1、1房产税扩围势在必行十八届中央委员会第三次全体会议指出，逐步提高直接税比重；推进增值税改革，适当简化税率；把高耗能、高污染的产品及部分高档消费品纳入征收范围；逐步建立个人所得税制；加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环保费改税。其中又提到，建立个人收入和财产信息系统，调节过高收入，扩大中等收入者。 建立个人收入和财产信息系统，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税试点扩围与深入开展。从调控手段来讲，2014 年在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行，今后税费经济手段更为突出，以税费手段改变市场需求结构
2、，使市场回归自住属性，步入相对健康的发展轨道。 建立个人收入和财产信息系统并不是政府相关部门第一次提出。从城市个人住房信息系统来讲，早在 2013 年 3 月，住建部曾下发关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知 ，要求地方做好个人住房信息系统联网工作。在全国“两会”上，住建部副部长齐骥才公开表示，40 个城市的住房信息联网工作已经完成（最新媒体报道称 60 个城市已联网） 。下一阶段的目标是，同时实现 500 个城市联网，但目前看来难度较大，可能需要更久的时间。 从个人住房信息系统与住房和城乡建设部联网的作用和目的角度看，2房产税的征收需要家庭房产的详细数据做为依托，住房信息联网是房
3、产税扩围的必要条件。从中长期来讲，40 个或更多城市的联网为全国范围内开征房产税做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是我们也应该看到，限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。 此外，全国住房系统的通联对调节房地产市场健康平稳发展是有利的。国家相关部门设法将全国住房系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发展异地购房、楼市投资投机现象，可有针对性地出台差别化的调控措施（例如贷款利率、房产税、二手房 20%增值税等）抑制房地产投资投机
4、现象，避免像现调控政策那样搞“一刀切” ，误伤部分市场及购房者。 从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，调节市场需求结构，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内，同样，也是通过房产税的征收防止市场再把房产当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，使其回归以自住需求、自住属性为的主市场特性。 尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是我们也应该看到，上海、重庆两地房产税的征收标准都在根据政策制定之初的游戏规则慢慢向深度调整，并不是像之前大家认为的那样没有任何动作。 3以上海为例，2013 年
5、房产税税率标准，27740 元/平方米成税率分界线，比 2012 年上涨 844 元/平方米，27740 元/平方米以上的按照 0.6 的税率执行，27740 元/平方米以下的按照 0.4 的税率执行。同时，根据上海税务机关公布的数据，2011 年认定应征房产税套数为 2 万套左右，2012 年应税房为 3 万套左右，应税房数量呈现上涨趋势，2013 年官方预计应税房套数在 11 万套左右；2011 年应税房源中 0.4%税率占据 90%，受2012 年房价上涨的影响，2013 年 0.6%税率的比例将会扩大。 近期的房产税应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收，也有第三套方案出来作为试点的可能
6、性。总的来看，通过多套不同模式试点的推广展开，在今后几年中慢慢进行深度调整，无论是重庆的高端存量征收模式，还是上海的增量征收模式，尽管各地征收的出发点不一样，但是经历几年的深度调整后，房产税最终会回归到同一个征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。 从推进范围和力度来讲，房产税扩容一开始就向存量开征显得有些仓促与不合理。首先，市场层面有可能会因为房产税征收力度比较大而引起短期内较大的市场波动，对于整个房地产行业健康稳定发展不利；此外，从市场接受心理的角度来讲，一开始向存量征收市场主体各方心理层面也难以一下子接受，没有一个市场心理层面的缓冲期，对于房产税存量征收来讲是缺乏周全考虑的。房产税扩容与征收应学做“刀削面” ，每次只削一点，一点一点来，最终将面团削平，不应一蹴而就。 就现阶段房产税城市扩围而言，可以分批次逐步在各个城市扩围推进， “温水煮青蛙” ，不可能一下子所有省会城市都铺开，首先一线城市4及部分重点二线城市可以优先推进，如深圳、北京、杭州等；其次，东中部省会城市都参与进来；接着，其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收，尤其是东部一些地区的地级市。 作者系同策房产咨询股份有限公司研究部总监
