1、1房产投资，介入时机最重要房产投资犹如赌场，很多时候，开发商就像是站在柜台里面发牌的人，而购房者和投资者就好比是台子外边看牌和翻牌的人，不管玩家的本领有多高，只要待在赌台的时间足够长，就会输掉全部筹码。所以，在房产市场趋势不明朗、房价调整和下跌周期中，不管是大家公认的也好，开发商鼓吹的也罢，再好位置的房产，只要是在错误的时间点买入，就是开发商将风险转嫁给投资者的时刻。 从海外成熟的房产市场来看，开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势和周期中是一致的。因此，介入时机和市场趋势才是房产投资最重要的依据，绝非位置。 时钟原则确定介入时机 如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢？通常采用时钟原则（左
2、下图） ，根据房产市场的周期变化来识别购买房产的市场拐点，确定最佳的投资介入时机，判断未来房市趋势。 12 点钟方向：达到房产市场周期的顶峰，经济进入过热期，失业率上升，房屋均价创新高，租售比、收入比超过居民可承受合理值，空置率创新高，租金回报率创新低，房屋的拍卖清出率下滑，房屋成交量快速回落。 3 点钟方向：进入房产市场的回调周期，经济进入停滞期，失业率继续攀升，房屋均价开始回落，租售比、收入比超过居民可承受合理值，2空置率开始降低，租金回报率企稳，房屋的拍卖清出率降低，房屋成交量维持低位水平。 6 点钟方向：进入房产市场周期的底部，经济进入回暖期，失业率大大降低，房屋均价连续 3 个季度维
3、持稳定或略有小幅回升，租售比、收入比进入居民可承受范围，空置率创新低，租金回报率与贷款利率差距值最小，房屋的拍卖清出率上升，新房开工率连续 3 个季度小幅上升，房屋成交量开始回升。 9 点钟方向：进入房产市场上升周期，经济进入高速增长期，失业率维持平稳，房屋均价连续上升，租售比、收入比开始拉大，空置率维持平稳及小幅上升，银行进入加息周期，房屋的拍卖清出率创新高，新房开工率大大提升，房屋成交量逐渐加大。 中位价格房产最合适 确定时机后，要选择价格跟自己收入及可负担的支出相匹配的房产，即中位价格的房产（不是平均价格） 。由于国内地产立项的目的不同，人群定位不同，平均房产价格的升降无法真正反映市场的
4、未来走势，而中位价是 100 套价格由低到高成交物业中第 50 套的成交价格，能够更加科学地反馈这个国家、地区的中产阶层的房价负担能力，更能体现和反映市场的未来走势和趋势。 而国人恰恰要么热衷买便宜货，如：抄底海外连银行都不要的、无法抵押的“劣质”房地产 （葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、美国底特律市中心等地的房产） ；要么是投资海外的豪华住宅，如加拿大西温动辄 300万加币的大房子、美国比弗利山 500 万美元的别墅、伦敦金融区百万英3镑的豪华公寓等。 对于成熟的房地产投资市场而言，买房自住和投资房产完全是两码事如果房子用于自住，即使房子升值了却?有减轻还款压力和带来收入，其实还是负债；相反，投资
5、型物业升值了，并且带来了额外租金溢价和负债率的降低，那么这样的资金投入才叫作投资，该类房产才可称得上收益型资产。 可以这样说，凡是那些通过房产投资致富的成功者，自住房的资产规模仅是其整体资产架构组合中的一小部分，通常控制在房产财富总额的 30%以内，他们是真正的房产财富的拥有者； 而那些坐拥豪宅自住的所谓的富人们，充其量只是高收入者、高负债者、是现金流流出的“穷人” 罢了。 有发展预期的位置才是好位置 最后的择房格言才与位置沾边，即：投资有潜力和发展预期的位置，而非已被大家公认的好位置。用美国地产界的行话讲：“You buy what you have seen！”即“您要为您所看到的好位置付
6、出代价和支付成本。 ” 如何判断是否是具有增长潜力的位置及该区域的未来房价趋势？在海外成熟房地产投资市场中，职业、成熟和成功的投资者是通过资本增值元素分析投资法来进行评判和分析的。 资本增值元素分析投资法是按照对房产增值影响强弱关系，挑选出来一些能促使房屋价值提升的市场特征和因素，加以考虑和判断。 市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城4等 。 （20 分） 就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等。 （20 分）房屋供给：供给长期短缺。 （20 分） 人口因素：增长率高、数量稳步增长、收入稳定提高等。 （20 分） 交通设施：公路、铁路、隧道、桥梁、码头等 。
7、 （10 分） 公共设施：购物中心、银行、医院、娱乐设施等 。 （10 分） 名校名企：知名中小学、高校、跨国公司或知名企业的总部等。 （10分） 人文景观：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等。 （10 分） 在这八大关注要素中，市政规划、就业机会、房屋供给与人口增长排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持，都将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，带来人口的持续增长，最终引发对住宅的自住及租赁的需求，带来房产价格的攀升和租金的稳定增长。如：新的铁路、桥梁，新的经济开发区、金融和商业中心，政府的职能服务中心、大型提供工作机会的项目和工
8、程等。交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推，综合打分超过 100 分，且诸多规划是即将开工和建设的地区，其投资价值最大，位置的投资优势最强。 但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻，只看重水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。如很多国内投资者只为了看海景而投资澳洲的黄金海岸公寓，黄金海岸有 62 公里的海岸线，不缺的5恰恰就是海景，反之，这个城市最缺的是常住人口和就业机会，因为缺了人，所有的美景都是残缺的。 “位置、位置、位置”是美国商业地产大亨唐纳德?川普经营商业地产成功的座右铭，而非李嘉诚帮助地产投资者创造房产财富的成功秘诀。作为开发商的赚钱口号，在房价震荡下行、徘徊不前的市场形势下， “位置”只能沦为把购房者作为“引君入翁”的宣传陷阱而已！而相对客观的判断投资项目和市场走势的方式是：获取独立第三方的经济数据、房产交易数据，根据房产周期的时钟原则判断入市时机，投资自己可以承担的、中产阶层最易接受的中位价房产，及选择具有投资价值、能够带来地区格局变化、有潜力的位置作为投资目的地” 。 特约作者简介： 刘磊：国际理财规划师，私人银行家认证（CPB）海外房地产投资课程讲师，中国银行（ICIE）高端人群房地产投资实务课程讲师、房产投资专栏作者、评论员，澳洲西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师，著有决胜海外房地产 。
