1、1回顾二十年之嘉兴住宅市场行情变化因素分析一、案例背景 1993 年-2012 年这 20 年是嘉兴住宅市场快速发展的二十年，该公司作为一个缩影，一个样本，从其价格波动变化中也能分析出嘉兴住宅市场行情的总体变化成因。下面是该公司 1993 年-2012 年 20 年的平均销售价格、平均销售成本及平均毛利的折线图。 从以上图表可以看出：1993 年到 2012 年二十年间，平均销售价格和平均销售成本基本呈逐年提高的趋势，尤其是 2005 年-2009 年涨幅最大。平均毛利基本是逐年递增的，平均毛利率大体是十年为一个相似区间：1993 年-2002 年前十年平均毛利率都是 20%多，经计算前十年毛
2、利率平均数是 26.32%；2003 年-2012 年后十年平均毛利率是 30%多，后 10 年毛利率平均数是 34.48%，后十年平均毛利率比前十年平均毛利率涨了 31%。 二、房价影响因素分析 下面我结合该公司二十年的历史数据分析一下售价、成本的变化因素。 住宅售价高低主要受土地价格、建安成本、配套设施费等内在变化因素和城市化水平、居民工资水平、投机性需求及宏观调控政策等外在变化因素的影响，土地价格、建安成本属于住宅直接成本，配套设施费属于住宅间接成本，直接成本、间接成本增加都会引起住宅销售成本的增加，进而会引起销售价格的增加。城市化水平、居民工资水平、投机2性需求及宏观调控政策都会引起房
3、地产市场供求关系的变化，市场需求大于市场供给，住宅售价就相对较高，相反就相对较低。下面具体从以下几方面来详细分析成本及市场需求变化对房价的影响。 （利润、税收这里暂不讨论） （一）土地价格变化因素 该公司开发的都是嘉兴二环内的住宅项目，取得土地使用权也经历了协议出让、拍卖出让两个阶段。 90 年代初的土地协议价 1-3 万/亩，随着 1993 年的房地产开发热，房地产公司急剧增加，开发用地需求大幅上升，1997 年左右土地价格涨到 24 万/亩。2003 年再次出现了经济过热，同年国家对土地也全面实行了“招、拍、挂”政策，使该公司在 2003 年拍的土地也达到了历史最高价格 60 万/亩。 土
4、地成本占房屋开发成本的比例由 1993 年的 10%左右涨到 2000 年的 20%左右，2003 年又涨到 30%左右。由于可用于房地产开发的土地总量不断减少，加之 2009 国家又开展了“保经济发展，保耕地红线”的双保工程，土地价格还在持续增长。因此土地价格上涨是引起房地产价格上涨的重要因素。 （二）建安成本变化因素 建安成本是建筑安装工程成本的简称，包括建材费、人工费、机器使用费，水电线路安装费等。具体以建材和人工费举例说明： 建安成本从 1993 年的 300 元/平方左右涨到 2000 年的 600 元/平方，再涨到 2008 年的 1100 元/平方，建安成本占房屋开发成本的 50
5、%左右。钢材、水泥等甲供材料占建安成本的比例约为 30%，钢材价格从 1993 年初的 2500 元/吨最高涨到 2007 年的 6000 元/吨，水泥价格也由 1993 年3初的 230 元/吨涨到 2007 年的最高价 380 元/吨。人工成本涨价表现在定额人工费上，1994 年定额人工费 16.5 元/工日，2003 年定额人工费平均为 26.7 元/工日，2010 年定额人工费平均为 44 元/工日，2012 年最高可以按定额人工费为 69 元/工日计算，定额人工费 2012 年是 1994 年的4.18 倍。但大家都知道，定额人工费普遍偏低且滞后，施工人员实际的日工资远大于定额工资。
6、 建安成本增加除了上述的建材费、人工费增加外，也和国家强制要求建筑物要节能、环保、抗震性强有关，国家规定施工过程要采用新材料、使用新工艺及新技术。房屋结构上由砖混结构变为框架结构，工艺流程上由 90 年代初的预制楼板到现浇楼板，后面现浇混凝土又改为商品混凝土等，结构及工艺流程的变化可增加房屋的牢固性及抗震性，减少空气污染，同时也引起了建安成本的增加，像砖混结构改为框架结构，建安成本就增加约 250 元/平方。总之：建安成本增加是引起房地产价格上涨的又一个重要因素。 （三）配套设施费变化因素 随着住宅市场的日益成熟，人们对住宅周边环境、配套设施的要求也越来越高。室外绿化、景观日益美观，配套设施包
7、括休闲广场、小区主干道、地面小型停车场，地下汽车库、商店、健身会所等不断完善，这些都会引起住宅销售成本的提高，像该公司一个建筑面积约 6 万平方的小区，地下汽车库建安成本就达 1064 万元，单地下汽车库造价就使整个小区住宅的销售成本增加了 177 元每平方。住宅小区的环境及配套越好，间接成本就越高，售价也自然会提高。 4（四）城市化水平变化因素 嘉兴 2000 年的第 5 次人口普查数据：常住人口 358.3 万人，城镇人口 136.11 万，城镇人口比例 37.99%；2010 年的第 6 次人口普查数据：常住人口 450.17 万，城镇人口 240.07 万，城镇人口比例 53.33%，
8、从2000 年到 2010 年十年增加人口 91.87 万，其中城镇人口增加 103.96 万，城镇人口比例增加了 15.34 个百分点。1998 年末城镇居民家庭人均住房建筑面积为 12.23 平方，2011 年末城镇居民家庭人均住房建筑面积为35.61 平方，14 年间人均住房建筑面积增加 23.38 平方，可见城镇居民购房需求比较旺盛，这也和国家的住房制度改革政策有关。 随着嘉兴工业化、城市化水平的提高，市区基础设施、居住环境的不断改善，沪杭高铁的开通，更使嘉兴、上海、杭州实现了“同城效应” ，嘉兴的区位优势更加明显，也使外地购房客户不断增加。2012 上海、杭州的住宅均价都在 2 万/
9、平方以上的，嘉兴市的住宅均价是 7365 元/平方，上海、杭州住宅均价是嘉兴的 3 倍左右，嘉兴作为上海、杭州中间的价格洼地，未来几年房地产市场还会有大的发展空间。目前只要开发商能开发出适合年轻购买群体的中小户型住宅，满足年轻人的刚性需求，就会有好的销路从而走出资金短缺的困境。嘉兴的价格及区域优势使外地买房人比以前有所增加。 不管是嘉兴本地人还是外地人，购房需求过旺都会引起房价增加。 （五）居民工资水平变化因素 嘉兴地处经济发展水平较高的长三角地区，连续多年嘉兴 5 县市都进入全国经济百强县，特别是 2003 年嘉兴 5 县市全部进入全国百强县的5前 35 位，综合实力列全省前茅，居民收入水平
10、也在逐年提高，城镇居民可支配收入由 1998 年的 7921 元提高到 2011 年的 31520 元，2011 年比1998 年涨了近 3 倍，随着居民工资水平增加，住房购买力也随之提高，由此产生了大量的改善性需求甚至投资性需求。 该公司 1993 年的住宅均价为 701 元/平方，与市场均价相当，1993年浙江省人均月工资为 327 元，住宅均价是人均月工资的 2.14 倍。2012年嘉兴市的住宅均价是 7365 元/平方，省人均月工资为 3340 元，住宅均价是人均月工资的 2.2 倍。对比发现 1993 年和 2012 年的住宅均价与人均月工资的比例大体一致，由此可以看出，随着城市居民
11、工资水平的上涨，房价也在按基本相同的比例上涨。 （六）投机性需求及宏观调控政策因素 房地产市场出现的大量投机性需求及国家所采取的宏观经济调控政策会直接影响住宅供需关系，进而影响房价。90 年代初没有市区户口还不能买商品房，要交城市增容费，买了房就可办理市区户口。1993 年首次出现房地产热，国务院出台“国 16 条” ，当时海南出现大批烂尾楼。1998 年以前个人购房比例还不足 10%，大多是单位买后再分给职工作为房改房居住。 在 1998 年停止住房实物分配后，商品房市场空前好转，银行也放宽了贷款门槛，提高了贷款额度，使购房客户明显增加。到2003 年再次出现投资过快、经济过热的迹象，银行适当提高首付比例，不再执行优惠利率。特别是 2006 年后出现的投机炒房，更进一步炒高了住宅价格，使房地产价格虚高，吸引了大量资金由实体经济转到了房地产行业。该公司 2006 年到 2008 年售价的快速上涨也证实了这一点。62008 年房地产市场是先抑后扬的一年，上半年是严格的调控政策，下半年由于遇上金融危机又放宽了调控。2010 年是稳定房价的关键时刻，国务院发布了被称为史上最严厉的调控政策“国十条” ，各地也出现了针对炒房客的不同的限购政策，现在房价基本趋于平稳的状态。 （责任编辑：陈兵）
