1、1工业地产与城市经济互动发展机理研究摘要：工业地产的建设发展对城市经济的带动效应日益显著，成为城市经济的新增长点，只有科学客观地理解工业地产与城市经济互动发展的机理，才能更好地协调两者的发展，更科学地为城市规划决策提供依据。 关键词：工业地产；城市经济；互动发展 中图分类号：F290 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-01 一、引言 2006 年以来，国家逐步加强对工业土地市场的调控，对工业土地市场的管理更为严格，同时工业地产市场日趋繁盛。工业地产的概念起源于 1 9 世纪末的工业化国家，直至 1970 年才得以快速地发展并逐走成熟。在我国，目前工业地产开发尚未
2、成熟，一直处在探索发展阶段。伴随着城市化进城所带来的人口、劳动力、空间向城市不断集中过程和城市拓展延伸的过程，研究工业地产与城市经济互动发展机理具有重要现实理论价值，一方面是为如何协调两者发展提供了基础，另一方面为城市规划决策提供重要的决策依据。 二、工业地产 （一）工业地产的概念 工业地产在我国尚处于起步阶段，关于工业地产的概念尚无统一定2论。目前被广为接受的概念是：工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等于一体的工业物业总称。工业地产具有地域固定性弱，异质性强，投资大，收益
3、高、回收期长，有增值性等特点。 （二）工业地产的模式 1.工业园区开发模式。工业园区开发模式是目前政府最常用的工业地产的开发模式，是工业地产市场的主要载体。此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，政府为其提供各种政策支持、税收优惠等条件，具有独特的优势，然后通过招商引资等方式引进符合相关条件的工业发展项目。2.主体企业引导模式。在某一领域中具有强大综合实力的企业在政府的支持下，获取大量工业用地开发相对独立的工业园区，在核心企业自身进驻并占主导地位的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业加入。3.工业地产商模式。该模式的操作流程类似于住宅开发，房地产开发企业在工业园区内或其他地方获
4、取工业土地项目，建设基础设施（道路、绿化等） 、厂房、仓库等， 然后通过租赁、 转让或合资等方式经营管理项目，获得利润。4.综合运作模。工业地产自身的特性，要求其在政策上、投资方面、运作能力等具有有力的支持，所以单一的开发模式往往很难达目的，必须将前三种模式综合使用。 （三）工业地产的前景分析 我国的工业产业发展前景光明，主要表现在：（1）我国工业蓬勃发展，为工业地产的发展奠定了坚实的基础；（2）我国工业地产发展不成3熟，未来还有很大的上升空间；（3）我国城镇化步伐不断加快；（4）工业产业发展得到政府政策的支持，宏观调控环境良好，工业产地市场逐步规范；（5）我国工业地产供不应求，并且处在需求量
5、不断上升的阶段；（6）投资热点区域从一线城市向二线城市转移，热点区域不断扩大。但是我们在看好工业地产发展前景的同时，也要正确认识到，工业地产投资大、回报周期长等特性，使得工业地产门槛较高，在市场、经营、正财方面都具有较大的风险。 三、工业地产与城市经济 （一）工业地产对城市经济发展的影响 工业地产凭借其有利的法规政策和优越的基础设施环境，在招商引资、增加经济总量、产业升级、创造就业岗位等方面都产生了良好效益，使得其在区域经济发展中的地位日趋升高，成为城市经济的新增长点。工业地产通过工业园区的开发建设，在促进工业化水平不断提高的同时，也推动城市化进程，城市规模不断扩张。工业地产能优化空间布局，通
6、过产业转移等方式，支持产业结构递次演进。同时，工业地产的发展有利于吸引大量劳动力，提高就业率。 不同城市对工业地产的需求不同，任何一个城市的工业地产的供给和需求都有相对的独立性， 地理位置、投资环境等都在工业地产价值中起决定性作用。 工业地产价格的变化对城市竞争力、企业及金融机构都产生直接影响。这种变化在影响三者的投资决策的同时，影响城市的发展。 41.工业地产价格变化对城市竞争力的双重影响。一方面工业地产价格的上升，带动房地产价格的上升，刺激消费增长，进而引起总需求的上升；另一方面房地产价格的上升导致住房在内的生活成本的上升，其他消费相对减少。2.工业地产价格变化对企业的双重影响。伴随着工业
7、地产价格的上升，企业生产成本增高，同时工业地产价格升高所带来了工人生活成本的上升，这些必然会导致更高的工资支出，进而企业提供的就业机会和消费的减少。3.工业地产价格变化对金融机构的影响。工业地产价格的上升带动企业抵押物价值的上升，企业的融资能力扩大，企业投资增长。但物业价格降低会致使银行面临的信贷风险增大，不得不缩减信贷。 所以说，工业地产价格的上升时一把“双刃剑” ，一定限度内的上升，会存进城市总需求和总投资的增长，进而刺激城市经济的增长。但是，如果这种上升超过了一定的限度，就会导致社会总成本的增加，对需求和投资所带来的负面影响大于其正面影响，导致经济的衰退。 （二）城市经济影响工业地产的发
8、展 区域经济增长三部门（城市经济、区域经济和房地产市场）模型理论认为区域经济增长取决于区域间输出需求和生产要素。前者的增加为该区域带来更多的资源，但它依赖于国家经济形势、区域产业结构和区域企业的竞争力；后者获得的容易程度与区域产出的增长正相关，劳动力和房地产是关键的生产要素。 城市经济的发展促进市场扩张，企业和人口的集聚，拉动产业发展，形成对工业产业发展的规模化需求，表现为对工业用地的大规模需求。5在产业集聚的推动下，形成合理的地域性劳动分工体系，进而促进产业集群发展和产业结构的调整。城市经济快速增长带来低利率和收入稳步增长，人们对未来更有信心，包括工业地产在内的房地产市场繁荣，房地产价格稳步上升。 四、结论 工业地产与城市经济的发展相互推动。一方面，通过工业地产的发展，促进工业化和城市化进程，发展城市经济，提高城市竞争力；另一方面，在城市规划中，优化工业地产布局，利用工业地产引导产业集群发展， 壮大城市主导产业，优化投资环境，实现工业地产、城市经济的和谐可持续发展。 参考文献： 1司成均.工业地产发展面临的机遇研究J.山西建筑，2007（33）. 2施辰.基于区位因素的工业地产开发评价模型构建J.价值工程，2009（09）. 3刘丽荣.工业地产与城市经济互动发展机理研究J.商业时代，2009（17）.
