1、1房地产开发企业成本核算存在的问题及对策中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）05-000-02 摘 要 自 2009 年 12 月份开始楼市调控以来，2010 年 1 月的“国十一条” 、4 月的“国十条” 、9 月的“9.29 新政” ，2011 年 1 月的“新国八条” ，2013 年 2 月的“新国五条” ，政策经历了五次升级，国家对于房地产市场的调控在进一步地深化。房地产开发逐步进入理性而规范地发展，在今后的房地产开发中，要更好地生存，更多地获利，必须要熟悉国家政策，严格控制开发成本，提高风险防范意识，从而取得最大的投入产出效益。因此，严把成
2、本关，提高房地产开发项目的成本核算质量，是企业获利的关键。本文首先概述了房地产开发企业成本核算的特点，然后对其成本核算的现状进行了分析，最后针对现状及存在的问题，提出了应从合理确定房地产开发企业成本费用的归集和分配、健全核算监督制度、加强成本核算的预算管理和成本分析控制三个方面来完善成本核算体系，提高企业的经济效益。 关键词 房地产开发企业 成本核算 核算监督 成本控制 一、房地产开发企业成本核算概述 开发成本是指房地产开发企业在开发特定开发项目（产品）的过程中所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用六个2成本项目。
3、按照资金的用途，又可分为三类：第一，是土地费用、建筑安装费、设施建设费等。这是最主要的部分，约占总成本的 80%。第二，基础设施建设成本。这部分成本包括房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。这类项目收费标准不一，种类繁多，收费的随意性很大，约占总成本的 10%左右。第三，开发过程中的管理成本和筹资成本。 房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点，其特殊性决定了房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作。提高开发项目的成本核算质量，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益，是房地产开
4、发企业的当务之急。 二、房地产企业成本核算的现状 1.成本费用的归集和分配方法、核算口径不统一 和其他行业一样，房地产开发企业在进行成本核算时，首先确定成本核算对象，然后进行成本费用的归集和分配。虽然目前会计核算已执行统一的企业会计制度和企业会计准则 ，但由于存在着行业的差异性，在实际工作中是将企业会计制度和行业会计制度相结合。根据成本会计要素费用归集和分配的规定，产品生产过程中发生的生产费用，能直接认定由某成本对象承担的应直接计入各成本对象，属于多种产品共同发生的费用，不能直接认定的则要选择合理的分配标准，计算出各受益对象应负担的费用进行归集分配。而对于房地产开发企业间接开发成本如何进行归集
5、和分配，归集去处和具体分配标准会计制度都没有明3确的规定。 目前我国房地产企业，比较普遍的作法是将开发过程中发生的建安工程费归集为直接开发成本，对于前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费则归集为间接开发成本。但各房地产开发企业在处理开发成本的归集和分配上各有不同，核算口径不统一。由于没有统一的规定，核算口径的不一致会导致行业间会计成本核算数据的准确性、可比性和可靠性不够。 2.成本调剂有一定的随意性，工程决算与实际支出不符 很多房地产企业都可能存在同时段开发多个项目的情况，有的是普通商品房，有的是经济适用房，有的是别墅，每个项目的地理位置、开发时间、周期、市场用途及土地出让价格等不同，
6、使得各项目的利润率存在差异。因此，有的房地产企业在进行项目成本核算时，为了达到偷逃税款或者其他的目的，人为地调整不同项目之间的成本分配，从而造成各项目的工程决算与实际支出不符。还有些房地产企业为了尽快结转开发产品负担的配套设施费，往往会采取预提费用进行核算和处理，这样都会导致预提数与实际数存在较大差距。工程决算的金额决定了开发项目的成本，进而决定了销售定价。但由于人为因素对成本的影响，导致工程决算名不符实，企业的利润因此而核算不实，国家税收可能减少。同时客户也无法获知真实的房价，在信息不对称的情况下发生不公平交易。由此可见，成本的调剂将会使国家、企业和客户三方的利益受到损失。 3.成本核算不到
7、位，虚列成本费用 4房地产行业的成本核算比较复杂，和一般的企业成本会计核算相比，最大的区别在于核算涉及的会计周期比较长，导致很多房地产企业的成本核算不到位，经常出现成本费用列支不规范的现象。为了规范会计核算工作， 施工、房地产开发企业财务制度第六十二条规定：“房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时确认为营业收入的实现。 ”但在实际操作中当期的收入和成本不能准确地进行结转，反而给企业虚列成本费用提供了一定的平台。成本费用列支不规范将会使会计利润的核算不准确，无法真实地反映出企业的盈利能力，也会影响应缴税款的核算。 目前房地产开发企业除了存在以上三个主要方面的问题
8、外，管理制度的健全和人员素质的完备等因素在很大程度上也直接影响了成本核算的准确性。 三、完善房地产企业成本核算的对策 1.合理确定房地产开发企业成本费用的归集和分配方法 房地产开发企业应首先明确成本核算对象，然后科学地确定成本费用的归集和分配方法。对应计入成本对象中的各项支出合理划分直接成本和间接成本，并按规定将其归集分配计入完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。对于前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配；对于本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产，其中属于开发产品的按照可售面积计算其单位工程成本，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本
9、费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予以结算。 成5本费用的分配方法通常采用：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法等。对于单一的房地产开发项目因其成本对象简单，成本费用的归集相对简单。对于较复杂的工程和多项目施工，由于成本核算对象复杂，难以直接归集到成本核算对象中去，必须采用一定的程序和方法进行归集和分配。其中，建筑施工工程费用属于直接归集的成本费用，直接计入成本。其他成本费用则需按期进行分配，属于间接分配的费用首先按成本项目明细分别归集，然后按照采用的分配方法按不同成本对象和对应的成本项目进行分配。基础设施费用根据时间顺序合理地进行分配，公共配套设施费用预算面积或者受益的比
10、例来分摊，管理费用按建筑面积比例进行分摊，土地拆迁补偿费、征用土地费及发生的相关费用等可按实际占地面积比例进行分摊。分配过程中要坚持公正合理，充分考虑核算对象的承受能力，为了体现公正合理的原则，即便有些项目与某些费用无直接联系，也要合理分配。归集的科学性和分配的原则性将为会计核算提供准确的数据，为经济决策提供真实可靠的信息。 2.建立和健全会计核算的各项管理制度，为成本核算的准确性提供制度上的保障 房地产开发企业要按照国家的相关法规和财税政策的要求并结合企业实际，制定出适合本单位特点的管理制度和核算方法，在制定制度和核算方法上，要根据开发规模和项目特点，合理地配置会计机构和必要的成本核算人员，
11、建立成本预测、核算、控制、分析、考核等相关的各项管理制度，使会计核算有制度可依。大型项目还应设立成本核算专门机构，负责市场情况调查，负责项目预测、成本控制、预算核算、报表6编制和分析等工作，使成本核算有法可依，保证真实可靠的成本数据，使核算和管理有机地结合起来，形成算为管用，管算结合的有效机制，做好项目的决策。 3.健全内部和外部的审计监督制度，提高成本核算的质量 通过健全内部和外部的监督制度，将内部的审计和外部的监管有效结合，以监审保质量。首先，企业应建立内部审计制度，通过内审制度确定审计人员的职责和权利，设立独立的审计部门，全程参与成本核算的监督，确保成本核算的会计数据真实可靠，减少开发中
12、的不合理开支，不断提高企业的经济效益。其次，房地产企业还要接受财税等相关部门外部监管，提高会计核算水平。同时，要不断提高全员的成本核算意识和业务能力，从根本上提高企业的成本核算水平，确保成本核算的质量。4.重点加强项目成本核算的预算管理和成本分析控制，有效控制成本支出途径，不断提高经济效益 首先，建立和完善项目的预算管理制度。 “凡事预则立，不预则废” ，成本是能否取得盈利的关键，因此，加强项目成本核算的预算管理尤为重要。开发项目具有投入资金多、开发周期长的特点，且国家持继加强房地产宏观调控，房地产开发企业面临的政策风险和市场风险随之加大，因此围绕企业的业务预算和财务预算，提高预算的控制力和约
13、束力。加强对前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费等成本项目的分解预算管理尤为重要。 其次，不断强化开发的成本控制措施，加强设计阶段、决策阶段、7施工阶段和竣工阶段的成本控制措施。如：在设计阶段，推行设计招标制度，要有专门的管理部门，为项目提出设计要求，对工程项目的结构形式、材料设备选型、装修标准、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核，杜绝因设计不完善变更带来的工程造价的增加。还可逐步建立房地产开发企业的标准化设计，根据已开发成功的项目市场认可度，采取标准化设计，批量化生产，降低工程设计成本。在决策阶段，各有关部门都要提供有关的方案和数据，通过多种方案的选择比较，比如项目实施周期
14、与规模符合客观实际、建设施工地点是否符合国家发展布局的规划要求、配套设施开发计划如何安排，作出科学合理的决策，进一步降低成本支出，最终达到成本控制的目的。在施工阶段，通过招投标形式确定完施工企业后，还要落实项目的成本预算实施工作，定岗定责，制作项目工期进度表或网络图 ，同时对施工单位控制设计变更或工程预算变更加强监管，随时关注工程预算的执行情况，确保预算内资金开支，对于工程变更，尤其是一些隐蔽工程的为数不多一定要从严审核，规范审批流程，树立起全员全过程的成本控制理念。在竣工决算阶段，要以工程的成本决算为审核重点，对照工程的概算、预算，依据合同规定，对工程量进行审核；对照国家规定的计费标准，对工
15、程实际造价进行审核；对价格和取费标准的变动而影响的成本费用要知晓，工程决算准确，从而有效地控制成本的支出。 总之，鉴于房地产企业行业的特殊性，较长的周期决定了成本核算的复杂性，需要财务人员具有较强的业务能力和较敏税的职业判断力，在成本核算中，要在明确成本核算对象的前提下，准确合理地归集和分8配成本费用的，强化会计核算监督制度，堵塞人为调剂的漏洞，加强项目成本核算的预算管理和成本分析控制，有效控制成本支出途径，不断地提高成本管理水平，依法依规地为企业的开发项目获取最大的利润，为企业积聚市场竞争实力。 参考文献： 1羊莉.对房地产开发企业成本核算与控制的探讨.财税论坛.2011（21）. 2吕超峰.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析.财经界.2012（7）. 3唐云英.浅析房地产企业成本核算常见问题及解决对策.会计师.2012.7.
