1、1探讨应届留沪大学生租房房源和改进措施摘要：本文将从上海大学生的住房现状入手初步考量这部分群体中已租住房者房源的不足之处，在上述研究的前提下，建立系统工程的 AHP模型，使得租房的房源这个核心的问题系统更加明晰化，从而提出可行的建议，为改进留沪大学生的租房房屋条件提供一些可借鉴的方法。 关键词：应届留沪高校毕业生租房；公租房房源条件；AHP 层次分析 中图分类号：G455 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-00-02 一、应届大学生租房现状 近几年上海高校毕业生人数平稳增长，其中外地大学生所占比例在逐年递增，预计 2012 年外地大学生所占比例将超过 50%。上海高
2、校毕业生月薪在 2000 到 3000 左右，上海租房，偏僻较小户型的月租也要 1600以上，面对这种收入低，住房贵的现实问题，留沪生们进行合租，群组，或者住在亲戚朋友家。 二、窘迫的房源情况 留沪大学生在历经千辛万苦去迎合申请条件后还不得不忍受恶劣的居住条件，而生存居住乃是生活之本，是马斯洛的需求层次理论中金字塔最底第二层生理需求的内容. 三、房地产租售市场对房源的影响 （一）售房比率减少。存量住房（二手住房）成交量明显下降，住2房租金上扬。并且最近“国五条”的出台，对于购买第二套房屋课征 20%的个人所得税，将对于商品房的市场有很大的冲击，买房人群的买房动机被大大地抑制. （二）租房比率增
3、加。上海住房租赁市场成交的活跃是上述买房潮减弱的必然趋势。需求之旺盛使得租金快速上扬。据上海房屋租赁指数办公室数据显示，上海房屋租赁指数连续 6 月上扬，1-3 月累计上涨 3 点，4-6 月累计上涨 14 点。 四、群租给予房源的压力 上海的群租现象呈现“全市覆盖、局部集中”的特点，群组区域主要有三大块：以是市中心区新建小区、交通便捷的街道和中高档小区；而是城郊结合部及农村地区；三是商铺、饭店娱乐场所、工厂、工业园区周边的“集体宿舍”区。 五、考察房源条件与建模分析 （一）实地调研。 图 1：房源中存在问题的各个因素所占比 以上结果表明，交通、家用电器和安全是租客最关心的几个问题，尤其是交通
4、，远远超过其他项目，有 26%。装修和使用面积等房屋本身的条件位居第三，不及家用电器和安全因素的频数多。 （二）AHP 建模。接下来将通过 AHP 法建立起租房房源的结构模型，运用数据的整合和处理集中体现出租赁房中各项条件的先后排序，为之后的解决方案做铺垫。 1.建立目标层、准则层、方案层构成的层次结构模型。 3A（P/O）= 注： （P/O）表示 p 层相对于 O 层 2.层次单排序及一致性检验。 （1）求 A 的每行元素积：， i=1，2，.，n （2）求 Mi 的 n 次方根： （3）对标准化： （4）由此得到权重向量 W= W= （5）一致性检验 求矩阵 A 的最大特征根 一致性指标
5、C.I. C.I.=-0.005 3.层次总排序。 求层次总体优先级权重 由方根法求得，相对于 O 层，其 P 元素排列权重为 同理，求出相对于 P 层的每个准则元素 的 S 层元素单排序权重依次为 由 P、S 层单排序权重加权平均计算得 S 层元素总体优先权重，整理成表格如下 4.改进方向。在之后的调研中可以更多地设计与设施配置有关的选项，减少单一元素单一权重为 1 对于总体优先级的影响。在这里给出结论前暂时剔除设施配置的影响。 45.结论。经过 AHP 模型的筛选和处理，在租房房源条件中总体方案优先级权重从高到低首先是交通便利，接着是安全因素，小区和周边环境、而使用面积、装修位于次级的地位
6、。 六、解决方案 （一）开设公租房附近的免费接驳车。改进交通运输系统，且以渐进的方式成为了首要考虑的问题。一个可行性较好的方案是对于公租房密集的区域贯彻资源优化配置的精神运用运筹学中单纯形法布置联系其偏僻地区的公租房群. （二）在保障房社区推崇小户型建设，合理规划小区格局。保证结构安全前提下充分利用面积是其宗旨。小户型面积虽小，但也要设计成完整的户型，满足所有功能的需要。要进行合理设计、科学布局，而提高使用率是户型设计的关键。 （三）大学生公租房文明小区的建设。外地留沪的应届毕业生属于同一类群体，心理认同感较好。倘若在社区创立沟通的平台，不仅可以促进他们的互通有无，更为关键的是，在需要的时候可
7、以提供及时的援助，信息也能够共享，为他们今后的生活和工作两方面都有益。 （四）金融的政策性支持。在西方国家，对低收入的家庭提供住房保障制度起了很大作用。而我国公积金制度作为我国政策性金融的主要方式，在范围上排斥了城市低收入群体，忽略了非国有企业职工，这个应当引起各级政府的高度重视。 总结 国家建设公租房的执行缺失、风险大盈利不确定使得开发商不愿意5涉足是目前阻碍公租房发展的最主要的的拦路虎。只有真正落实了公租房建设的完善，保障了应届留沪大学生的住房问题，才能为他们无论是自身的发展和为上海这座大城市的繁荣添砖加瓦提供最基本的条件。否则，在人口红利转向人口负债的现实情况下，上海将失去推动经济发展和政治体制改革的火车头。 参考文献： 1张春香.经济适用房的改革探讨.中国物价，2007（4）. 2沈卫平.我国住房保障制度建设：经验、问题与发展.现代经济探讨，2009（10）. 3梁绍连.我国住房保障政策公平性的缺失.城市问题，2007（11）. 4王景杰.试论我国经济适用房的制度缺陷.商场现代化，2007（16）. 5林卡.中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析.中国软科学，2007（1）. 6濮慧娟.保障性住房设计特色J.上海建设科技，2009（10）：1112. 7建设部.经济适用住房管理办法.
