1、土地改革吹响攻坚号角过去十几年来，中国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇化，必须进行土地改革。目前各地的土地改革试验主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转。温州土改最大的亮点在于农村房屋所有权的交易，但并未突破红线。 新型城镇化呼唤新土改 城乡土地二元制难以为继，土地资源束缚和城乡收入差距扩大制约现有发展模式。在中国现有土地制度下，按所有权分类，实行城市土地国有、农村土地集体所有的二元制度。其中，集体土地禁止直接入市，主要通过政府征用，转为国有建设用地后，再通过“招拍挂”的机制进行出让。在此制度安排下，政府垄断了建设用地的供给，一方面导致城市建设用
2、地紧张，部分城市面临无地可用的局面，同时土地价格持续上涨，政府对土地财政形成依赖。另一方面，通过实行土地二元制，土地价格机制扭曲，农民无法享受土地增值的收益，城乡收入差距进一步加大。随着城镇化的推进，城市土地资源瓶颈凸显，城乡利益矛盾进一步加剧，现有发展模式难以为继。 新土改是大势所趋，且历次土改均推动中国经济进入新的发展阶段。改革开放以来，中国经历了两次具有标志性意义的土改，每次土改都推动经济进入新的发展阶段。第一次以 1980 年代初期的家庭联产承包责任制为代表，解放了农村生产力，推动了农村经济的发展。第二次以 1987年深圳开启的土地拍卖制度为代表，通过土地市场化形成原始积累，推动了城镇
3、化进程。 新型城镇化呼唤新土改。受中国户籍制度和土地制度的约束，过去十几年来，中国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化，农村人口并未真正享受到城镇化所带来的福利，更多程度上成为城市里的“农民工” 。为实现新型城镇化，就必须进行土地改革。一方面通过土地改革，实现集体土地的流转，将产生土地增值收益和相关流转税费收入，为新型城镇化建设提供资金来源。另一方面，只有通过宅基地的流转，让农村人口获取土地增值收益，才能真正提高农村人口的购买力，使农村人口能够进城，从农民变成市民。 地方试水土改， “新”意有限 整合置换+盘活资源，各地积极试水土改。土地资源总量控制，资源约束日益凸显。严格限制农用地转为建设
4、用地，对耕地实行特殊保护，对建设用地采取总量控制的措施，耕地保有量不得低于上一级确定的控制指标。通过严格的土地供给控制，一方面使中国耕地面积得到有效保护；另一方面也因此导致土地供应无法根据市场需求做出及时调整，导致部分城市，特别是一线城市土地供应明显紧张，地价、房价高涨，制约了城市的发展。 整合置换+盘活资源，各地积极试水土改。在土地总量控制的背景下，为解决建设用地需求，多地采取了一系列措施进行土改尝试。总体来看，目前各地的土地改革试验主要分为以下两类：1.整合置换。该模式主要通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，将宅基地进行复耕，以换取建设用地
5、指标。一方面解决了宅基地闲置，城市建设用地紧张的矛盾；另一方面也使农民真正受益财产增值，实现了由农民向市民的转变。此类试验以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。2.盘活资源。该模式主要着眼于提高现有土地使用效率，通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置，以增加建设用地。将工业用地转为商、住用地，一方面可以获取土地增值收益，同时获取各种税收；另一方面搬迁企业在新建厂房时一般会进行技术改造，也促进了产业升级。此类试验以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流转”模式为主。 受限现有框架， “新”意有限。受限现有框架，土改试水未有实质性突破。无法实现“同地、同权、同价” 。目
6、前各地的试点政策均在现有框架下，主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转。深圳模式相对有所突破，允许集体用地中的工业用地流转，但上市流转的仅为集体建设用地中“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的工业用地。另外，部分地区在试点集体建设用地使用权的流转，但一般都限制宅基地使用权的流转，且一般禁止用于商品房等形式开发。 温州土改力图破冰，改革红利值得期待 温州土改：宅基地流转迈出重要一步。宅基地流转迈出重要一步，产权交易实现农民财产价值重估。近日，温州出台温州市农村产权交易管理暂行办法 。管理办法的出台为温州的农地使用权流转提供法规依据，有望规范农村产权交易行为，推
7、动城乡生产要素流动，盘活农村闲置资源，优化农村资源配置，维护农民权益、增进农民利益。此次温州市出台的暂行办法规定有 11 类农村产权，外加这些产权衍生出的收益权和处置权，能够在温州市的农村产权服务中心和分支机构进行交易，这其中包括农村土地承包经营权、农村集体经济组织股权、依法可以交易的农村房屋所有权等类别。 其中，最大的亮点在于农村房屋所有权的交易。尽管根据市政府的解读，农房交易仍仅限于本村居民之间进行，但农房可以在县域内抵押贷款，涉及处置不良抵押的农房，可在县域范围内置换交易。尽管此次政策并未突破法规红线，农房交易范围仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农
8、房交易打开了突破口。我们认为，作为国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，此次释放的信号意义非凡，或成为农村土地改革的新样本。 顶层设计加速，改革红利值得期待。自 2008 年中央 1 号文件允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权以来，中国农村土地流转政策进一步深化。2013 年以来，土地改革进度有望加速。政策方面，原国土资源部部长徐绍史在 2013 年初表示，将研究出台集体经营性建设用地流转指导意见，部署开展宅基地制度改革试点，总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易
9、方式、收益分配方式等方面做出具体规定。同时，2013 年中央 1 号文件提出，要用 5 年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，为农地改革推进铺路。 立法方面，2012 年底人大审议的土地管理法修正案草案删除了现行法第 47 条中按照被征收土地的原用途给予补偿，以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值 30 倍的内容，为集体土地补偿解除了桎梏。另外， 农村集体土地征收补偿条例已上报人大常委会审议，预计年内有望出台。 布局土改：关注土地资源价值重估 上海自贸区的设立，让我们看到政府改革的信心和决心。我们相信，作为新型城镇化建设的重要突破口，土地改革有望在十
10、八届三中全会迎来破局，制度红利值得期待。 从短期来看，如果土改制度出现突破，拥有土地资源的企业将迎来新一轮资产重估，我们建议从以下 3 条主线来挖掘投资标的：一是受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的企业；二是拥有大量城镇土地储备，未来土地可能转为商用的企业；三是受益存量城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业企业。 从中期看，主要可以关注以下两方面：一是随着农地流转规模扩大，农业集约化和现代化程度有望提高，农业服务流通企业、农业机械产业链以及农田水利建设企业有望受益。另一方面，随着土地改革的持续推进，农民转变为市民，新型城镇化建设顺利开展，消费品、天然气、环保、电子信息等行业也将明显受益。
