1、我国商业银行的房地产信贷风险研究摘要：近十几年来，房地产行业成为我国一个快速发展的行业，并且逐渐成为拉动 GDP 增长的主要力量。由于房地产行业投资规模相比较其他行业来说规模巨大，商业银行就成为其资金来源的主要渠道，房地产行业的飞速发展为商业银行业务的拓展带来了商机，但同时也为商业银行带来了很多的风险。 关键词：商业银行；房地产信贷；风险控制近十几年来，我国的房地产行业逐渐成为了推动国民经济增长的支柱行业，消费者对房地产的投资既有保证基本的住房之外还有对房地产市场的投资和投机的行为，个人按揭不断扩张，作为其资金主要来源的商业银行，在其办理的业务中房地产信贷业务在总的贷款业务中占的比重也越来越大
2、，这种情况下房地产行业的信贷业务的增多在一定程度上增加了银行利润，但是也应看到房地产对商业银行的过度依赖也会费商业银行带来巨大的信贷风险。一、商业银行信贷风险概述 对房地产信贷的定义主要有广义和狭义之分，前者指的是商业银行等金融机构把房地产行业作为其服务对象，把其通过信用渠道筹集到资金的使用权让渡给房地产的开发者和消费者，供房地产行业进行开发、建设和消费等各个环节。后者指的仅仅是商业银行对房地产在开发经营和消费过程中的提供的贷款。从以上定义可以看出，房地产信贷具有其特点：在房地产信贷的使用上具有针对性和专有性，专门为房地产开发建设和经营使用的；由于贷款数额一般比较大，因此房地产信贷还有长期性，
3、尤其是单个消费者进行的住房贷款，期限一般都在 10 年以上；房地产信贷资金必须在有关部门的监督管理之下进行专款专用。 从以上对房地产定义和特征的概述中可以得出房地产信贷风险的定义，它是指商业银行在对房地产行业发放贷款的过程中由于主观和客观的因素的影响和变化给房地产的信贷资产带来损失同时也使银行等金融机构自身的价值贬值。这种信贷风险既有借款人无法偿还本息带来的实际损失也有借款人信誉下降或者偿还能力降低带来的潜在的损失。中国人民银行对信贷进行了分为，主要分为五个类别：正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类，后三者被成为不良贷款。对这几种类别的划分需要不断对借款人的实际情况进行更新。 随着房地产行业
4、的持续不断发展，房地产信贷风险也逐渐成为金融机构和投资者以及消费者面临的一个重要的问题。2012 年全国金融机构个人住房贷款余额 7.5 万亿元，比 2011 年同期增长 12.9%。2012 年个人住房信贷政策保持了较强的连续性和稳定性。全年个人住房贷款投放呈现总体增速回升、利率稳步下行、局部风险显现等特征。 二、我国商业银行房地产信贷及主要风险现状分析 （一）我国房地产信贷的现状分析 我国的房地产信贷的发展起步比较晚，仅仅经历了十几年的时间。由于房地产信贷的发展对我国国内生产总值的影响比较大，因此，针对不同阶段的房地产信贷的发展我国政府也会相应的出台不一样的房地产调控政策。我国的房地产信贷
5、主要经历了四个阶段：我国房地产信贷的萌芽阶段、成长阶段、快速发展阶段和调整阶段。目前来说我国的商业银行针对房地产信贷的种类主要有房地产 开发进行的贷款和个人住房进行的贷款。1998 年以前我国商业银行对房地产的信贷量数量较少，1998年之后，我国房地产市场飞速发展，为了适应新的市场的要求，我国商业银行对房地产信贷业务猛增，仅仅从 1998 年至 2010 年的十二年间就增长了近 35 倍。面对房地产行业的迅猛发展，我国政府也相继出台政策对房地产行业进行调控，其中主要的调控内容就是信贷政策的制定。目前房地产信贷的主要情况为：商业银行等金融机构对房地产开发的贷款逐年增加；个人的住房贷款在整个房地产
6、信贷中占的比重越来越高；房地产贷款在商业银行总的贷款中的比重逐年增加；房地产业务的拓展带动了商业银行房地产信贷业务的增加。 （二）我国房地产信贷面临的主要风险 房地产行业在带来巨额利润的同时也具有高风险性。由于房地长行业所需资金数额巨大，因此这就决定了其在房地产开发建设的过程中所需的大量资金除了少部分依靠内部融资之外，其余全部靠外部资金也即是依靠商业银行等金融机构的筹资。银行对房地产行业进行了信贷既能分享房地产利润同时也必须承担房地产行业发展带来的风险。我国特殊的国情决定了我国的房地产信贷面临的风险主要包括： 第一，国家政策风险。1998 年以来，我国的房改带动了房地长行业的迅速发展，这个行业
7、并成为我国 GDP 增长的主要动力，为此我国政府不断出台宽松的信贷政策和货币政策支持房地产行业的发展，同时国务院也先后出台文件对房地产业进行宏观调控，以防房地产价格虚增和过快增长。近年来我国政府不断出台政策对房地产市场进行调控，土地管理制度不断完善、房地产市场准入标准不断提高，这就使得一些房地产企业退出市场。政府政策的每一次变化都会对房地产行业出现波动，不仅有货币政策还有财政政策，这些波动也会使得商业银行房地产信贷出现损失的可能性越大。中国住房的不断货币化使得我国特殊的政策环境对商业银行的房地产信贷承受了很多的政策风险。2005 年至今，我国的房地产业进入了收紧期，金融政策也不断紧缩银根，这就
8、会导致房地产行业的资金链面临着断掉的风险，大量的房地产在商业银行的贷款无法偿还，使得商业银行出现了信贷风险。 第二，市场的风险。房地产市场上最大的市场风险是由于房地产市场价格的快速上涨容易造成价格严重偏离价值，导致房地产泡沫的产生，一旦泡沫破灭就会对房地产造成重要一击，房产价格下降，作为对商业银行抵押物的房产就会大幅贬值和缩水，这是商业银行房地产信贷市场风险的直接表现。从国内外房地产市场的发展情况看，房价的上涨基本上都是金融政策推动的结果，房地产信贷的迅速扩张将银行的资金快速向房地产聚拢，这样就会推动房地产市场泡沫的产生。但是从周边国家房地产泡沫破灭的教训来看，房地产市场泡沫一旦破灭，遭受损失
9、最大的是向这些房地产业提供信贷的商业银行，我国经济的繁荣和衰败都会对房地产行业的发展产生重要影响，经济衰败时会导致房地产行业和金融业出现亏损和风险。 第三，房地产企业自身的经营风险。从房地产信贷的定义可以看出，房地产行业每个项目的开发和建设都需要大量的资金和较高的技术水平，同时房地产项目的建设周期长。房地产项目的开发从土地获得、项目前期的开发和项目的投标、施工到最后的验收和销售环节都存在着风险。而且每一个环节都紧密相连，一旦其中一个环节断掉就会使得整个项目出现风险。比如房地产项目的市场定位上，一个项目的市场定位直接影响到后期房产的销售，一旦前期市场定位出现偏差就会导致销售出现不景气；还有项目自
10、身的质量风险， 在房产的设计阶段和建设阶段，以及在工程施工过程中出现监管不力就会导致出现质量纠纷。 第四，企业和个人的信用风险。企业的信用风险是指房地产开发企业由于主观和客观的原因出现的不能按时偿还银行信贷的风险。主要原因既包括企业在建设经营上的管理不善也包括企业对商业银行的欺骗。个人信贷风险是指个人在按揭偿还房贷时由于各种原因不能按时足额偿还银行贷款，导致商业银行的个人贷款出现问题。 三、我国商业银行房地产信贷风险的防范 房地产信贷的风险不仅关系到我国商业银行的经营的稳定程度，而且这在一定程度上还会影响我国国民经济的发展，因此，必须高度重视我国商业银行房地产信贷风险的控制和管理。 首先，我国
11、应该积极发挥政府的宏观调控的作用。面对不断变化的市场环境，我国政府应该对房地产政策进行不断创新，不仅要为房地产市场的发展提供良好的环境还要为房地产行业资金的筹集提供多个渠道。建立多层次的资本市场，放松政府对股票市场和债券市场的政策限制，鼓励房地产行业采用国内国外多个渠道进行资金的融通，同时简化房地产企业筹资过程的审批流程和周期。 其次，我国的商业银行应该借鉴国外成功的经验，建立企业和个人的征信体系，加强对不良资产的管理。由于信息不对称的存在，使得我国的商业银行对借款人资金的状况不能掌握，我国应该借鉴发达国家在征信体系建设上的经验，在符合法律法规的规定下，银行应该建立以个人为单位的一人一个账户的
12、信用制度体系，提高个人信用的观念；此外，还可以建立银行客户数据库，这样更方便的掌握客户的资料和以往的信用历史，还可以将这些客户的信息在银行之间共享，提高银行经营的效率，对信贷风险进行实时防范。 最后，发挥房地产信贷利率的调节作用，对不同的房地产企业规定不同的市场准入条件。对市场声誉较好的房地产企业可以对其信贷采用优惠的利率政策；而对于一般的企业来说，则采取高利率政策，利用这些措施可以促进房地产信贷市场的良性循环。 （作者单位：中国农业银行审计局济南分局） 参考文献 1鹿英姿，论房地产金融风险及其防范J ，黑龙江对外经贸，2005 2李永宏，当前商业银行信贷风险管理中存在的问题及其对策，金融风险管理，2007 3郭田勇、郭修瑞，农村合作银行信贷风险管理M，中国金融出版社，2004
