1、1孙宏斌的变与不变7.3 万元/平方米。这是融创中国（1918.HK）和孙宏斌为内地土地标示的最高刻度。在今年 9 月初的一次土地拍卖中，融创拿到了北京东三环农展馆附近的一块住宅用地，项目总建筑面积 5.9 万平方米，地价43 亿元。 2012 年年初以来，京沪等中心城市迎来迅猛的房价飙涨，北京农展馆地块见证了这轮一线城市土地热的沸点。短短半月之后，融创又联合天房集团拿下天津天拖厂项目，地价高达百亿元。加上今年年中在上海黄浦区购入的江景大盘，融创成为中心城市核心地段抢地最为坚决的开发商。 由于孙宏斌曾经在土地市场跌倒，并不得已将一手创立的顺驰王国委身出售，业界担忧他坠入同一个陷阱。对于市场有关
2、顺驰含沙射影式的挑拨，孙宏斌明显有几分不悦：“顺驰当年跑得快，摔了一跤。融创汲取教训，已经跑出去 800 米了，大家还在纠缠当年摔跤是因为没吃好还是天气原因。 ” 尽管土地市场狂飙突进被不少业界人士误解，但孙宏斌认为融创绝非顺驰。首先，融创的产品能力有今非昔比的进步，敢在一、二线城市的核心区段拿单价高的项目；其次，融创对资金流的把握有很大提高。“外界对融创有误解，辩解的唯一方法就是凭业绩说话。 ”融创 2010 年年底上市，用孙宏斌的话讲，是每半个年度业绩都在超预期：“现在2（融创）已经向市场证明了 6 次，如果证明到 10 次，市场肯定会改变对我们的看法。 ” 变与不变 过去几年来，倚重高端
3、项目的融创成为内地楼市排行榜最黑的那匹黑马。在顺驰崩溃后，孙宏斌带领融创从废墟上站起，销售额已摸至房企排行榜第十位。2013 年前 9 个月，融创实现合约销售额超过去年全年，10 月单月认购过百亿元，又刷新公司纪录，全年 500 亿元的销售目标已在视线之内。 在销售持续攀高的同时，融创俨然是土地市场的豪客。从年初开始，几乎每个月融创都是公开市场项目收购和竞拍土地的主角，接连刷新所在城市和区域的楼面单价纪录。但孙宏斌振振有词：“我没买过贵地，买的地都挺便宜。地价贵是要看和什么参照物去比。我在一、二线城市的最核心区段拿地，价钱当然不会低。 ” 所言非虚。海盛世滨江项目购自香港楼市巨擘新世界，拥有黄
4、浦区一线江景资源；农展馆地块位于北京东三环传统豪宅区，闹市中一处隐秘所在，项目毗邻宽阔湖面和绿地，而滨水居在北京甚为奢侈；亦庄区域集中了融创在北京的大多数火力，连片开发的数个项目紧邻占地 10 平方公里的南海子湿地公园。 从拿地的豪爽程度来看，孙宏斌之于融创与其之于顺驰在观感上差异不大，市场认为他赌性十足。但孙宏斌颇不认同，他在微博中表示：“我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险，自己开车很慢，不允许司机开快车，过马路一定等人行道绿灯。之所以被认为激进，是因为我觉得3没想好的事坚决不干，想好的事就坚决、果敢地去干。 ” 孙宏斌直爽但不莽撞。从西山壹号院 2011 年开盘热销以来，用高端产品创造溢价
5、，进入竞争蓝海的开发思路在融创得到坚决贯彻。同时，孙宏斌高度关注集中拿地对公司现金流的冲击，在付款条件和现金平衡上也做了筹划。 收购盛世滨江项目，融创借用境外银团提供的并购贷款，以减轻自有资金收购的压力，同时上海市政府将回购不菲的面积。天津天拖厂项目的百亿土地出让金由融创和合作方天房集团按照 51：49 的权益分摊，但双方约定，天房集团今年支付首期土地款的大头，从而减轻了融创年内的资金压力。 为了降低投资风险，融创在业内搭建了最为开放的合作平台。除了深度合作伙伴绿城之外，融创的“合伙人”还包括保利、方兴、葛洲坝、九龙仓、世茂和天津泰达。公开信息披露，2012 年以来，在融创获取的土地储备中，权
6、益面积只有一半。引入“合伙人”有助于降低开发风险。同时，孙宏斌认为，核心区段土地竞争激烈，引入合作还可以减少竞争。对于绿城，孙宏斌不吝溢美之词：“和绿城合作之后，融创产品的能力有很大的提升。如果没有产品能力，就不敢在一、二线城市的核心区段拿单价比较高的项目。 ”这无疑是高明之举，孙宏斌表扬合作伙伴的同时，也是在抬高自己。 顺风顺水 过去几年来，孙宏斌所有的步点都踩对了。金融危机结束后抄底土地市场；2010 年，在 4 万亿元救市带来的楼市狂潮中顺势在香港上市；42011 年，北京西山壹号院项目逆市热销；2012 年，收编绿城 9 个项目、345 万平方米的土地储备；2013 年，在一线城市的“
7、共识”中，加速抢地，成为京沪资产占比最高的房企。 西山壹号院是融创迄今为止最为成功的项目。2009 年年初，孙宏斌以不足 8000 元/平方米的价格拿下这个京西大盘，而超过 4 万元/平方米的开盘价保证了可观利润。它来得正是时候。2011 年，全行业都遭遇困境，融创凭借这个高货值项目超额完成年度销售目标，得以坚定在核心城市的定位。所以，绿城面临的危机成了融创的蜜糖，在机会来临的时候，孙宏斌有实力抓住。孙宏斌洋洋自得：“绿城和融创合作，是因为志趣相投，换别家买，老宋（宋卫平）还不卖给？他。 ” 融创是目前结算均价最好的国内房企，这与其在中心城市打造高端产品的定位相吻合。融创的结算均价从 2010
8、 年的 9300 元/平方米上升到2013 年上半年的 2.8 万元/平方米。在上海，融创都是高端项目，销售均价达 6？7 万/平方米。 经过多年的市场培育，产品的差异化时代已经到来，消费者开始对豪宅培养起认同感和辨识度，这是高端物业开发商的市场空间和存在价值。融创瞄准的正是金字塔顶部的市场。融创是京沪资产占比最高的全国性房企，支撑孙宏斌的信心是，京沪今年 700 多万平方米的住宅供应根本满足不了市场需求。 “在历史成交高峰，京沪每年都分别有 2000 多万平方米的销售，况且北京今年 700 多万平方米的住宅供应中，商品房只占到其中的一半。 ”也不是所有人都对孙宏斌投赞成票。国际大行德银今年以
9、来持续看空融创，已经发了数篇重磅报告，质疑的焦点是融创毛5利率低下，与高端项目的定位形成强烈的反差，同时伴随高价拿地带来的负债率上升。 与绿城合作的高价地项目进入结算，这是融创毛利指标不佳的首要原因。同时，融创还有财务处理手法的影响。过去几年来，项目收购成为融创项目获取的重要途径，结算成本中包含了收购项目的溢价。融创收购的项目基本已经开工，其中不少是在售项目，以评估后增值的价格计入成本，短期对毛利率有压制。 高端项目的配套成本支出多发生在前期，随着在售资源的释放，毛利率将呈现出上扬的曲线。此外，像西山壹号院一样，融创可以根据市况进一步收购项目中合作方的剩余股权，提升核心盈利。如果没有楼市整体的系统性风险，融创的成长性将继续领跑同行。
