1、新时期房地产档案管理的问题初探近年来随着房价的不断攀升，房地产行业备受社会关注，处于卖方市场的房地产行业的长期存在，以及国家先后出台了遏制房地产过热的新政策，如首付比率调整，个人第二套房限制政策，新国五条，二手房交易调整等，对房地产行业产生了不同程度的影响，也对房地产档案管理产生了很大的影响。 一、房地产档案管理概念与内容 社会上备受关注的投机投资性购房案例，引起民众对于房地产档案管理信息透明化的关注，房地产档案由于其特殊性使其成为今后城市规划、实施财产清查、解决房地产纠纷、化解产权争议的主要参考资料。因此房地产行业要不断根据新情况强化档案管理工作的内容，创新房地产档案管理，以便更好地发挥房地
2、产档案的服务功能。 （一）房地产档案概念与特点。房地产档案是房产在建设、交易、审批等管理环节中形成的具有一定价值且以不同载体形式存在的档案资料。房产档案具有法律凭据性，可为产权管理提供有效的法律依据。房产档案区别于其他档案，有着自身的特点。动态性。房产档案会随着房产产权变更、城市改造等发生动态变化，因此需对房地产档案实行动态管理。区域性。每宗房产产权情况及发证机关都具有唯一性，每宗房产的档案信息受地区限制而不同。 （二）房地产档案管理内容。首先，房地产档案收集、归档。就是按规定把分散的房产档案集中到产权部门实行归档，统一管理。其次，房产档案整理。就是对档案进行分类、排列、目录编制等。再次，房地
3、产档案的鉴定与保管。档案的鉴定工作就是对收集的档案信息的真实性及价值性进行鉴定。档案的保管，是指根据房地产档案的特点科学地对档案进行存放、安全防护。最后，房产档案的利用。就是建立在信息化的系统下对档案信息检索提供科学、便捷、有效的服务工作，如编制检索工具、卷宗目录的编制等。 二、新时期房地产档案管理的意义及存在问题 新时期我国不断调节房地产市场，给房地产档案管理带来很大影响，认清房地产档案管理对于国家房产市场调控、居民生活提供服务、避免房产资源浪费、降低炒房、抑制投机投资性购房等违法违纪犯罪有重要的意义。找出房地产档案管理存在的不足，以便完善房地产档案管理工作。 （一）新时期房产档案管理的意义
4、。首先，降低资源浪费，房地产档案作为一类档案资源，承载着我国房地产市场最直接有效的信息，只有合理利用这部分资源，才能发挥其应有的作用，避免档案资源本身的浪费，而且其有效的信息资源为我们紧张的住房供给提供了有效凭证，从而避免住房闲置浪费。其次，为国家调控提供依据，房地产档案管理为国家实行房地产市场调控提供有效信息统计与分析工作，为国家调控提供有效依据。再次，为人们生活等方面提供信息服务，房地产档案管理承载着我国房地产市场最直接有效的信息，在我们住房市场供给小于需求的今天，提供有效的房地产信息才能为人民的基本生活、住房选择等提供有效的服务。最后，降低炒房等违法违纪犯罪率，近年来违法、违规炒房、囤房
5、等现象频发，国家颁布的“国五条”指出：“坚决抑制投机投资性购房” 。因此房地产档案信息管理与合理开放部分档案信息可以有效地打击炒房、坚决抑制投机投资性购房等违法行为。 （二）新时期档案管理存在的主要问题。 1.房地产信息开放度过低。房地产档案承载着众多的房地产市场信息，无论对于国家、房地产开发商、普通民众都有重要的信息利用价值，高利用率才是建立房产档案的价值所在，也是建立房地产档案的主要目的。但由于现阶段我们处于严重的房地产卖方市场阶段，造成房地产档案的开放度低且开发商不必利用或极少利用房地产档案信息来开发市场的局面，使得消费者及普通民众很难得到或利用房地产档案资料。 2.房地产档案管理人员素
6、质有待提高。随着信息化、数字化进程的加快，各行各业的信息系统都在接受信息化的改造，房地产市场也不例外，有效的档案管理工作包括档案收集、归档、整理、鉴定与保管、信息检索利用等工作，这就要求档案管理人员不但要进行信息化技术的培训，还要不断加强房地产档案知识的培养，对档案信息进行价值筛选，培养档案管理人员敏锐的信息洞察力等，这就对现阶段房地产档案管理人员的综合素质、工作能力提高提出了挑战。 3.缺乏有效的信息检索系统。目前虽大部分房地产组织建立了信息化的档案管理系统，但由于房地产档案建立具有唯一性及区域性，使得很多房地产档案受到区域性、地方性的限制，全国不能形成有效的、统一的信息检索系统，即使是以省
7、市为单位的地方房地产信息系统，由于受到现阶段卖方市场的影响，对用户开放条件苛刻，检索的信息质量偏低，正是如此才造成很多以投机投资性购房为目的的现象出现。 4.信息收集、甄别不完善。近年来房地产更多地参与到地方经济活动中，而且就房地产档案管理本身而言，具有很强的动态性，房地产档案信息收集随着城市改造、拆迁、房屋买卖、继承、抵押等相应地发生变化，每当有涉及到房地产产权的活动发生，都会产生相应的产权文件资料。房地产档案从种类上划分有房产购买登记档案、产权注销登记档案、房地产交易档案、房屋拆迁档案等等。目前我国的房地产档案信息收集主要集中在买卖档案登记，产权交易登记部分，加之档案收集复杂，所以造成信息
8、收集不完善的现状。 城市房地产权属档案管理办法中规定“房地产权属档案管理机构应当按照档案管理的规定对归档的各种房地产权属档案材料进行验收，不符合要求的，不予归档。 ”但在实际档案管理工作中，房地产市场把目光主要投向了房产交易上，对于完善与甄别房产信息工作没有给予足够的重视，加之在实际工作中更正与查补房产档案信息工作难度大、程序复杂，造成了房地产档案管理工作中，信息甄别不完善。造成部分房产虚假信息的存在，这也是出现“房姐”等众多房地产市场乱象的原因之一。 三、新时期如何加强房地产档案管理并解决问题 如何加强房地产档案管理，让其发挥自身的作用，服务人民、国家、房地产市场自身，是新时期房地产档案管理
9、需解决的首要问题。新时期房地产档案管理之所以出现众多问题，主要是房地产市场处于长期的卖方市场，国家对于房地产档案管理立法限制过松，房地产档案从业人员面对信息系统改造，综合知识更新过慢造成的。因此，加强以上部分的改造才能提高房地产档案管理的工作能力。 （一）加强档案管理立法严格执行，逐渐改变市场供求关系。针对房地产档案管理信息开放程度过低及信息甄别系统不完善的现象，国家应严格立法，严格要求房地产市场的信息甄别与开放度，对现行的房地产档案查阅制度、材料收集制度、鉴别归档制度、检查核对制度、保管保密制度等进行完善，针对新时期新问题，制定一些新的制度，完善档案管理内容。科学立法严格执行，不断改善房地产
10、市场的供求关系，如国家颁布的“国五条”明确规定：“坚决抑制投机投资性购房” “加强市场监管” ，二手房首付比例调整，以及早期的限购令等立法，要严格执行，只有逐渐调整房地产市场长期的卖方市场现状才能更好地发挥房地产档案管理的作用。 （二）提高房地产档案管理人员的综合素质。随着社会的发展，科学技术正不断发生日新月异的变化，特别是数字化、信息化程度的加快，再加之房地产档案业务不断更新和拓展，都迫使房地产档案管理人员不断提高自身的综合业务素质。 “大力提高房地产档案工作者驾驭信息技术的能力，建设一支以既精通房地产管理业务，又熟悉计算机信息技术为主体的专业队伍， 是实现房产档案管理现代化的关键。 ”要创
11、造条件使档案管理人员在工作中获得学习机会，适时进行系统培训，不断引进先进技术，提高整个档案管理数据库的服务能力，吸收各高校专业人才，注入新鲜血液。 （三）构建信息化系统，完善检索机制。运用计算机、多媒体等现代技术建立完善的房地产档案信息检索系统，克服地域性差异，统一标准建立国家大范围内的房地产信息数据库。运用政策性指令加大房地产市场对于数据库建设的投入，规范房地产市场的档案归档标准，编制统一的检索目录规范，提高检索信息的数量与质量。 无论是房地产市场供求关系的调整，还是房地产档案管理工作的创新，在新时期，我国不是一朝一夕能解决掉的问题，因此只有适时根据市场变化，把握不断出现的新情况，形成多方配合全面行动的工作思维，才能创新房地产档案管理，发挥房地产档案管理的本质作用。 （作者单位：吉林省四平市房屋产权管理中心）
