1、1城镇建设中的土地有偿使用步骤与程序摘要：城镇建设中的土地有偿使用对于城镇的发展起着巨大的作用，随着我国经济不断地蓬勃发展，我国城镇的发展速度也在提高。本文介绍了城镇建设中的土地有偿使用的步骤和程序。 关键词：城镇建设；土地；有偿使用；步骤；程序 中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01 土地管理法规定国有土地实行有偿使用制度， 土地管理法实施条例列举了国有土地有偿使用的方式、并对有偿使用费做了解释，这为国有土地有偿使用提供了法律依据。 一、土地有偿使用的定义 我国国有土地的有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而
2、土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为，土地的使用时间不得超过国家规定的最高年限。这种模式首先在深圳使用，这种模式解决了深圳特区建设的资金问题。 二、我国土地有偿使用的意义 1988 年我国土地有偿使用制度的建立对于我国土地市场和经济发展具有重要意义，从这一理论的提出直到立法机关的正式立法并且将这一制度落实到实处。就能看的出土地的有偿使用是适合我国现今国情的重2要策略。是根据我国现今的国情而制定出来的政策，在现今的条件下，我国需要利用土地的有偿使用来增加资金方面的收入。 我们需要明白，土地使用权的性质来讲，用益物权的重要构成部分就包括土地使用权。和其它
3、国家的土地权限相比较，有着许多的共通之处，本质上是没有特别大的差别的，但是整体来讲有着很大的不同。也就是说，土地使用权与传统立法所规定的地上权本质是一致的，皆为物权中的以使用、收益为目的的用益物权。权利的称谓不一，并不影响其在实际生活中所发挥的作用。需要明确的是，地上权与土地使用权的取得皆通过合同的方式而产生，只不过，土地使用权的取得是通过土地使用权出让合同的方式，而地上权的取得主要是通过土地租赁合同的方式而产生的。 三、城镇建设中土地有偿使用的具体环节 城镇建设中用地要对其出让或者租赁的方式实行有偿的使用。具体环节为： 1.对于金融、娱乐、旅游、商业等一些以经营为目的用地，要直接落实到位，一
4、步完成，通过招、拍、挂进行有偿使用的方式；而对于同样具有经营目的的小面积用地，并且与城市的规划发展相符的，要按照一致的标准来进行出让手续的办理。 2.对于拥有经营目的的城乡公共用地、社会事业用地，可以通过用地单位来进行租赁或者协议出让的方式来进行有偿使用。对于通过协议出让方式的，可以由市、县人民政府国土资源部门和该土地的使用者签订土地使用权出让合同。 33.在国有资产经营的公司中，授权范围内的企业通过对国有划拨土地的占用，实行授权经营的，来通过国有资产经营的公司来对土地出让的手续进行办理。委托并且进行代管的，也由国有资产的经营公司来进行土地租赁的手续办理。其他企业则是按照政府的相关规定文件来进
5、行办理。 4.对于采用租赁方式的，通过市、县人民政府国土资源部门和土地使用者签订合同，土地使用者按一定期限来上缴土地的租金。 土地租赁最短期限为 3 年，最高不能超过法律规定这类土地出让的最高年限；房屋和土地使用权一同出租的，房屋和土地须是同一年限。 没有按照规定来对划拨建设用地进行有偿使用的，不能够直接对土地办理转让、出租、和抵押等手续。对于擅自对划拨土地使用权的用途进行更改的，要进行严厉的查处。 四、城镇建设中的土地有偿使用的法律依据和重点 根据相关的法律法规，我国土地权属性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等，因为在我国土地除了集体所有
6、的除外，其他全部为国家所有，并且一般情况下，对于不能证明是集体所有的土地，都归属于国家，所以在我国仅对集体土地的所有权进行登记，而对于国家土地的所有权则不进行登记，当前，我国的国有土地有偿使用制度主要分为以下几种形式： 1.土地使用权的出让，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者按照约定的最高年限来确定对土地的用途。主要4分为三种方式，协议、招标、拍卖。出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。 2.土地使用权的租赁，国家将土地进行对外租赁，承租给承租人，并且承租人定期向国家缴纳租金。承租人
7、在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。此种方式，时间一般较短，并且缴纳的租金相对较少，承租人能够较为容易的接受。目前为止，我国大多数地方已经实施了这种有偿使用土地的方式；有的地方还在试验阶段。 3.土地使用权作为股份入股，即为国家将土地作为股份，对企业进行入股，称之为国家股，国家在企业的利润中抽成，作为土地使用的资金。这种方式事实上就是国家的一种变相投资行为。 4.土地使用权授权经营，即国家以一定年期的土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的
8、公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地。 五、结语 总而言之，要坚持国家的可持续发展战略，要重视城镇的发展，建立合理的城镇土地有偿使用管理体制。城镇基础设施建设是社会生产不可缺少的条件，是生活的基本条件。同时也是我国经济发展的物质基础。城镇建设是为了更好的实现城镇的经济和社会发展的目标。要确定城镇的发展形势，发展规模，协调好各个方面的综合发展。根据城镇的各项5发展目标来制定一套完整的发展计划，这是城镇建设中土地有偿使用的重要依据。城镇建设规划是国家进步与发展的重要部分，我国的城镇建设问题是现在发展的重点。做好城镇的发展规划是贯彻落实科学发展观，对于社会主义的发展有更好的帮助。 参考文献： 1高富平，武双.房地产法新论M.中国法制出版社，2000（第 1版）：90. 2王利明.物权法论M.中国政法大学出版社，1998，4（第 1 版）：598. 3梁慧星，等.中国物权法草案建议稿M.社会科学文献出版社，2000，3（第 1 版）：465. 4孙宪忠.国有土地使用权财产法论M.中国社会科学出版社，1993，6（第 1 版）：102.
