1、上篇：谁的保障房一场全国范围内“拉网式”的保障房审计风暴，再度将保障房推上舆论风口浪尖。 8 月 9 日，审计署公布了 2012 年城镇保障性安居工程跟踪审计结果。审计发现，10.84 万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配 3.89 万套、领取租赁补贴 1.53 亿元。 同时，有 34 个项目代建企业等单位违规出售保障性住房 1.83 万套，另有 5333 套住房被有关单位、个人违规用于拆迁周转、转借出租等。45个项目未办理建设用地规划许可等手续用地 1433.16 亩，12 个项目将建设用地 601.53 亩用于商业开发等其他用途。审计向
2、相关部门移送违纪违规和经济犯罪案件线索 26 起，涉案金额 2487.17 万元，涉案人员 55 人。此外，360 个项目或单位挪用保障性安居工程专项资金 57.99 亿元，用于归还贷款、对外投资、征地拆迁以及单位资金周转等非保障性安居工程项目支出。 各省市有关保障房的审计报告亦陆续公布。山东、海南等省份承认，确有大量保障房遭遇空置难题。其中海南省近万套空置，广东 1.15 万套空置，山东省 1.29 万套空置，云南省则多达 2.3 万套空置。 问题或仅仅是冰山一角。据财经记者调查，保障房空置情况在湖北、重庆、河南等地亦不同程度存在，普遍空置率在 20%左右，个别地方空置率一度超过 50%。
3、随着配套设施的完善，经济适用房面临的问题由“入住率低”逐渐变成了“出租率高” 。囿于产权问题无法真正核查，也让主管部门感到头痛。 “审计署与地方各级审计机关将连续四年对城镇保障性住房政策的贯彻落实情况进行跟踪审计。 ”审计署署长刘家义在去年底召开的全国审计工作会议上前所未有地表态显示，保障房已成为审计的“风暴眼” 。 在商品房房价高涨的情势下，保障房成为民生项目的重中之重。国家审计署公布的数据显示，2012 年全国保障性住房开工 768.83 万套、基本建成 590.20 万套；2012 年全国城镇保障性安居工程财政性资金投入达4128.74 亿元，比 2010 年增长 77%。但保障房“大跃
4、进”之际，其窘境也渐次暴露：一方面是现行保障房建设和配置制度不健全，无法满足民众的“安居梦” ；另一方面数量可观的保障房却闲置、错配。 国家统计局有关负责人告诉财经记者，统计局曾试图统计全国保障房的空置率，但各地情况“很难调查” 。即便查出来，大多数难以进行监管和清退。审计署署长刘家义 6 月向全国人大常委会报告时称，审计署上一轮审计中查出的 6 万多套被违规分配、周转出租的保障房，截至报告时仅有 1500 多套进行了清退。 值得关注的是，上一轮保障房重点覆盖的城镇居民，其收入和财产结构已经变化。一部分人脱贫致富，有些人购置了房产，但他们中相当一部分仍占据着保障房，甚至私下转租。 空置悬疑 保
5、障房空置率在一些地区达到了 50%以上；有位置偏远、以次充好、配套设施不足，以及分配环节存在漏洞等因素 “城南家园”位于重庆市茶园新区通江大道左侧，是重庆建设面积最大的公租房项目。 据项目投资方重庆城投集团透露，该项目用地面积约 850 亩，94 栋建筑， 33267 套住宅，能容纳 7.5 万人居住。每到夜间，小区里不少房子漆黑一片。知情人士介绍，一年前摇中号的住户至今没有住进去。 “应该去年 7 月就搬进去的。 ”已经摇到号两年的一位租户颇为懊恼。一年前在得知摇中后，她将孩子转学到附近读书，结果现在却天天跑很远接送孩子。 “主要是验收原因。 ”房屋管理人员解释说。 财经记者查询重庆市消防监
6、督结果显示，2012 年 7 月到 2013 年 3 月，城南家园的投资建设方对其中的六项工程提交了十次验收申请，但是该小区三组团及五组团因幼儿园、学校工程等施工质量和消防安全验收不合格，无法交房。 财经记者调查发现，这个小区也存在因分配审查不严格而导致空置。一位不愿具名的知情人士透露，有些买了商品房的人也来申请公租房；有些父母有房，就以爷爷的名义来申请，有些摇号摇中了两套。 廉租房和公租房空置问题，并非重庆一地，有的地方情况更甚。深圳市已经被曝光的桃源村三期存在大量空置，另一保障房小区深圳坪洲新村一期的 776 套住宅，竣工超过四年仍一套未分，福保桂花苑也有 146套保障房空置了两年左右。
7、深圳市住建局有关人士回应称， 桃源村三期的 130 余套空置房和坪洲新村一期，主要都是用于解决 2002 年 12 月 31 日前符合条件的干部职工住房历史遗留问题，以及符合条件的人才住房问题。但房屋立项时的保障房政策与现行政策已有不同，少数住房面积超标，因而没有形成分配方案。 近十年来，各中心城区土地稀缺，集中建设的保障房因此大多地处偏远，交通不便，教育、医疗、商业等配套设施不全，导致这些项目在配租、配售时乏人关注。 在青岛城阳区，白沙湾片区 1848 套保障房源，仅收到申请 143 户。“宁愿先不买房子，也不想申购这个项目。 ”一位放弃购买白沙湾限价房的青岛市区居民称，如果在白沙湾买房，他
8、每天要早起至少两个小时，换乘几次公交车才能到市区上班。不少青岛市民反映，城阳区没有大医院、重点学校和大型超市，生活的基本需求很难满足。 记者在青岛、重庆等地调查发现，有的地方因招商引资或发展规划生变，配套建设的人才公寓和集体宿舍空置。重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司董事长况勋华对财经记者表示，当初两江新区的公租房是由政府出资给入驻企业配套建设的，属于新区的基础设施。 随着去年重庆市新领导班子就位，重庆的发展重心正悄然生变。一位参与规划讨论的人士透露，重庆或将由向北发展全力打造两江新区，逐渐转向“加强川渝联动，合理构建成渝城市群” ，发展成渝经济区。 对于尚在建设的两江新区而言，这不是好消
9、息。如果企业入驻和开工情况远低于规划预期，两江新区与之配套的部分保障房项目，出现空置成为必然。 现有保障房分配制度中，准入门槛过于严格，造成了部分符合条件的被保障对象无力购买或者支付租金，这也会在一定阶段引发保障房空置。 财经记者向住建部等部委以及重庆、郑州、青岛等城市住房管理部门了解保障房空置率，几乎没有一个部门可以拿出具体数据。国家统计局有关负责人告诉财经记者，他们并不掌握保障房的空置数据，因环节复杂多变，也很难调查。 中国指数研究院华中分院曾尝试做大概率摸底，武汉市保障房的空置率远远高于当地商品房 20%左右的空置率。 “对保障房空置率进行统计，会遇到双重难题。 ”北京大学国家发展研究院
10、常务副院长胡大源告诉财经记者，一方面，违规享有保障房福利的人往往不愿意配合调查；另一方面，统计部门并无强制执法能力，确实也很难验证调查对象所说的是否属实。 此次审计结果最受关注的就是空置率数据。据最新的四省审计结果披露，河南省审计厅审计报告显示，六个河南省辖市 2009 年至 2010 年共建成廉租房 1.6 万套，其中空置 8215 套，空置率过半；山东省审计厅对 15 市城镇保障性安居工程进行审计时发现，有 1.29 万套保障性住房处于闲置状态，其中近四成空置六个月以上；海南省 9 个市县中有 9077套保障性住房处于闲置状态；广东省 13 个市本级、28 个县（市、区）11464 套住房
11、处于闲置；在云南，有 2.3 万套保障房被闲置。 从全国一些省份最新公布的 2012 年度审计结果来看，由于诸多因素，保障房空置问题十分普遍。新一轮大规模保障房建设启动以来，原本“一房难求”的保障房则面临着“房等人”的尴尬。 错配窘境 一边是低收入群体 “望房兴叹” ，一边却是保障房配置错位，这意味着大量保障房没有发挥真正的保障作用，造成了资金、土地等资源的浪费 在辽宁省大连市， 财经记者来到“唯一位于市内”的石门山经济适用房小区绿清南园小区。该小区开发商介绍称：“本小区地理位置优越，地处沙河口区珍稀地段，距西安路商业圈仅有 3 公里，离火车站、飞机场仅十几分钟的车程小区坐拥无限升值前景。 ”
12、 石门山经济适用房依山而建，毗邻石门山公园，环境优美。而大部分楼房在一层均建有车库。车库边的道路上，停放着不少车辆，其中不乏别克、皇冠、丰田等中高档轿车。 “经济适用房小区为什么还盖车库，低收入的老百姓买得起车吗？”一位不愿透露姓名的大连市民告诉财经记者。 8 月 9 日，审计署公布的保障性安居工程跟踪审计结果中，10.84 万户不符合条件的住户被清理。截至 6 月 17 日，有关单位已取消不符合条件保障对象资格 5.27 万户，追回违规领取补贴 4431.15 万元，收回或清理被违规分配使用的保障性住房 1.98 万套，追回被挪用的资金 40.63 亿元。 由于制度尚不完善，目前一些地方保障
13、房申请中存在“浑水摸鱼”的现象，一些不符合条件的住户想方设法通过层层审核进入保障范围。 2013 年，全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成 470 万套、新开工 630 万套。保障房越建越多，对保障房的分配管理提出了更高要求。保障房建设和配置制度不健全，引发大量保障房闲置与住房困难人群并存，这样的窘境已引起决策层的关注。对此，业内专家提出，应加快保障房立法进程，实现住房保障各项管理工作规范化。 住房和城乡建设部（下称住建部）曾几次针对全国保障房建设、配置、分配等内容进行巡查摸底，江苏等地则展开了“拉网式”自查。迄今尚无详实数据公布。据悉，江苏等地的房改部门已启动对类似“拥有一套经适房，还占
14、着一套廉租房”这样的不符合条件的住户进行清理。 上一轮保障房重点覆盖的城镇居民，已经有很多出现了重要变化。一部分人脱贫致富，有些人另外购置了房产。保障房“空置”和“转租”成为越来越迫切的监管难题，另一些希望提供给“夹心层”的保障房项目，难以按照最初的愿望配给。 “本来不应该有资格的人住进了保障房；还有一些当时困难城镇居民，现在已经脱贫，所以现在保障房小区里的豪华车屡见不鲜。作为主管部门，只能抓特别典型的、有人举报的。 ”一位北方中型城市的副市长告诉财经记者，应该研究完善保障房的日常监督和退出机制。 如何将公租房的租金水平和配套设施维持在一个合适水平，目前也颇有争议。租金高了，承租者无法承受，租
15、金低了，建设者没有动力；配套多了，滋生寻租空间，配套少了，租户不干。 “公租房的配套如何与普宅区隔，公租房比普宅舒适，那将会有大量的不符合公租房标准的能人采取各种手段去取得公租房的居住权。 ”一位学者担忧。 近日，2013 年北京市最大规模的公租房配租意向登记截止。燕保彩虹家园、未山苑、通州梨园、通州光机电、燕保京原家园五个公租房项目、共 1337 套公租房配租。其中位于通州区的光机电公租房项目，是北京市政府投资建设的第一个公租房项目，可配租房源 481 套，从 34 平方米的大开间到 69 平方米的两居室，有 12 种户型。 根据北京市住房和城乡建设委员会等七部门联合制定的北京市公共租赁住房
16、建设技术导则（试行） 规定， “在装修上将一次到位且室内装修保修期不少于五年。 ” 记者现场看到，上述公租房项目已有基本装修，居室的墙体、地面、门窗、水电气等已装成，并配备了橱柜、燃气灶具、抽油烟机、热水器等厨卫设施。 北京市保障房建设投资中心还开展了“菜单式”家具电器配租服务，包括沙发床、餐桌、椅子、电视、冰箱、洗衣机、空调等，租户可以根据自身需求租用，租金与房租合并计算。 通州光机电公租房的租金单价是每平方米每月 30 元，最大面积 67 平方米的两居室，一个月租金 2010 元，相当于周边小区租金的九折。 按北京市规定，公租房申请人要具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积 15 平方米以
17、下，且三口及以下家庭年收入 10 万元以下、四口及以上家庭年收入 13 万元以下的申请条件，至少需要一年以上的申请、审核、等待的时间。申请门槛比较高。 北京市多家房产中介均表示，北京市商品住宅的房租是包含基本家电和家具的，如果是空房出租，租金要低一成至两成。公租房位置也较偏远，租户选择性较少，九折租金优惠吸引力并不明显。 中国现有公租房制度，主要借鉴了香港地区“公屋”的经验。由香港特区政府提供的“公屋”租金，通常仅为同地区市场价的 25%，迄今解决了近三分之一香港市民的住房问题。 关于公租房的租金标准设定，主管部门早就考虑调整。住建部等部门在 2010 年 6 月联合发布关于加快发展公共租赁住
18、房的指导意见 ，要求各地公租房价格要“考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定” 。但地方财政收支压力、融资困难以及公租房建设加码等挑战，使得一些地方政府选择了逐步上调公租房租金标准。 一位朝阳区公租房租户告诉财经记者，他们是三口之家，妻子产后长期失业，小孩刚上小学，全家仅靠他每月 3000 多元收入维持，生活窘迫。所幸有了公租房，他家那套公租房月租金 2000 多元，其中政府给 1000 多元补贴，自己只需支付不到 1000 元，比几年前他在市场上租房时便宜过半，生活质量因此有了很大改善。 能享受到上述高比例租金补贴的人群，实际上更接近于廉租房的保障对象，并不是公租房定位的“夹
19、心层”人群。 公租房租户更倾向于购买具有产权的经济适用房。仍以北京这个享受租金补贴的家庭为例，他们申请经济适用房等了好几年，孩子太小，只好选择公租房。该租户告诉财经记者，他们还是希望能购买经济适用房。 北京市还规定，因为没有足够的房源，排队购买经适房和两限房的家庭，可以将公租房作为过渡，并不影响以后继续申请购买经适房和两限房。 对于几百万没有北京市户口、也不在城市周边产业园区生产线工作的外来务工人员来说，他们基本享受不到公租房的福利。即便他们中的一部分能通过北京市公租房的申请和备案程序，但极少有针对他们的公租房房源。以本次北京推出的五个公租房项目为例，面向外省市来京备案家庭配租的只有 62 套
20、。 “公司给员工分配了宿舍，但还是不方便。员工结婚后，只能各自住宿舍，成牛郎织女了。 ”北京一家红酒经销企业负责人告诉财经记者，我特别希望他们也能住上公租房。 以往城市保障房更侧重于城镇住房困难居民、新增城镇就业职工两类人，但随着城镇化的推进，越来越多具有稳定工作的外来务工人员对保障性住房具有了迫切的需求。 国务院提出，2013 年底前地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。这成为各地保障房“扩围”的主要范畴，是调整保障房配置结构的一个重要举措。 “国家明确规定住房保障的范围包括城镇原有住房困难居民、新增城镇就业职工和外来务工人员。 ”住建部政策研究中心主任秦虹告诉财经记者， “就是要打破户口限制” 。 配建悖论 保障房本应受到低收入阶层的热烈追捧，一些保障房建设在偏远荒郊，服务设施缺乏，住户生活不便。加上房屋质量差，部分保障房建成后出现“房等人”的现象 在辽宁省大连市，经济适用房和公租房小区大多位于偏远郊区。 财经记者在市区连续询问 20 多辆出租车，都遭遇了拒载。 “太远了。 ”一位拒绝前去的出租车司机说。当被问及还有什么交通工具能到那些小区？这位司机哼了一声：“那儿的交通情况就是基本没交通。” 8 月中旬，大连市福佳新城经济适用房小区选房结束，3840 元/平方
