1、征地制度改革“渐行渐近”“土地征收剪刀差问题突出，尤其是土地被征用以后，巨大的增值收益没有多少真正落到农民腰包。 ”农业部部长韩长赋近日表示。受国内城镇化进程的推动，关于农村集体用地流转、宅基地制度改革等问题一直是业内关注热点。据悉，国土部门目前已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，在完善改革土地制度过程中，与补偿相关的征地制度改革是最大难题。未来，在原有制度模式上，通过总结当前一些试点城市的经验， “农地”有望通过招拍挂等方式进行市场化流通，权益进行市场化分配。 新政：城镇化引出土地改革框架 资料显示，到 2020 年，中国城市化率应该在 60%左右，城镇人口大约为 8.5 亿，比 20
2、12 年底城镇人口净增 1.4 亿人。目前，我国城镇工矿用地规模已突破 10 万平方公里，有分析据此预测，如果按人均 100 平方米为新增城镇人口提供工矿用地，至 2020 年城镇工矿用地总量将突破 11万平方公里，该数据将大大突破国土资源部土地利用总体规划中规定的10.65 万平方公里的控制目标。为了适应城镇化对城镇建设用地的需求，土地管理制度的改革完善便随之引出。据国土部消息称，自去年 9 月以来，国土部便成立专题研究小组，围绕促进和保障城镇化健康发展，谋划土地管理制度改革方向。 国土部土地管理制度改革研究课题小组成员、国土部规划司副司长刘国洪说，改革研究小组在历时 10 个月、对 11
3、个省份的 50 多个城市进行调研后，目前已形成关于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展的框架建议。此外，为了适应新型城镇化发展的要求，当前土地管理制度改革工作重点包括，提高存量用地在建设用地供应总量的比重；扭转城镇建设对新增土地出让收益的过多依赖；建立起有利于存量建设用地盘活利用的制度政策体系等。据分析人士预测，土地管理制度的完善和改革，很可能成为十八届三中全会之后最先启动的改革领域之一，也是与城镇化关系最为紧密的改革领域之一。 据了解，土地制度改革完善的具体内容还大致包括，在保留现有征地制度的前提下，缩小征地范围，改产值补偿为市场价值补偿；在保持用途管制的前提下，规范农村经营性集体建设用地
4、的流转；依托现有土地交易机构，建立城乡统一的建设用地市场；推进集约节约用地，对增量建设用地和存量建设用地出让方式等领域，进行差别化管理等。 亮点：农地有望市场化流通 业内人士认为，新一轮土地改革的核心是如何打破土地二元结构限制。根据我国现行土地管理法，土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。在农村集体所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。在国土部主导的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和
5、做法。其中，有消息称，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。 现行土地管理法规定， “农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 ”这意味着，在原先的制度框架内，农村集体用地无法通过招拍挂等方式入市流通，相关权益也无法通过市场化途径进行分配。当前，一些城市已经开始在农地的市场化道路上，尝试一些打破“二元制”的探索。其中，重庆市基于“计划+市场”的双轨制试点阶段的“地票模式”已经广为人知。重庆市的做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合，构成不同规模的地票，进而面向社会公开交易。凡是需要用地指
6、标的境内外的法人、其他组织或者自然人，均可在农村土地交易所公开竞购地票。 重庆对地票交易总量实行计划调控，原则上不超过当年新增建设用地计划的 10%。政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等因素的基础上制定出地票的基准交易价格。最后，购得地票的开发者选定符合规划的待开发土地，凭地票办理征收转用手续并完成补偿安置，征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得国有建设用地使用权。这种地票模式，是通过先交易“地票”再将具体土地征为国有的方式，使得原本不能直接流转的农地实现市场化流转。此外，还有将农地国有化之后再流转的“深圳模式” ，以及海南省所尝试的，允许农村集体经济组织或者村民自主
7、开发经营已经纳入流转试点的农村集体建设用地，来用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。 据参与土地管理制度改革工作的一位权威人士介绍，土地制度改革的一个重点，就是在原有制度模式上，通过总结当前一些试点城市的经验，完善“农地”通过招、拍、挂等方式进行市场化流通，以及权益进行市场化分配的路径。 核心：征地制度改革是最大障碍 据上述土改小组权威人士透露，在土地改革制度的完善工作中，涉及补偿问题的征地制度一度是最大障碍。他说，修订后的部分补偿标准有望相当于现有标准的数倍以上。而业界的共识是，征地补偿标准长期以来是征地矛盾的核心所在，现行标准已不能完全体现被征地农民权益。正如农业部部长韩长赋所言，土地
8、被征用以后，巨大的增值收益没有多少真正落到农民腰包。而近年来，由于城镇化进程带来的大量土地需求，征地拆迁类纠纷事件频发，尤其是涉及农民利益的集体用地补偿方式。尽管我国曾多次对征地补偿制度进行改革，但基本的征地补偿思路一直未变，其基本依据是“按照被征收土地的原用途给予补偿” ，现行主要方法有“年产值倍数法”和“征地区片法” 。 河南安阳市金土地价评估事务所有限责任公司杨云指出， “这两种方法均是基于被征收土地原农业利用方式下的补偿，没有考虑到土地的潜在利用价值或市场价格的补偿，其实质是一种非等价交易关系。 ” 杨云认为，从补偿的构成来看，目前的征地补偿涉及对土地资源及其地上投资、搬迁居住等几个方
9、面的补偿，只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面，而对于土地本身增值、预期收益、养老保障、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现。鉴于目前我国在征地改革方面，缩小征地范围、严格限制征地范围是主要改革方向，因此杨云分析认为， “集体土地参与一级开发是未来集体建设用地参与土地市场运作和收益分配的可行方式之一。 ”因此他建议，应该按照被征土地“未来用途”来测算被征地农民应分配利益，并进行合理补偿。 国土部有关人士表示，全国农村集体土地所有权登记发证率已经达到 97%，其中有 24 个省份的发证率在 95%以上，6 个省份在 90%-95%之间。目前，全国农村集体土地确权
10、登记发证工作已经完成，国土部近期已经组成 15 个抽查组，赴全国各地开展农村集体土地所有权确权登记发证工作的国家级抽查。另外，一系列征地制度改革新政也有望在近阶段出台，除了重新修订后的土地管理法 ，还有农村集体土地征收补偿条例 、集体经营性建设用地流转指导意见等。受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。 难点：征地制度改革难在触动利益格局 中国土地学会副理事长黄小虎认为，征地制度改革难在触动利益格局。黄小虎介绍说：土地管理部门探讨征地制度改革从 20 世纪 90 年代就开始，大体 90 年代末到本世纪初形成一个改革的思路，概括四句话：缩小
11、征用范围、提高补偿标准、拓宽安置途径、完善征地程序。十几年过去了，各地按照这样四句话做了许多的探索，积累了大量的宝贵经验，形成了不少的共识，应当说还是取得了很大的进展。但是唯独对缩小征地范围至今达不成共识。如果缩小了征地范围，允许集体土地进入市场，那么政府可以征的地，特别是可卖的地就少了，就会影响政府的土地财政和土地金融，这就从根本上触动政府经营土地的制度以及它所形成的利益格局。 黄小虎指出，征地制度牵出一个制度，叫做政府经营土地制度，这两个制度是一个表里的关系，表面这是一个征地制度，里子的东西是政府经营土地制度。政府经营土地制度和现行的征地制度有这么几个体现：第一，叫做外延扩张、粗放发展。多
12、年来，我国城市发展无一例外，都走了一条外延扩张的路子，甚至导致耕地保护都受到影响。第二，就是社会分配不公，首先倒霉的是农民。因为社会产品的分配都是以生产条件的分配为前提的，农民手里有土地，可是这个土地不允许进入市场，不能够自主地去发展工业，参与工业化和城镇化的道路，它在社会产品分配当中就永远处在一个弱势的地位上。第三，透支未来。土地财政、土地金融都是透支未来，孕育着政府信用危机和财政金融风险。第四，政府的行为扭曲和失控。你裁判员下场去踢球当运动员，这个市场秩序能规范吗？肯定是不透明、不规范的。正常的市场秩序就不可能建立起来。 思路：利益的调整同时确保增长机制不受束缚 国家发展改革委城市和小城镇
13、改革发展中心主任李铁指出，土地制度改革不可能像很多人寄希望一夜之间私有化。李铁认为，在改革过程中，要按照已经形成的区别于世界其他国家的发展途径的选择问题。解决问题的思路在于以何种方式进行利益的调整，而且还要确保增长的机制不受到严重的束缚。 首先，提高集体土地在城镇开发中的权益比重，也就是说逐步实现城乡土地在城镇开发进程中的同权。一般意义上地方政府担心是否会影响到土地出让金的收益，当然会影响到短期的收益，但是会通过税收结构的调整，增加政府的税收和长期收益，而且还会遏制政府的短期行为。至于农民的收益是否过高，这是开发商和农民之间的利益分配问题，其实应该有助于缓解社会收入分配差距过大的压力。最重要的
14、是可以降低城市开发的成本，农民自己的开发减少了开发商的过高成本。 其次，在规划范畴内只要不涉及占用耕地问题，允许农民在集体建设用地上开发工业区，实现各种商业的开发用途。这不仅仅有利于降低开发成本，更有利于促进工业布局的合理化，使得工业尽快地向城市的远郊区布局，降低中心城市的污染压力。而且农民自身的开发也有利于降低服务业发展成本。在自己的房子和土地上发展服务业至少不用还银行贷款或者交给开发商购房款或租金。这些成本对于大众和中低消费者至关重要。 再次，加快物业税的改革，降低土地出让金在政府收益中的比重，增加政府的长期行为，遏制短期行为。但是这项改革的难度需要其他改革的配套，例如城乡土地制度改革的配套进行，特别是对农村集体土地和房屋的不动产税收的界定。也要解决历史遗留问题和土地出让年限的界定问题。 最后，要对城市的基础设施投资和运行管理体制进行相应的改革，降低政府对于土地出让的依赖，从制度上解决各种城市发展资金的金融模式对于土地的依赖。例如出让国有的基础设施运营企业的股份，出让的收益可以解决政府的短期投入压力问题。按照市场化的机制建立基础设施收费合理标准，确保企业在基础设施运营中不至于亏损或者减少亏损的压力。
