1、1廉租房供给模式再造模式摘 要：随着我国廉租房建设规模的不断扩大，但就受惠租住者而言，目前尚无得到很好地解决。究其原因廉租房的供给及其管理模式还存在一些问题亟待解决。基于此，本文试以廉租房供给模式再造为研究的着眼点，在研究论述过程中，就合同外包与凭单制的二者的契合为论述主线，多我国当前的廉租房供给模式中存在的问题进行了剖析，并就如何探索廉租房再造模式进行了探索和思考，且提出了一些再造模式相关建议和举措。 关键词：廉租房；模式再造；合同外包；契合 国家建设部于 1999 年颁布的城镇廉租房管理办法 ，指出“廉租房是政府和单位在住房领域的社会保障职能，针对城镇常住居民中的最低收入家庭，提供租金相对
2、低廉的普通住房。 ”并在其后的实施过程中，建设部联合财政部等部门逐步制订了关于廉租住房建设的一系列规章制度，有效的解决了城镇低收入困难家庭的基本住房需求。 一、我国廉租房供给现状及其存在问题 1.我国廉租房供给基本现状 目前我国的廉租房建设实行货币补贴与实物配租等方式相结合的保障机制，具体包含安排土地出让净收益的廉租住房保障资金及安排财政预算的廉租住房保障资金。实物配置主要是指县级以上地方政府为提出廉租住房申请的城市低收入家庭提供住房保障，并依据一定的规定标准2收取租金。货币补贴主要指县级以上的地方政府向提出申请廉租住房的城市低收入困难家庭，按照有一定的标准发放租赁住房补贴，困难家庭自主承担租
3、金。 据了解，从 2006 年开始，规定廉租住房建设的保障资金占土地出让净收益的比例需要在 5%以下；2009 年并将这个提高到 15%；政府的廉租房的租金收入继续投入廉租住房的建设之中。尽管如此，然而廉租住房的实施过程中，依然存在不少问题，如房源不足等。 2.我国廉租房供给过程中存在的问题及不足 从相关的调查结果中可以看出，在 2009 年到 2011 年间，有上万户的最低生活保障的家庭，而政府仅能提供的却只有 198 套 40 平方米左右的廉租房；北京市截止 2011 年底，在享受政府廉租住房保障的家庭中，仅有不到 7%的家庭入住了政府的廉租住房。由此可以看出，廉租房总量不足，其根本原因是
4、资金有限： （1）政府的廉租房租金收入方面：廉租住房的租金较低，如南京市的廉租住房的月租金为 2.3 元每平方米，并且“低保家庭”可在此基础上再减免 70%，租金收入很少。 （2）住房公积金增值收入余额有限：提取风险准备金，支付管理费用之后的公积金增值收益余额不足。 （3）年度财政预算中安排的资金不足：据统计，到 2010 年底，全国用于廉租住房的资金累计超过 100 亿元，其中政府财政预算累计的却不及投资资金的二分之一。 （4）土地出让净收益分配的保障资金较少：到 2011 年底，全国仍3有近 200 个地级以上城市尚未明确指定廉租住房占土地出让收益的比例，有很多城市在廉租房建设中尚未建立土
5、地出让收益的资金保障机制。 总而言之，有限的廉租住房保障资金，使得政府缺乏经济能力扩大廉租房的供应量，不能满足城市低收入家庭的租房需求。 二、我国当前廉租房供给模式运营中存在问题的原因分析 1.政府管理职能的缺失，政府管理地位需强化 日常生活中，人们常常需要不同种类的服务和物品，那么接下来的需要解决的问题便是，这些物品及服务由谁采取怎样的方式提供，才能实现更有效更便捷的供应关系。要想实现协调的供应关系，首先应按照一定的标准将多样性的服务及物品分类，而分类的标准主要是依于物品和服务的排他性及竞争性两种特性。竞争性是指某种物品在被一个人使用时，则减少了其他人使用时物品所表现的出来的特性；排他性是指
6、一个人使用某种物品时，则会阻止他人使用该物品。 在市场经济体制下，正是由于物品自身所具有的排他性，使得物品生产者能以收取一定的费用来交换物品的使用权，并且在利益的驱使下有多的市场主体参与该物品的生产，在市场供需关系中优化配置资源。而政府在市场配置中依然扮演着重要的角色，集中体现为对市场的宏观调控，建立健全市场运行的规范、监督机制，维持市场的有序运作。此外政府还应组织、提供一些不具排他性的物品，这也不等同于政府直接参与生产，而是通过其他渠道实现供应， “政府并没有提供服务的义务，政府的义务仅在于保障服务的实现。 ”所以，那些具有排他性的物品就服务的供应借助于市场机制实现，而政府或其他组织则提供公
7、有资源及集4体物品的供应。 2.社会保障力度不够，政府监管角色待提升 由于现实生活的复杂性，决定着并非所有的物品都可以依据排他性和竞争性进行分类。在社会主义市场经济体制下，不仅要坚持经济原理的基本供应，同时还要兼顾公平正义的价值取向。正如萨瓦斯所说的“福利物品” ，按照物品分类的理论来说，福利物品属于自然垄断物品或个人物品。福利物品有着很大的正外部效应，一方面，福利物品具有社会保障功能，当受经济因素的限制而使得需求者丧失了对福利物品的使用权，会直接影响社会的健康发展；另一方面，社会和他人能够从福利物品的使用中收益。总之，福利物品同时具有经济原理下的排他性及公平正义价值取向下的非排他性。 政府在
8、廉租住房的实际运作中，始终处于主导地位，但仍然不能解决供需之间的凸出矛盾，分析其原因可知，这是政府错位的供给角色所致。政府在廉租房的供给中，应承担廉租住房供应实现的职能，保障城市低收入家庭有房可住，而不是直接担当廉租住房的生产者，仅仅依靠自身能力解决市民的基本住房问题。所以在今后的廉租住房供应发展中，政府应及时转变、优化职能，整合各种社会资源，创造新的廉租住房供给模式。 三、基于合同外包与凭单制契合的廉租房供给模式再造 廉租住房属于一种福利物品，有着基于经济原理原则下的排他性及公平正义价值取向下的非排他性的综合特征，因此我们应在廉租住房所具有的此种特征的基础之上，从新审视对其的供应。既要借助于
9、市场体5制优化配置廉租住房供给资源，同时还应借助政府的有效宏观调控公平正义的保障廉租住房供应。经济领域的市场工具研究，为新的廉租住房建设实践提供了可靠的实现条件。所谓市场工具只要是指“政府确保市场的资源优化配置机制，实施民营化、用者付费、政府管制或放宽管制、内部市场化、合同外包及凭单制等具体方法，实现提供公共物品和服务的目的。 ” 1.引入竞争，引用民间资本投入廉租房建设中去 廉租住房的福利物品性，决定了只有借助于政府力量，才能体现其公平正义价值取向下的非排他性，实现社会的廉租住房供应。然而政府在实现廉租住房的供应过程中，并不需要直接提供廉租住房，而是间接性的保障。比如采取合同外包方式建设廉租
10、住房， “通过吸引私人承包商提供公共服务，政府只是扮演资金提供者的角色，而非服务的直接生产者和直接供给者。 ” 采取竞争性竞标制的引入廉租住房建设的房地产承包商，地方政府向房地产商发布本地区一年期限内的廉租住房建设情况的招标说明书，采取发布政府公告，借助电视、广播、报纸、网络等媒介，或者直接向部分房地产商邮寄招标说明书等方式大力宣传招标信息，吸引更多的房产商参与廉租住房的竞标活动。在招标信息发出后，要为房产开发商留足够的时间，以使得房产开发商做充足的竞标准备，在一定时间之后才正式开始竞标活动。政府也可在招标信息发布之后到正式开展招标活动之前，公开组织竞标房地产商的研讨会，解答竞标房地产商有关招
11、标的细则性问题，增加房地产商对与竞标相关的细节的了解，加强政府和房地产商之间的联系，同时政府还可以获得自身所需要的招标信息。政府6部门应在房地产商依照招标说明书递交投标书之后，严明对投标书的评估标准及基本程序。由一些专家学者、招标调研机构及政府专业咨询机构，共同探讨房地产商提交的投标书，按照统一的评分规则、招标方案及招标标准评估投标书，并划分一定的等级，最终选出最佳的廉租住房承包商。 除此之外，还可以采用城市低收入住房困难家庭的“用脚投票”这一发挥低收入家庭自主权的方式，低收入住房困难群体凭借手中持有的凭单，自由选择廉租住房的建设承包商，促使承包商为获得更多的凭单而相互竞争，不断提高其自身的服
12、务质量和建设效率。 2.用脚投票，保障社会低收入人群及时住进廉租房 廉租住房的福利物品性中所具有的的经济原理原则下的排他性，为运用凭单制的廉租住房供给方式提供可行性， “一般，理论上任何具有排他性的服务都可以得到代金券（即凭单）的资助” 。凭单只是政府发放给有资格消费某种物品的民众的一种有佳证券。 在城市低收入住房困难家庭的选择廉租住房过程中，低收入住房困难家庭主要是和政府部门之间发生联系，政府主管部门根据本地区的经济发展状况及人民生活水平，制定一定的确认廉租住房使用标准，结合廉租住房的供应量，针对低收入住房困难家庭的需要向其发放相应数量和面值金额的凭单。通常情况下，为了调动承包商对廉租住房的
13、投资、建设积极性，确保其一定的经济利益，凭单的面值金额相当于或略高于市场上的房屋出租平均租金。政府在廉租住房资格评定方案及审定资格工作结束之后，会向低收入住房困难家庭发放凭单。 7凭单的使用阶段主要是低收入住房困难家庭和廉租住房承包商之间联系。低收入住房困难家庭通过政府所提供的各种信息平台，从各个角度了解廉租住房承包商。在这个过程中，政府应充分发挥其信息收集、整理的优势，确保为低收入住房困难家庭提供完整的廉租住房承包商信息，严防因信息不对称而引起的不好影响。低收入住房困难家庭在较全面、准确的了解各承包商的廉租住房建设情况之后，结合自身的实际情况，选定某一家承包商建设廉租住房，并持凭单与其办理相
14、关手续。在这个阶段中，各房地产商为了获得更多的低收入住房困难家庭的支持，即获得更多的凭单，而相互竞争，促使着房地产商注重自身服务质量及工程效率的发展。 结束语 在廉租住房的建设中，采取凭单制及合同外包制等两种市场化工具，塑造了廉租住房供给的新模式，既有效的扭转了政府在以往的廉租住房中所扮演的角色，合理运用市场机制实现廉租住房的供给；又给予低收入住房困难家庭廉租住房房租控制权，实行“用脚投票”方式，促使开发商为获得更多的凭单为相互竞争，优化其服务质量，这也是政府间接性的有效控制廉租住房供给及承包商。 参考文献 1吴晓鹏、赖刚.北仑外来建设者住上廉租房J.新农村，2006 年04 期 2刘鹏.建立城市廉租房制度的模式与方法D.重庆大学，2004 年 3张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略J.福建行政学院学8报，2010 年 01 期 4邹桦.我国住房保障的困境及对策J.华章，2011 年 14 期 5翟峰.城市廉租房社区：穷人的住房期待J.发展，2005 年 06 期
