1、 1 济宁市市区国有土地资产管理办法（草案）说明市国土资源局（2016 年 月 日）一、修订必要性及修订过程2009 年 3 月，市政府印发了济宁市市区国有土地资产运营管理办法（以下简称办法），明确了市区国有土地收储、资金运作、土地供应等规定，加强了市区国有土地储备和资产运营管理，有力促进了经济社会发展和城市建设。但随着房地产市场的发展变化和新的形势要求， 办法已不能满足土地资产运营管理工作需要。一是在具体工作环节上存在一些不足的地方，如土地储备程序不具体、缺少土地供后管理和存量土地管理规定、规划调整容积率补缴差价程序复杂等等，影响了土地资产管理的质量和效率。二是 2015 年 1 月日省政府
2、 颁布了新的山东省国有土地储备办法（省政府令第 283 号），提出了一些新的规定和要求。因此，为进一步明确市区各类土地储备工作程序，扩大国有土地有偿使用范围，释放存量土地资产，加强供后管理和容积率管理，适应新的山东省国有土地储备办法要求，修订完善办法势在必行。 2 2015 年以来，我局在深入开展调研、多次研究论证的基础上，起草完成了办法（草案），先后征求了市政府有关部门和各区政府（管委会）意见。在充分吸收市财政局、高新区和经济技术开发区等部门、单位的意见后，进行了修改完善，并于今年 1 月重新征求了有关部门和各区政府（管委会）意见，吸收市城乡规划局、财政局意见再次修改。目前， 办法（草案）已
3、经市法制办完成合法性审查，并报市政府分管领导审阅，最终形成本稿。二、修订的主要内容（一）衔接山东省国有土地储备办法，明确市区各类土地储备工作程序。2015 年 3 月日施行的 山东省国有土地储备办法规定了收回储备和收购储备的主体和程序。按照这一办法及房屋、土地征收的有关规定，结合我市实际，在办法（草案）第七条中，对收回国有土地、收购国有土地、国有土地上房屋征收、集体土地征收等不同情况分别予以明确规定。旧城改造等项目需要进行土地储备的，按照收回储备办理，各区实施房屋、土地征收，落实补偿后纳入储备；收购土地进行储备的，由市土地储备中心拟定收购方案，报市政府批准后签订收购合同，纳入储备；集体土地征收
4、的，落实补偿后纳入储备。无论国有还是集体，收回还是收购，明确规定都要完成注销登记。按照国务院关于调整城市规模划分标准的通知（国发 201451 号），我市为型大城市（含兖州区），单宗住宅用地出让限额调整为 20 公顷。 3 （二）扩大国有土地有偿使用范围。 办法（草案）第十五条规定“扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。 ”这一规定与 2014 年 9 月施行的节约集约利用土地规定（国土资源部令第 6
5、1 号）是一致的。近年来，省运会指挥中心、媒体中心、高新区孔子学校、人民医院高新区分院、高新区天然气分输站、柳行变电站、高新区管委会办公楼、任城区生活垃圾处理场、任城区政府办公楼等项目，均按出让方式办理了用地手续。另外， 办法（草案）进一步明确了网上挂牌出让、协议出让的具体情形，按照山东省征地管理办法明确了留地安置规定（第二十三条）。（三）盘活存量土地市场，增加资产收益。老城区内暂不实施拆迁的工矿仓储用地等城市存量土地，以及房改房、经济适用房、安置房、商业房用地，大多属于国有划拨土地。按照规定，这类房地产转让的，需报市政府批准，办理出让手续，缴纳土地出让金，土地处置周期长、环节多、操作难度大。
6、为此， 办法（草案）明确规定了各类存量土地入市条件和缴纳土地出让金标准，简化了审查报批程序，有利于促进土地二级市场发育，方便了群众，同时也增加了政府土地资产收益。对保留建筑改变用途且符合城乡规划的，按规定收取土地差价。 4 （四）加强供后管理和容积率管理。按照既要起到惩戒作用，又要公平合理的原则，合理确定了土地出让各类违约金标准。对规划允许提高容积率的，简化了土地差价审批程序，细化了计算标准，明确了各类历史情形的认定原则，在操作层面力求统一高效，减少争议。按照分类处理的原则，对市政府办公室转发市国土资源局市规划局关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见的通知（济政办发2007 16 号）施行前城 乡规划部门同意提高容积率的，允许转让、出租、抵押。（五）促进房地产市场平稳健康发展。国土资源部、住房和城乡建设部印发关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知（国土资发 201537 号），从加强住房用地年度供应计划编制、强化住宅用地供应管理、促进房地产用地结构调整、完善配套土地政策和用地手续、加强联动监管和监督检查五个方面提出要求。本办法（草案）第三章、第四章、第五章、第六章有接近 20 条规定对应体现了促进房地产市场平稳健康发展的政策要求，能够满足当前以及今后一段时期的需要。
