1、1房产税对房价影响的研究综述摘要：自房产税试点以来，房产税能否给一路上行的房价适度降温成为了众人争论的焦点，时至今日学术界的争议依然较大，而在未来，房产税的全面铺开是大概率事情，这对整个房地产市场影响深远。本文整理了房产税对房价影响的各种理论（观点） ，并深入分析了其内在的逻辑和优缺点，希望能为相关学者的进一步研究有所启示和帮助。 关键词：房产税；房价；房租 2011 年 1 月 28 日，一直处在预期中的房产税政策终于落地，并且同时在上海和重庆两地以不同的方式宣布开征，这标志着我国房产税征收正式拉开了帷幕。房产税的出台寄予了全国上下对房价下跌的殷切厚望，但是房产税的试点以及在以后的全面开征是
2、否能真正使得一路看涨的房价趋稳或者下降，专家学者都有自己的看法，围绕房产税的讨论也由此展开。 一、房产税对房价影响的现有理论（观点） 近几年来，针对房产税对房价影响的研究，大致可归纳为五种观点。1、 房产税将推高房价 Simon（1943）和 Netzer（1966）提出了房产税与房价关系理论的“传统观点” 。他们假设整个国家的资本回报率固定、资本自由流动，从而资本不承担任何税负，房产税完全由购房者独自承担，从而导致高房2价。 2、房产税难以抑制房价上涨 持该观点的学者从三个角度论证了在房产税制度下，房价仍将上涨。（1）供求失衡论 郑龙佳（2006）认为，房价的上涨是各种因素共振的结果，而刚性
3、需求则是房价上涨的根本原因，仅仅依靠对个人保有住房开征一道房产税就试图抑制甚至逆转房价连年增长的趋势，无异于天方夜谭。而贾祖国（2013）从供给角度进行分析，并得出结论：要解决目前大城市商品房价格不断上涨的问题，最关键的还是大幅增加土地供应，尤其是普通商品房以及保障房的供应。在张健铭（2011）看来，房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳中的一个动作，只有从供需关系这个根上着手，有效打击房地产市场上的投机行为，才能平稳房价。 再如徐宁、吴福象（2012） ，从房地产市场供求的稳定性角度出发，运用了帕斯奎尔-惠顿四象限模型嵌入到动态蛛网模型，评估了房产税试点对房地产市场的影响。研究结果表明，
4、房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用，但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势，原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。 （2）投资推动论 根据中国的国情和房地产行业的现状，王晨曦，汪驰，胡燕玲（2012）认为，目前，征税方案本身和房地产相关配套政策还不完善，它还不能成为政府调控房价的有力政策。中国的股市由于制度原因始终3无法吸引大多数投资者，而其它的投资渠道又有限，所以房地产安全且收益高的特点，就使得房产税在中国难以抑制房价。 3、房产税会使房价下跌 抑制房价的观点在国内大体有两种逻辑：第一种逻辑认为，我国房价偏高的原因是当前土地政策导致房屋土地的 70 年租金包含
5、在住房成本当中，最终开发商将这部分成本间接转嫁给了购房者，因此高房价是高成本所推动的。房产税改革后，土地政策获得的出让金收入会归并到房产税中逐年实现，于是房产税改革会导致一次性进入住房价格中的土地出让金演化成为 70 年的税收收入，显然这种做法会导致当前住房成本的大幅度下降，进一步形成住房的降价效应。 第二种逻辑是根据短期和长期的供求关系来分析房产税对房价的作用。李彬（2010）认为，消费性需求只随着租金的变化而变化，房产税的开征不会对其造成直接影响，但会使投资（投机）性需求减少。由于房地产开发周期长，所以在短期房地产市场的供给量相对稳定。但由于房产税的出台，房地产的潜在投资收益率相对于其他投
6、资标的而言，其收益下降而风险上升，这将导致资金从房产投资市场流出转投其他资产市场，从而住房的供给量增加。根据短期内需求与供给变动的动态均衡分析，开征房产税后，闲置房产的持有成本增加，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降。租金下降所产生的替代效应使部分原打算自置房产的消费性投资者暂缓或放弃购房计划，继续通过租赁方式解决住房问题，消费性住房需求下降。因此，短期内房产税出台将使房产的消费性与投资性需求同时4下降且供给增加，这将使房价下降。 而对于长期而言，长期房地产供给取决于土地供给，土地作为稀缺资源，其供给权掌握在政府手中，与房价并无必然关系，但房产税
7、使房产长期需求下降且回归居住本质，改变了需求结构。因此，长期看房产税不仅使房价下降，供给结构也将发生相应转变。 在国外，由 Mieszkowski（1972）提出了房产税对房价影响的“新观点” ，他认为，传统观点的局部均衡分析是高度误导的。一方面，传统观点忽视了所有辖区均有房产税；另一方面，房产税不仅影响住房资本配置，而且影响非住房资本配置。为此，他们假定整个经济包含高税区和低税区两类，资本由高税区向低税区流动，并导致资本的错误配置，产生了“利润税效应”和“流转税效应” 。而 Case 和 Grant（1991）模拟发现，房产税的流转税效应非常显著，房产税将会使房价下降。 4、房产税对房价影响
8、不大 在吕立新（2010）看来，房产税对抑制购房需求会起到一定作用，但是作为一个税种，不能把它看成调控房价的利器，其实它对房价的抑制作用还是有限的。中国社科院财贸所高培勇认为，房价等于成本、利润和税金的总和，房产税只对税金部分进行调节，故而对房价的影响作用不大。 国外学者对于该观点也有自己的理论。Hamulton（1975）提出了“受益观点” ，且将其逐步发展。他们假定消费者可自由流动，不同辖区为争夺消费者在房产税和公共服务上展开竞争。在上述假定下，每个辖区内消费者所支付的房产税相同，地方公共服务完全由房产税来提供，5房产税和公共服务未资本化为住房价值。据此，他们认为房产税仅是受益税，仅影响地
9、方公共支出，不影响住房价值和资源配置。 5、房产税会使房价短期下跌长期上涨 对于以上三种主流观点，南昌大学 MPA 联合课题组（2011）提出了独到的见解，他们认为房产税短期具有心理威慑作用，但从长期来看并不能扭转房价上涨的趋势，反倒会推高房价、房租。房产税的开征，短期内对市场无疑是利空，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会被迫抛售房源，这将增加市场供应，从而供大于求使得房价下跌。另外，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，使市场更多地回归到由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来。但从长期来看，中国很多一二线城市的工业化和城镇化进程不断加快，商品房
10、的刚性需求依然很大，开征房产税对房价中期上涨的趋势不会造成太大影响。从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的，开征房产税，只是增加房屋保有环节的成本，调整楼市供求结构。 二、对现有理论（观点）的评述 针对房产税对房价影响这一问题，有着五种完全不同的观点，究其原因在于各个学者研究的角度、方法不同。有些学者从供求关系的角度分析，还有的从投资回报率、房价构成、税负的流转效应等视角进行解读，再加上影响房价的因素众多且环环相扣，所以从不同的切入点入手得出的结论也不尽相同。 对于第一种观点房产税与房价关系理论的“传统观点” ，在当时6的那个年代具有一定的借鉴作用，但对于当今的中国而言我认为不太适用。
11、第一，房产税不一定完全由消费者承担，转嫁的程度需要取决于需求弹性的大小。第二，该观点的假设与现实还存在相当大的差距，比如对资本回报固定、资本不承担任何税负的假设存在一定的问题。 再来看“房产税难以抑制房价上涨”这一观点。首先是供求失衡论，价格变动分析的最本质原因就是供给与需求的改变，从而使得均衡点移动。不过在他们的分析框架中没有把房租市场考虑进去，房租市场与住房交易市场之间存在着联动关系，两者相互影响，所以忽略了这一重要因素会使得最终结论与实际之间出现偏差。其次是投资推动论，不可否认在过去 10 多年中，投资及投机性需要在一定程度上推高了房价，但在限购令、房产税等各项政策下，这一需求已经被严重
12、压缩，剩下的只有改善性需求和刚性需求，所以我对这一论点持怀疑态度。 第三种观点认为房产税会使房价下跌。国内的第一种逻辑有一定的道理，将当前的房价进行分解，可以发现地价占的比重相当大，如果房产税能够在一定程度上取代地价，能提供地方财政一笔可观的收入，那么房价必然会下降。但是就目前的政策来看，房产税占地方财政收入的比重较低，例如重庆在房产税试点的第一年里房产税收入才 1 亿元，可谓杯水车薪。另外，根据当前重庆的房产税细则，房产税的收入要投入到保障房的建设中，那么指望房产税能够撼动土地财政的期望恐怕就要落空了。 第二种逻辑运用了供求分析的方法，我个人认为此观点在房产税背景下对供给和需求变动情况的分析
13、比较合理，但是对房租影响的分析思7路不敢苟同。其分析的逻辑为“开征房产税后，闲置房产持有成本增大，房产投资者为转嫁税负，将尽量减少房产闲置时间，这将使房产租赁市场供给增加，租金下降” 。而实际上一二线城市房产的空置率并不高，开征房产税后，房产持有者的成本增加，使得供给曲线向左上方移动，最后的结果是供给减小而租金上升。 对于国外学者提出的的房产税对房价影响的“新观点” ，其核心思想是资本会从高税区流向低税区，在国外有一定的实际意义。但对中国而言，东西部贫富差距比较大，东部一线城市对住房的需求远远大于二三线城市的需求，这时候税率对资本流动的影响力会大打折扣，所以流转税效应不会很明显。 第四种观点从
14、房价构成的角度入手，分析税金变动对房价的影响。我个人认为，房价等于成本、利润和税金的总和显示的是房价的合理估值，但是当市场上供大于求或者供不应求时，房屋的价格就会偏离价值，而中国现在的情况就处在偏离的轨道上，房价存在一定的泡沫，所以该公式可能不适用。 最后，我个人更偏向于第五种观点，房产税对短期的影响远远大于长期的影响，这使得短期房价下跌但长期依然上涨。在短期，房产税的出台具有一定的心理威慑作用，在增大供给的同时又有效地降低了投资和投机性需求，使得房价下跌。但对于长期而言，中国的楼市依旧是供不应求的局面，如果不能有效地增加供给，那么房价上涨的趋势就很难改变。 （作者单位：浙江财经大学经济与国际
15、贸易学院） 参考文献： 81郑龙佳. 对沪渝两地试行房产税改革的思考J. 财税论坛， 2013（2）. 2贾祖国. 房产税对房地产价格的影响J. 观察思考， 2013（1）. 3张健铭. 指望房产税降房价是一厢情愿J. 决策探索， 2011（3）. 4南昌大学 MPA 中心联合课题组. 房产税对平抑房价的效应研究J.热点关注， 2011（5）. 5Netzer，D.，Economics of the Property Tax，1966，Washington：Brookings Institute. 6Simon H.A.，The Incidence of a Tax on Urban Real Property.The Quarterly Journal of Economics Review，72（1） ，Mar.1982，PP.43-153. 7Micszkowski，P.，The Property Tax：An Excise Tax or a Profits Tax Journal of Public Economics，Elscvier，1（1） ，1972，pp.73-96.
