1、1房地产企业土地增值税征管问题的探讨摘 要：2013 年 11 月 24 日，央视每周质量报告报道了相关房地产企业拖欠土地增值税总额超过 3.8 亿元。这一报道引发了各方的唇枪舌战。由此引发了对房地产企业土地增值税征管问题的全民探讨，文章试图通过分析这一事件产生的原因，对我国房地产企业土地增值税的征管问题提出了相关建议。 关键词：房地产企业；土地增值税；征管 中图分类号：F812.4 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）2-0016-02 1 事件回顾 2013 年 11 月 24 日，央视每周质量报告报道，长期关注我国房地产业发展的北京忆通律师事务所律师李劲松，根据国家统
2、计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据以及上市公司的年报得出结论：自 2005 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日，万科等 45 家房企应交而未交的土地增值税总额超过 3.8 万亿元。报道播出后，一石激起千层浪，遭到的房地产企业的集体喊冤。其后，国家税务总局财产行为税司负责人26 日发表了意见，认为上述对土地增值税欠税巨额的推算，方法是不正确的，是对税收政策和征管方式存在误解误读。至此，上述报道引起的各方纠纷才被慢慢平复。无独有偶，随后的 12 月 11 日，北京市地税局公布了最新一期欠税名单，56 家企业中涉“房”企业占了六成，税种则2主要包括土地增值税、营业税等
3、。 开发商欠税报道的频频披露，使得土地增值税这一税法专业术语成为了街头巷尾谈论的话资。房地产企业大量拖欠土地增值税税款的现状对我国现阶段土地增值税的征收与管理提出了新的要求。本文力图在剖析上述事件发生原因的基础上，对于如何改变土地增值税征管难的现状提出了自己的想法。 2 房地产企业土地增值税征管难的原因分析 2.1 房地产企业依法纳税意识不强，不愿及时交纳税费 正如相关报道中所述，房地产企业确实存在大量尚未交纳的税金，只不过由于土地增值税交纳的时点上不一致的问题导致房地产企业的集体喊冤。笔者认为，造成房企主动性不强、不愿及时交纳税费，从房地产企业自身因素来看，主要基于以下几点。 一方面，房地产
4、企业自身对于土地增值税的纳税意识不强，一直存在侥幸心理。房地产项目由于经常跨年度开发，且以预售为主，因此，开发商会想方设法拖延纳税时点，或增加扣除项目，减少实缴税费。不仅如此，从客观上看，由于土地增值税本身计算复杂，存在很大的避税空间，房地产企业在进行清算时会采用各种方法进行规避、甚至偷逃税费。例如：将项目分割为数期开发，最后一小部分一直不收尾，导致不符合交纳土地增值税的征税范围。又如，为逃避土地增值税相关比例规定，房地产企业在销售将要达到 85%时便不再出售，低于土地增值税的征收标准。上述行为均导致土地增值税不能及时上交。 另一方面，由于房地产企业负担较重，从主观上看，房企也会进行3税收的规
5、避，拖延土地增值税的交纳时间。现阶段，在房地产开发、转让、出租、保有过程中涉及税种有 11 个。且现行房地产税种繁杂，重复征税现象严重。如开发商交纳了土地增值税后还需交纳所得税，涉嫌双重征税。又如，房企交营业税、又要交土地增值税，意味着交易环节两次征税。全国工商联房地产商会的数据显示，各地房地产开发项目销售收入中流向政府的份额约为三至六成。目前，仅仅在房地产交易环节，房企的总体税负水平相当于销售收入或经营收入的 23%左右，税负水平偏高，也导致了房地产企业进行拖延税款的清算，甚至进行偷逃税费。 2.2 税务部门存在畏难情绪，税款不易征收 税务部门对房地产企业土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺
6、乏可操作性，导致征收成本大，拖延清算现象突出。而且，从税收部门的角度看，由于土地增值税的计算复杂，要求税收人员必须有很高的专业水平，而税务部门人员现状难以满足土地增值税的及时清算。因此，税务机关的清算力度不到位也导致了企业拖延清算的做法。 正是由于这些因素，地方税务部门在征收的过程中，大都采取各种变通手法，而房企也同时采取一定的措施来规避风险。 3 改进措施 土地增值税是一种非持续性税种，是对土地增值额征收的，特定环境下为特定目的征收的一种税。我国土地增值税自 1994 年开征，当时的目的仅仅为了抑制之前过热的炒地行为。达到目的后，1997 年国家本打算取消土地增值税，后来因为某些特殊原因未取
7、消。然而，税务机关其后对于该税种并没有执行严格的征收管理。而后，2007 年国家税务总局4发出土地增值税的强制清算通知，加强了对该税种的征收管理，目的是为了增加房地产企业的成本，减少房地产企业的所得，压缩开发商的获利空间，从而达到抑制房价的过快增长。土地增值税征收的过程使得土地增值税逐渐变成了抑制房地产冷和热的工具，冷的时候，土地增值税就松一些，热的时候就紧一些。但是，目前的形势已有所变化，为了真正发挥土地增值税的调控作用，解决土地增值税征管难的问题，笔者提出了如下的建议。 3.1 征收方式改“地方”为“中央” 该税种现为地方税种，由地方政府进行征收，征管存在很大的“弹性” 。而且各地征收方式
8、和标准不统一，虽然绝大多数均为预征方式，但是预征的基数也不统一，有的以销售收入为基础，有的以价格预估的利润值。为防止地方政府与地方房地产企业之间的“利益相关” ，建议将该税种改为中央征收而不是地方征收，避免地方政府将房地产企业土地增值税的征管行为转变成为调节地方财政多寡的手段，杜绝“土地财政” ，从真正意义上落实土地增值税的征收管理。 3.2 调整征税范围、简化征收环节 实现宽税基、低税率，调整现有的征收范围并简化征收的计算环节。现行土地增值税的纳税范围是转让土地使用权、地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让。而对于土地稀缺性所产生的增值和地方政府提供相应公共产品所产生土地增值、土地使用
9、权出租及土地和房屋作价入股参与合作而导致土地增值并没有纳入土地增值税的范围。笔者认为，可以对于土地增值税的征税范围进行调整。一方面，将土地增值税5的征税范围改为只对土地课征，取消对地上建筑物的课征，对于地上建筑物的征税纳入房地产税范畴；另一方面，改原有的土地增值税只为转移买卖征收，增加对于出租土地使用权的征收、及其对于土地稀缺性增值的征收。同时，简化征收的计算环节。 3.3 完善估价制度及其健全的房地产管理机制 土地增值税确定的一个主要障碍是房地产的估价。为保证房地产估价的规范性和准确性，国外许多国家或地区都已经建立起了房地产评估机构，部分国家实行了房地产估价师制度。我国应借鉴国外的先进经验，
10、完善房地产估价制度，建立评估体系，并在全国建立土地信息系统。一方面，应尽快制定房地产评估法律法规，加快房地产评估专业化队伍建设，实行评估师注册登记制度，增强房地产评估力量。另一方面，建立健全的房地产管理机制，加强各部门联系，实现信息共享，全面掌握房地产产权情况，建立起房地产信息查询系统工作。对房地产的各个开发环节实行必要登记和监督机制。实现数据资源共享制度，确保房地产税税基的准确、无误，大大加强土地增值税的征管工作。 3.4 加快房地产税费综合改革 从房企的角度上看，由于房地产企业缴纳的税种过多，房地产企业税负过重，也是房地产企业大量拖欠税款的主要原因，应改“堵”为“疏” ，减轻房地产企业负担
11、，建议一方面将我国现有的房地产税种适当合并。同时，取消不合理收费政策。另一方面，进行房地产税负的综合改革，综合考虑土地增值税及土地出让金、所得税及其房地产税，可将土地增值税并入企业所得税、个人所得税或房地产税中。从而减轻房地6产企业的纳税负担、优化税负结构、减少征管成本，最终达到提高税收征管效率的目的。 3.5 出台更为完善的房地产企业土地增值税偷漏税奖惩 措施 为加强对征管工作的监督，从完善税收征管法及相关的征管政策的角度入手，针对土地增值税可以考虑出台更为完善和严厉的偷漏税奖惩措施，加大房地产企业的欠税成本，有效防止土地增值税的偷逃行为。 参考文献： 1 张琪.房地产税对房地产市场的调控作用研究J.北方经济，2013， （1）. 2 方问禹.房企土地增值税“弹性征收”玄机J.?望，2013， （27）. 3 金姬.“房企欠税千亿”真相J.新民周刊，2013， （19）.
