镇居住社区和老镇居住社区分别设置保障性住 宅用地。其中，新镇居住社区保障性住宅用地设置于 TY03-03-02 地块，用地面积1.89公顷 ；老镇居住社区保障性住宅用地设置于 TY02-08-02地块，用地面积 1.24公顷 。 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 7 第六章 公共 服务设施 规划 控制 第二十三条 . 配套分类 天涯镇的公共服务设施主要考虑两大因素， 其一 是为构建周边重大景区的旅游接待服务，要求根据环
25、境情况发展旅游用地、文化娱乐用地以及商业餐饮用地；另一个重要因素是 要满足 天涯镇 区及周边区域城乡 发展的需要，为天涯镇 域 的居民服务， 要求 行政管理、文化体育、医疗卫生、科研教育、商业服务等 公共服务设施 有一个合理的发展规模 。 规划根据公共服务设施服务等级和服务对象的不同分为镇区级公共服务设施和社区级公共服务设施。 第二十四条 . 公共服务设施规划结构 规划形成“两心两片，六点四带”的公共服务设施规划结构。其中 ， 两心为行政文体中心、老镇商业中心；两片为新镇公共服务片区、老镇公共服务片区；两点为教育科研中心、西部的社区中心；四带为新镇公共服务带、老镇公共服务带、天涯公共服务联系纽
26、带、海滨酒店设施带。 第二十五条 . 城镇服务配套设施规划 城镇服务设施主要是为满足天涯镇域内人民服务的设施，主要分为行政管理与社区服务设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗卫生设施、社会 福利与保障设施、商业金融服务设施等。主要布局在天涯镇新镇中心位置，采用集中式布局的方式，形成天涯镇未来的公共服务中心。 行政管理 与社区服务 设施：总用地面积 4.31 公顷。 天涯镇行政中心位于规划区的中心位置，综合了天涯镇所有的行政管理部分，包括天涯镇政府、水务所、卫生所、土地所、计生所等，总用地面积为 4.06 公顷。 另一处天涯税务所位于海榆西线和市场路交叉口，占地面积 0.25 公顷。 文化 娱乐 设
27、施：在天涯镇的新镇中心位置规划文化 中心 ，总用地面积为 1.43 公顷。 体育设施：在天涯镇的新镇中心位置规划体育用地，总用地面 积为 1.30 公顷。 医疗 卫生 设施：在天涯镇新镇中心的西侧规划天涯中心医院，总用地面积为 2.16 公顷。 社会福利与保障设施：在天涯镇新镇中心的西侧规划社会福利院，总用地面积为 1.09公顷。 商业 金融 服务设施：主要集中在两个区域，分别是天涯镇的新镇中心位置和天涯镇老镇中心位置，主要为天涯镇区居民以及天涯镇域的 居 民服务。 第二十六条 . 城镇旅游服务设施规划 规划区东侧 旅游服务设施：为了使天涯镇更好的融入大天涯的发展，为天涯海角风 景区提供便利的
28、旅游接待服务，以及更好的发挥天涯老镇区的海滨一线景观资源，规划在海榆西线南侧布置旅馆用 地，实现和天涯海角景区的旅游对接服务。规划区内旅馆用地总占地面积为 12.27 公顷。同时，依托天涯老镇区的现状资源，在天涯老镇区的基础上规划娱乐设施用地、特色餐饮业用地，以及旅游购物用地。 第二十七条 . 社区 级 公共服务设施规划 依据三亚市城市社区级公共设施配套标准控规落实指引（暂行）的要求，结合规划内居住社区布局，将区内社区级公共服务设施按照居住社区级公共服务设施和基层社区级公共服务设施两个层级配置，合理确定各级公共服务设施的配套要求。 各级公共服务设施的建设规模及标准应符合三亚市城市社区级公共设施
29、配套标准控规落实指 引（暂行）的要求。（附表 7） 第二十八条 . 居住社区级公共服务设施配套标准 规划居住社区级公共服务设施以镇区内全体居民为服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。规划居住社区级公共服务设施配置内容及规模参见附表 5。 第二十九条 . 基层社区级公共服务设施配套标准 基层社区级公共设施以服务半径 500米内的 3000-4000 户居民为主要服务对象，为居民提供最基本的日常生活服务项目，同时考虑度假游客的基本服务需求。在交通便利的中心地段集中设置基层社区级公共设施（除少数独立设置的设施外），与基层社区公共绿地共同形成基层社区中心，实 现居民在步行 5 10 分
30、钟内可达。规划基层社区级公共服务设施配置内容及规模参见附表 6。 第三十条 . 居住区教育设施配套规划 规划区内共规划两个居住社区，分别是新镇居住社区和老镇居住社区。在每个居住社区内各布置独立的居住社区 教育 设施，同时规划区内的小学和中学的设置还需承担红塘湾三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 8 旅游度假区和周边村落的服务要求。 幼儿园：规划按照按 36 名 /千人， 30 人 /班配建，设置规模为 6 班、 9 班、 12 班，用地规模指标为 6班 2700 平方米、 9班 3800 平方米 、 12班 4700 平方米。本次规划结合服务半径和小区布局在居住用地中统筹考虑，规 划共设
31、置 2 处 9 班幼儿园，每处服务半径约 300 米，独立占地设置。另外，红塘湾旅游度假区内设置有 2 所幼儿园，能满足其自身的需求。 小学：规划小学按 70 生 /千人， 45 人 /班配建。每处 18-24 班，服务半径 500 米，规划天涯镇区共设置 2处小学，分别为：天涯小学 占地面积 2.61公顷，规划保留改造为24班小学；红塘湾小学 占地面积 2.65 公顷，为规划新建 24班小学。 中学：中学按 70 生 /千人， 50 人 /班配建 ， 服务半径 1000 米 ， 设置规模宜为 24 班和36班中学。本次规划结合新的天涯中学选址处建设 45班完全中学，占地 面积 12.94 公
32、顷。 第七章 地下空间规划 控制 第三十一条 . 地下空间开发基本原则 地下空间规划遵循空间立体化、功能复合化、价值商业化、开发弹性化的总体思路，力求实现地下空间的集约和高效开发。地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下地上交通、管网及其他地下构筑物统筹规划、合理安排，并符合地下文物保护要求。同时，地下空间利用应考虑平战结合、综合防灾、保护地上环境景观、完善城市功能、构筑现代化城市交通和市政设施系统，实现城市地下空间建设的协调、统一、完整。 第三十二条 . 地下空间权属 规划区内地下空间权属如不做相应说明则和地上建筑为同一权属。地 块地上部分权属所有者拥有按规定建设的地下空间部分权属。需要与其
33、它地下空间对接的，其对接部分的权属归政府所有。 规划控制进行权属管理区分类。 （ 1） 同一权属：由同一主体结合地表建筑一并开发的地下空间，其使用权与地表土地使用权一并出让。 （ 2） 独立权属：地上与地下空间产权分离，采用招标、拍卖或挂牌的方式出让地下空间使用权，独立经营性地下空间建设项目。 （ 3） 复合权属：特别地块的地下空间根据实际需求划分出一定比例的独立权属地下空间。 第三十三条 . 地下空间规划 （ 1） 规划区内鼓励地下空间的合理开发利用，对经营性用途的地下空间 可根据实际情况制定相应的有偿使用规定。 （ 2） 规划区内新建民用 建筑 基础埋深在三米以上（含三米 ） 的应配建防空
34、地下室；新建基础埋深小于三米的民用建筑，不论是一次修建或分期建设的，按不小于地面总建筑面积的百分之三配建防空地下室；规划建议建设结合地人防地下室集中建设地下停车库。 人防地下室建设具体要求应符合三亚人防部门相关政策规定。 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 9 第三十四条 . 地下空间控制要求 （ 1） 依据专业相关要求，地下建筑物的离界距离（包括退让道路红线和用地界线 ） ，在确保施工安全、地下管线敷设等要求，原则上不小于地下建筑物深度的 70%，且不得小于 3 米，在满 足相关规范的前提下，相邻基地的地下建筑物可毗邻建造。 （ 2） 地下人防工事与地面应有便捷的交通联系。独立的防空地
35、下室应设置两个以上出入口，主要出入口应设置在城市支路附近。防空地下室的出入口、进排风口等应结合地面建筑物和周围环境合理布置，有利于防空、排水和隐蔽。 （ 3） 地下公共人行通道：结合人防地下工程建设，并与地上、地下建筑物密切配合，出入口应考虑人流集散。 （ 4） 地下公共停车库应方便出入并设置明显的导向标识，并采取必要措施，满足安全、舒适、通风、防火、防护设施以及降低噪音的要求。地下车库宜布置在人行通道及商 业设施的下层。 （ 5） 与防空地下室无关的管道，不宜穿过其维护结构。如因条件限制，允许管径小于70毫米的供水、采暖管道穿越，并应采取防渗措施。 第三十五条 . 地下空间的建设与运作 地下
36、空间开发在满足必要功能的基础上，其余面积方可作为建筑的商业面积，具体比例由相关管理部门根据实际情况商议确定。 第八章 建筑规划控制 第三十六条 . 建筑间距控制 建筑间距必须满足当地日照、通风、卫生、防火、防灾及市政管线敷设、建筑保护的有关规定和要求。 第三十七条 . 建筑退界控制 （ 1） 建筑后退绿线：建筑后退绿线不应小于 5米； （ 2） 建筑后退道路红线：建筑后退城市主 次 干 路 道路红 线不应小于 8米 ， 后退城市支路道路红线不应小于 5米； （ 3） 建筑后退相邻地块边界：相临地块建筑后退地块边界距离必须满足相临建筑间距要求的一半，但最小后退距离不应小于 3 米。 第三十八条
37、. 高度控制 建筑高度需满足日照、通风、城市景观、历史文物保护、高压线等限高要求。 针对天涯旅游风情小镇的定位，建筑高度控制十分重要，规划在不破坏背景山体的山脊轮廓线和满足旅游风情小镇的条件下，在综合地块的分析因子中，选取了风貌因子、功能因子、环境因子、交通因子以及水体因子五大因子来确定各个地块不同的建筑高度 ，详见附表 13。 三亚市天涯镇 镇区 控制性详细规划 文本 10 第九章 道路 与 交通 设施规 划 控制 第三十九条 . 对外交通联系 （ 1） 铁路： 规划区北侧为西线铁路，为了进一步加强天涯镇同其他地区的旅游联系，在天涯新镇中心北侧规划天涯镇旅游小镇式的火车站，使得天涯站成为城镇
38、中心区主要的对外铁路交通门户，满足游客多样化的交通选择以及天涯镇区居民对外交通的需求。 （ 2） 高速 公路： 天涯镇公路主要有西线高速公路。规划西线高速在现状省道 314 互通立交的基础上，规划预留布山路互通立交，以满足今后天涯镇区和红塘湾旅游度假区的交通需求。 （ 3） 天涯公交枢纽：天涯镇在区域发展中承担着三亚市旅游名镇以及天涯镇城乡发展的核心服务功能，规 划天涯公交枢纽站加强天涯同周边景区以及三亚市的联系，同时也能满足天涯镇城乡发展的需要。 （ 4） 对外联系通道： 对外联系通道主要涉及海榆西线的改线问题。现状海榆西线从天涯镇区中心通过，作为过境交通性质的海榆西线会对天涯未来的发展造成
39、安全、分隔等方面的影响。规划将海榆西线改线从镇区北侧、西线铁路南侧通过，重命名为天涯路。 第四十条 . 路网系统规划 天涯镇区路网规划需要充分协调好红塘湾旅游度假区的控规道路路网体系，在结合现有的道路基础之上，在天涯镇区内形成“两横三纵，道路成网”交通网路结构。 “两横”是在镇区北侧的天涯路以及现 状海榆西线，主要承担着天涯镇东西方向主干路 的交通以及对外的联系通道。 “三纵”分别是西侧的文昌路，镇中心的站前路以及东侧的广场路，主要承担天涯镇南北方向联系通道的作用。 第四十一条 . 道路 横 断面规划 天涯路：天涯路是天涯镇区今后东西向最主要的道路，是天涯火车站的站前道路，门户型道路，在道路定位上天涯 路 是景观型、交通性的主干 路 ，道路红线宽度为 30米，采用两块板的道路 横 断面形式，靠近西线铁路的一侧 规划 两车道，不设置人行道和非机动车道，少量的人行交通可以结合铁路绿化带设置。 海榆西线：海榆西线是天涯镇和红塘湾旅游度假区的联系 通 道 ，在道路的定位上属于城镇内部生活性、景观性主干 路 ，同时根据三亚市现代有轨电车线网方案需设置现代有轨电车。道路红线宽度为 40米，采用两块板双向六车道的道路 横 断面形式，中央设置有轨电车。 广场路、站 前 路、文昌路：广场路是原省道 3
