1、1关于中国房地产价格高速上涨之原因及对策探讨摘要：随着房地产业的快速发展，房地产价格快速上涨，尽管经过多次宏观调控，仍然不能扼住其不断上涨的势头，究其原因，主要是中国商业化房地产的发展还处于起步阶段，地方政府过分依赖土地财政，房产投资和投机行为突出，商品房、保障房供给结构严重失衡，城市化快速推进。因此，要采取相应措施和对策来解决。 关键词：房地产价格；上涨原因；对策 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01 一、中国房地产价格高速上涨之原因 1.中国商业化房地产的发展还处于起步阶段。土地作为财产可以由非政府的企业和居民所有和转让也就只有很
2、短的历史，住房体制改革，即由所在单位（国家机关或企事业单位）分配使用（只有使用权）向居民自己购买和拥有商品房（拥有产权）转移，也只是从 1999 年正式开始，因此，中国房地产业的管理和发展还很不成熟。尽管不少人拥有了住房，甚至拥有很大或者多住房，但从全社会的住房需求和满足程度看，特别是从加快工业化、城镇化发展，转移农村剩余劳动力的角度看，还有很大差距和发展潜力。 2.土地财政的膨胀放大了中国房地产业发展的“怪圈” 。我国房地产市场化刚好与社会保障转型等时期相吻合，而地方政府在 1994 年分税制2改革后财政增长手段匮乏，土地财政适时出现，成为拉动地方经济的重要杠杆。现行土地制度中存在的缺陷是地
3、方财政的突破口。由于在预算内无法达到预算平衡，地方政府只能通过预算外的方法来解决财政矛盾。由于受到利益的驱动，地方政府利用经营城市的名义大肆出卖土地。许多地方都把“经营城市”演变为“土地财政” 、 “房产财政” ，通过各种途径对房地产市场进行托市，从而纵容了房价的节节高涨。这种房地产业的非理性繁荣同样放大了中国房地产发展的“怪圈” 。 3.房产投资和投机行为突出。由于成本相对较低（主要体现在税费方面） ，很多有钱人拥有多套房子，房产投资和投机行为突出。只有当市场上出现足够多的投机行为时，才会引起房地产价格脱离市场基础价格，出现价格上涨甚至形成价格泡沫，即是说，过度的房地产投机和泡沫经济之间存在
4、必然的联系。由于中国目前缺乏多样化、有效的投资渠道，相比近年来大起大落的股市，楼市的投资风险相对较低，吸引力更强，因此，商品房成了一种理想的投资品。投机越多，房价上涨越快；而房价涨得越快，投机就越多，房地产的资产属性被高度放大而房地产的居住属性被逐渐弱化。房地产投机还使财富在居民之间呈现“马太效应”式的再分配，富裕群体通过不断投资房地产获得房价高涨带来的高收益，并进一步推升房价，这使普通购房者必须付出更高的成本以实现基本的住房需求甚至被排除在房地产市场之外，贫富差距进一步扩大。因此，以追求高利润回报的房地产投机活动，虽然可以促进 GDP 在统计意义上的增加，但不能刺激真正的消费，反而极大地压制
5、居民在衣、食、住、行等方面最基本的消费需求，并给我国的整体经济发展和人民生活水平3提高带来巨大的风险和不确定性。 4.商品房、保障房供给结构的严重失衡。保障性住房所占比重太小，商品房所占比重太大，房地产市场的供给结构严重失衡，这是导致我国房价过快、持续上涨的主要因素之一。相关统计资料表明，如果从房地产市场的总供给和总需求层面上看，19992008 年房地产市场的总供求基本均衡。但从供给结构上看，十年间经济适用房的供给套数仅占总市场需求的 14%，这尚不包括约 1 亿进城人口大约 3000 万套的居住需求。经济适用房占住宅开发总面积的比例和经济适用房投资占住宅总投资的比例总体上呈不断下降的趋势。
6、在住宅供给结构严重失衡的条件下，房价的快速上涨乃至出现价格泡沫是难以避免的。 5.城市化的快速推进。未来的几十年，我国将有几亿人口从农村转向城镇。城市化带来的经济社会的大变革、大转型，将使中国从一个农民为主体的社会演变成一个以市民为主体的社会。城市化的规模扩张、质量提升和空间演化对住房的短期波动和长期增长均产生重要影响。城市化水平的提高，即城市人口的增加，导致房地产需求的增加和房地产价格的上涨，最终引起房地产开发投资额的增加。 二、抑制中国房地产价格高速上涨之对策 1.完善稳定房价工作责任制。根据中央政府“国五条”的要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制
7、定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 2.个人住房房产税和房产税改革试点。通过加大个人住房房产税改4革试点力度，扩大个人住房房产税改革试点范围，扩大开征物业税（或不动产税） 、闲置税、遗产税等，规范政府出售土地行为，抑制住房的非合理需求与囤积。土地的稀缺性决定了房地产特别是住房并非一般消费品，有人占有住房太多，就会有更多的人永远住不进房子。而安居事关乐业，关系社会安定和长远发展。从这一角度讲，政府不应该鼓励有钱人多买房子、买大房子，更不能容许炒房团垄断和炒作房子、扰乱市场。另外，当前政府出让土地的收入即可全部支出，也是非常不合理的，容易激发各级政府突击卖土
8、地，而使得后来的政府失去最重要的资源，使财政收入和经济社会发展失去可持续性。 3.坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策，规范银行房地产贷款支持政策。 4.完善财税体制。完善中央政府和地方政府事权与财权相匹配的财政体制，从根本上改变地方政府对土地出让金的过度依赖。中央政府应赋予地方政府相应的税权，使地方政府能充分结合地域的优势来培育主体税种，从根本上缓解地方政府的财政压力。 5.增加保障性住房供给。通过加快保障性住房建设，大幅增加保障性住房供给，可以解决由住房供给结构严重失衡引发的高房价等一系列经济社会问题。增加保障性住房供给，不仅有利于解决房地产市场的供给结构失衡，遏制高房价，促进商品房市场健康发展，而且有助于增强5当前房地产调控的针对性和有效性，改善低收入家庭的居住条件。 6.加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
