1、1高房价的成因及影响摘要：房价不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。以上海为代表的房价存在严重泡沫。在房价高涨、房地产业快速膨胀的过程中，中国经济出现过度依赖投资拉动的不均衡状况；商业银行隐现不良贷款风险；社会出现贫富差距扩大和居民生活和福利水平下降等不良状况。房价上涨的背后是地方政府、房产开发商和商业银行的共同推动。而这更有经济发展中政府行为规范、金融市场功能建设、土地所有权属等深层次问题。本文通过分析给出结论和相关政策建议。 关键词：房地产 泡沫 经济失衡 系统风险 一、 “热门”的房价问题 自 2003 年以来，房价快速上涨和房地产市场调控就一直在“博弈” 。近一年多来，政府更是以限购限
2、贷的政策调控市场。房价怎么走，房地产市场如何发展是，不仅仅是房地产市场的问题，还涉及整个国家甚至世界的发展模式问题。那么，中国房价到底是否存在泡沫？又是什么原因导致了高房价？本文通过粗浅定量分析上海房价的影响因素，试图找寻楼市发展的深层次原因。 二、文献综述 关于房地产价格上涨及影响分析，有人认为房地产投资占固定资产投资的比重、人均可支配收入、空置面积的变化率。而人均 GDP、人均消费支出等影响不显著（屠佳华，张洁 2005） ；有人认为房地产价格与中国2城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系，短期来看，均衡关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢（陈石清，黄蔚 2007） ；还有人通过实
3、证研究发现房地产价格波动对社会消费品零售总额的波动有显著的负影响，对 GDP 的增长率有显著长期的正影响（唐志军，徐会军，巴曙松 2010） 。关于政策影响，有人研究认为我国政府房地产政策几经变迁：涉及经济、法律和行政等手段；必须实际多视角地考察（范广垠，2010）等等。他们主要是从城市化、收入、投资等方面进行了研究。 三、房价的定性分析 （一）房地产有没有泡沫？ 学者主要从泡沫资产价格偏离经济基础角度来理解泡沫的经济含义。而国际上衡量房地产泡沫的指标一般有收入比、租金比等。 房价收入比：以上海为例，房屋平均成交价以 15000 元计算（包含郊区） ，房价收入比是 15 左右，远远超过国际通行
4、的 3-6 的范围。据中新网援引社科院 2011 年住房绿皮书统计称，全国城镇居民的房价收入比为 8.76。 房价租金比：据人民网报道，以北京国贸富力城为例，目前房价超过 26000 元/平米，一套 60 平米，售价 156 万元，每月租金约 4000 元，年租金回报率约 3%。与之相仿的上海楼盘，76 平米的一套房售价 198 万元，租金 4200 元/月，年收益 2.5%。相比而言，同期通货膨胀率超过5%，租金收益率小于通货膨胀率。 与国际都市的对比：信义房屋针对上海、台北和东京三个城市市中心区域中高端物业所做的调查显示，东京平均房屋总价约合人民币 3303万元、台北约合人民币 360 万
5、元、上海约合人民币 400 万元。 （二）高房价原因分析 1、政策的原因 对发展房地产市场的目的在认识上，政策的导向前后存在着“支柱产业”还是“民生问题”的不同。据社科院 2011 年住房绿皮书（中新网）2010 年 1-8 月，中国住宅投资增速高达 33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为 0.93 个百分点，贡献度为 8.34%。这也直接导致了早前一系列刺激房地产市场以刺激经济的政策。近年来随着高房价引发的问题凸显，政策转变了导向。 2、地方政府推动 地方政府对房地产业发展很热衷，原因第一来自税收。2001 年到2003 年间，地方政府的土地出让收人为 9100 亿元。而在 1
6、998 年仅 67 亿元。国土资源部的数据表明，仅 2005 年全国土地出让金达 5505.15 亿元。有些县市区土地出让金收人已经占到当地政府收入的 35%左右，有的甚至高达 60%。由此可见，土地已经变成地方政府“第二财政” 。第二来自GDP 为核心的政绩考核机制。很多地方政府把房地产业作为拉动 GDP 的支柱产业。发展房地产发展既拉动 GDP 产生政绩，又有高额土地收入的丰厚红利。 3、货币超发与低利率下货币宽松的金融环境 2009 年，广义货币 M2 发行量为 61 万亿，2009 年 9 月份同比增幅最高达到 29.2%，其他时间均维持在 15%左右的年增幅。同时，自 2008 年下
7、半年直至 2010 年末，一直维持历史低位的利率水平。在我国金融非市4场化的情况下，货币的创造是通过信贷实现的。银行一方面通过房地产行业的发展，贷款给开发商，另一方面按揭贷款给购房者，实现双向的盈利。2010 年的预计中长期信贷总量是 2000 年的 11 倍，而同期的 GDP仅增 4.2 倍。 4、囤地捂盘的房地产商 面对需求膨胀的卖方市场，房地产商捂盘惜售、 “边涨边推” ，并且不断释放“刚性需求”主导的言论，主观上制造或者加剧供不应求的市场环境。 5、确实存在刚性需求的推动 如果以结婚所需的婚房作为刚需的的代表，刚性需求占比竣工面积在 08、09 两年出现大幅攀升，由 08 年之前的 3
8、0-40%上涨 08 与 09 年得50%-70%，对应的是见也是房价快速上涨时间。但 09 年结婚的人数并没有出现爆发式的增长，而是竣工面积出现了大幅缩水。房地产土地供应不足和房地产商囤地现象激化了这一矛盾。 四、关于房价的实证研究 选取上海 1995 年至 2009 年的房价作为分析的样本。数据来源于上海统计年鉴与全国统计年鉴，对带有量纲的数据（p、L）进行对数处理。作为影响楼市的因素，本文认为存在需求、供给与货币等多重因素助推房价上涨。需求方面包括刚性需求和投资（投机）需求，故本文以结婚人数乘以平均户均面积（为了研究的方便，新增户均面积取不变值72m2/户）作为刚性需求的代表，通过用刚性
9、需求除以新增竣工面积得到5刚需占比 ds 作为影响房价的一大因素。选取中长期信贷 L 作为影响房价的代表性货币因素。p，ds，L 具有正相关性，所以假设理论模型为： lnp=a0+a1ds+a2lnL+t， 根据统计年鉴的数据，利用 Winrats 软件处理数据对变量进行 OLS回归，输出结果如图所示： 根据结果得到多元回归方程为： lnp=3.53+0.33ds+0.45lnL 图 对变量进行 OLS 回归后统计结果 （一）回归方程的拟合优度检验 拟合优度检验就是检验回归方程对样本观测值的拟合程度，主要指标是样本决定系数。由上图可知，样本决定系数（CenteredR*2）R2=0.943，在
10、用样本容量 15 和自变量个数 3 对其调整后，得到修正样本决定系数（RBar*2）R2=0.934，它表示在上海商品房平均销售价格中，能被刚需占比 ds 和货币超发 L 的多元回归方程解释的比例为 93.4%。 （二）回归方程的 F 检验、D.W 检验 通过回归方程的 F 检验，由上图可知，F 检验显著水平为0.0000003，即在该显著水平下，lnp 对 ds、lnL 有显著的线性关系。D.W=1.05 介于 dl=0.95 与 du=1.95 之间，说明与滞后期关系不确定。 （三）单个回归系数的显著性检验 从单个因素的影响来看，在 a=5%显著性水平下，t0.025（12）=2.179
11、从上述解释变量的 t-Statistic 来看，统计量 L 与截距项通得过检验，而 ds 没有通过显著性检验。 6（四）符号检验 回归系数为 a1=0.33，a2=0.45，从回归系数的估计值看，商品房成交价格与刚需占比和中长期贷款呈正比关系，这和经济学上的意义是相同的。 （五）多重共线性检验 DS 与 L 之间相关系数为 0.71，基本可以排除两个变量之间存在共线性。 通过以上分析可知，模型对商品房成交价格具有一定的解释力，总体来说，对该模型总体评价相对可行。 五、高房价的影响及政策建议 高房价带来的影响一是消费与福利水平相对下降，居民消费占 GDP比重不断萎缩，由 2000 年之前的 50
12、%左右，下降到现在的 35%左右。这说明方面广大居民并没有分享到 GDP 上升带来的福利上升。二是贫富差距扩大，由于房子是必需品，推高房价实际上是相当于通货膨胀，随着房价的高涨，财富在有房者和无房者之间再分配。三是经济的失衡，投资过热，经济发展失衡，不可持续。据社科院 2011 住房绿皮书称，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司 802 家，占 A 股上市公司的 60.53%。四是金融市场的系统风险，一旦房价下跌过多，按揭贷款买房会产生“资不抵债”的情况，商业银行就面临坏帐的风险。 针对上述情况，应着力推动一是实体经济方面转变经济发展方式，增加劳动者收入，扩大内需，逐步由投资拉动
13、转变为消费拉动。二是转变观念，关注民生，调整产业政策导向，以民生为发展的目标，改变地7方政府对土地的垄断，将土地流转交还给市场，土地收益交还全体国民。改变地方政府对于土地财政的过度依赖。建立规范的房地产市场发展环境，强化法律约束，市场信息公开透明。同时加强警惕，严厉打击囤地炒房。三是加强金融市场化建设，完善金融市场投资和融资功能。建立健全企业公平的融资渠道。公司债的债券市场拓展可以起到两者兼顾的作用。目前来说，商业银行应控制房地产信贷规模，严防银行系统风险。参考文献： 1高凌江.地方财政支出对房地产价值的影响基于我国 35 个大中城市的实证研究.财经理论与实践（双月刊）J.2008， （29）：85-89 2张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定经济研究J.2006（1）：23-32 3靳涛，陈雯.房地产与国民经济：谁要挟了谁基于日本战后29 年数据的实证研究.学术研究J.2009， （6）：76-81 4唐志军，徐会军，巴曙松.中国房地产市场波动对宏观经济波动的影响研究J.统计研究 2010， （2）：15-22
