1、我国房地产企业土地增值税筹划的探讨摘要：随着我国房地产行业的发展，土地增值税对房地产行业造成的税负越来越严重，那么合理的进行房地产企业土地增值税筹划是非常有必要的。 关键词：房地产企业；土地增值税；筹划 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01 在本文中笔者对土地增值税筹划、我国房地产企业土地增值税筹划的发展、房地产企业土地增值税筹划的必要性、房地产企业土地增值税筹划注意事项进行了深入分析，同时还提出了制定房地产企业土地增值税筹划最优方案切入点，以求对我国房地产企业土地增值税的筹划做出具体探讨。 一、土地增值税筹划 在法律允许范围内，纳
2、税人充分利用已有的优惠政策对经营、投资、理财以及决策等经济活动进行合理的筹划与安排，以此来降低纳税支出就是税收筹划。而土地增值税筹划是税收筹划其中一种。目前在我国经济增长飞速发展的背景下，房地产行业已经成为了我国目前一类新型经济增长点，其在国民 GDP 增长中有着非常重要地位。随着房地产行业在我国的飞速发展，国家税务总局已经将房地产行业列为了税收专项检查对象。目前营业税、土地增值税、企业所得税等税收项目是房地产行业所涉及到的主要项目。随着房地产行业的发展，土地增值税税收有着非常显著的提高，已经远远高原其他税种，这主要是因为目前在我国采用的是 4 级超率累进税率对土地增值税进行计征，也就是根据增
3、值量来进行征收，多则多征，少则少征，没有就不征。此外，国家税务总局还同时发布了一些房地产企业土地增值税的清算管理问题须知，内容中明确的规定，自 2007 年 2 月 1 日起，土地增值税缴纳预征制变为土地增值税缴纳清算制，然而这一制度的转变，使土地增值进一步加重了对房地产开发企业的负税。所以随着目前我国房地产行业的飞速发展，有效的进行土地增值税筹划是非常重要的。 二、我国房地产企业土地增值税筹划的发展 土地课税是对一种历史悠久的税收方式，土地作为不动产，在当代已成为了各国一种较为普遍的财产税。最早是由英国资本家提出，实际运用则始于德国和英国。我国土地增值税最早实施始于 1898 年殖民山东胶州
4、地区后，胶州作为我国最早实施土地增值税的地区，在殖民化以后由德国土地专家设计开征土地增值税。其主要规定，在进行土地买卖之后，以 33%的增长率进行纳税，这样主要是为了避免瞒报地价、偷税漏税。同时还规定在土地买卖之前必须将土地卖价上报政府，并且政府对土地是有原价收买的权利。然而我国政府正式组织推行自己的土地增值税则是在 1930 年之后，由孙中山的领导下开始的。但是在解放之后，我国政府则是重新对于土地政策进行了规划，废除了土地增值税。伴随着改革开放的进行以及经济发展的不断壮大，国内房地产交易已经遍布各大中小型城市，这就直接导致了地价的上涨。国家为了落实土地改革的规范性以及房改后的交易秩序，维护国
5、家利益，重新对土地增值效益进行了合理的调整，于 1993 年 12 月 13 日，国务院颁布了第五号国土增值税暂行规定。其内容主要强调了在中华人名共和国范围内对国有土地使用权以及地面建筑和附属物进行转让时应该依法以单位或者个人的方式进行土地增值税缴纳。该规定自次年 1 月 1 日正式施行。而在 2006 年 12 月重新修订的土地增值税之后，规定，次年 2 月 1 日起，土地增值税缴纳预征制变为土地增值税缴纳清算制。随着政策的颁布，国家越来越重视土地增值税的管理，与此同时各级税务部门通过各种改革加大了对土地增值税的征收管理，这就大大增加了土地增值税的税收，作为国家财政收入的重要来源，随着我国房
6、地产行业的快速发展，在交易过程中所产生的税收问题已经得到了相关单位的重视。但是由土地增值税对房地产行业产生的税负不仅在逐年累计，同时还出现出比列增大的状况并且已经远远高于了其他税收。所以，要想解决这一问题，关键就是对税收进行合理的筹划， 三、房地产企业土地增值税筹划的必要性 房地产行业在我国经济大发展的热潮中已经逐渐有了自己重要的地位，目前它已经成为了我国产业经济的重要支柱之一，同时也为我国的国税以及地税带来了丰厚的收益。通过根据房地产企业项目投资的大小，所需缴纳的税收少则千万，多则上亿，那么面对如此庞大的资金数额，就必须合理的对其进行计划与安排。随着房地产行业税收的成本不断增加，除了土地、补
7、偿、工程基础设施、公共设施等费用支出外，税收额度已经成为了影响房地产企业受益的重要因素之一。最后，在房地产销售过程中根据会计准则与税法进行课税会产生非常大的差异性。综上所述合理的进行房地产企业土地增值税筹划是非常有必要的。 四、房地产企业土地增值税筹划注意事项 随着 2006 年 12 月关于我国土地增值税重新修订后，土地增值税缴纳预征制已经变为土地增值税缴纳清算制，而目前房地产企业土地增值税实际筹划中仍然存在一些盲点，以下就集中对其筹划中的主要注意事项进行总结： 1.普通标准住宅”规定存在一定差异性 在对土地增值税进行计算时，一般增值率在 20%以内的，是可以进行增值税免征的，但是目前这一规
8、定仅限于纳税人普通标准住宅。但是在我国，由于城市较多，所以各城市地区之间对于普通标准住宅的标准存在很大的差异，那么在具体的增值税计算时，应该根据项目开发的具体情况以及当地普通标准住宅标准规定来进行，土地增值税优惠政策只针对安全、标准的普通标准住宅。 2.优惠政策的实效性 纳税筹划必须在遵循税务法以及相关法律政策的前提下，结合实际来进行。在出现法律政策变更时，应该对筹划做出及时的调整。以此来保证最大限度的获利，对于土地增税筹划亦是如此。从 2008 年颁布实施关于企业处置资产所得税处理问题的通知 （国税函2008828 号）规定以来，自建商品房被转为自用或者经营，其资产所有权的实质均不发生变化，
9、同样还是作为内部处理资产，不以销售额对其进行收入确认。在进行资产计税基础延续计算时，也就是作为商业用途时，可以不进行所得税与土地增值税的缴纳。那么这就要求筹划人员必须对优惠政策的时效性进行自行解读与研究，以此来降低纳税人的纳税金额。 五、制定房地产企业土地增值税筹划最优方案切入点 1.对征税范围的筹划 在进行土地增值税的筹划时，首先要确认增值税征税的范围，即确定是否属于转让土地，以及使用权归属权，也就是是否归国家所有，其次是要确定土地的使用权以及地面建筑与附属物所有权是否转让，最后就是确认房地产转让的收入与否。那么，房地产企业就能够依照以上三个方面来进行土地增值税的征税对象确认，另外，要注意的
10、是，境内社会团体、国家机关赠与教育、民政等社会福利、公益事业的，或者土地产权租凭，并收取资金的，以及将地产作为投资或者转化为经营条件等都是可以免征土地增值税的。 2.对计税依据的筹划 土地增值税的计税依据主要是纳税人进行房产产权转让所获得的增值额。而增值额即纳税人通过转让所获得的收入与相关规定收入之差。因此，在进行土地增值税计税依据的筹划时，可以分别对转让获得收入与扣除相关规定金额后的额度进行筹划。 3.对税收优惠政策的筹划 目前对于纳税人所建的普通标准住宅， 土地增值税暂行条例以及相关规定是有优惠政策的。在增值额不超过扣除项目金额的 20%时，是可以不征收土地增值税的。反之，则应该全额缴纳。另外，对于这一优惠政策的实施，前提是必须对普通标准住宅纳税人进行二次开发时进行增值额核算，若不执行也就不能享受这一优惠政策。 六、结语 总而言之合理的进行房地产土地增值税筹划是能够成功的对目前土地增值税对房地产行业造成的税负进行缓解的。 参考文献： 1李波.宏观税负、产业税负与结构性减税政策J.税务研究，2010（1）：27. 2中国注册会计师协会.税法M.北京：经济科学出版社，2009：231-232. 3张淑欣.房地产业土地增值税筹划实证分析J.税收征纳，2007（5）.
