1、1土地资源向土地资本转变是城市化进程的必然选择【摘 要】土地资源转化为土地资本，不仅是提高土地资源优化配置和集约利用水平的有效途径，而且也是践行“三个代表”重要思想和全面建设小康社会的生动体现，是实现新跨越的重要手段和途径。 【关键词】有利时机 土地资源 土地资本 土地资源向土地资本转变，对于城市来说是一个全新的重大课题。土地既是不可再生的资源，也是最大的国有存量资产，更是城镇中最具潜力、最具活力的资本。加快土地资源向土地资本的转变是改变二元经济结构、促进城乡经济相融、加快城市化进程的必然选择，也是扩大内需，拓展发展空间，孕育新一轮经济增长动力的重大举措。 1.城市土地是政府积累公共资本的主要
2、来源 对于正处于工业化前期的城市而盲，目前面临的最根本的制约因素之一是资本。由于我市的产业基础和经济总量尚在形成壮大过程中，资本积累能力弱，资本短缺的矛盾突出。在现有条件下，要突破长期制约经济发展的资本瓶颈，必须有新的思路和改革办法，而推进土地资源向土地资本转变，是解决这一问题的重要途径之一。 实现土地资源向土地资本的转变，主要是通过市场化方式出让国有土地使用权，获得资金后再投入城市基础设施建设，改善城市环境，增强城市可持续发展能力，形成公共资本。 公共资本是一种特殊的资本形态，是我们推进土地资源向土地资本2转变的主要形式。政府出让土地资源获得资金，只是土地资源向土地资本转变的第一个环节。实现
3、这一转变，是对传统的城市投资体制、建设体制和管理体制的一场深刻变革。 2.城市功能的优化是城市土地资本经营的前提 城市土地是城市存在和发展的载体，是城市功能发挥和经济活动的基础。城市政府在促进土地资源转变为土地资本的过程中，必须以经营理念和卓有成效的工作范式来配置稀缺的城市土地。城市土地经营不是“炒地皮” ，而是为产业集聚提供空间载体，在“优化优用”的土地资源配置中使土地收益最大化。城市土地的经济价值与城市功能的优劣呈正相关：城市功能越是优化，城市土地的经济价值越大；反之则相反。 城市的综合竞争力直接取决于城市功能的经营，而城市综合竞争力集中体现在经济实力上。城市经济的核心是城区经济。城区是创
4、造力的中心、财富的中心，也是企业竞争的中心。因此，要培养整个城区的综合竞争力，培育城区经济增长极，增加城市土地的经济价值，关键在于优化城区功能。 3.城市规划和功能的优化是提升城市土地资本经营效率的基础 理论与实践已经证明，城市土地价格受其区位的直接影响。这里的“区位”不是指简单的城市土地的自然地理位置，而是特指经济地理位置。城市规划和功能的优化，是城市级差地租和级差地价形成的条件，从而也是提升城市土地经营效率的基础。 城市规化的优化和城市功能的提升，应该注重于城市内涵型发展，而不是外延型扩张。因此，我们必须坚持在经济效益、社会效益、环境3效益三者和谐统一的基础上，把经营城市的思路贯穿到城市规
5、划、建设、管理、产业与市场运作的全过程，树立城市形象，营造城市特色，打造城市品牌，提高城市档次，从而使城市土地在价值上不断增值。 在城市规划和城市功能的优化上，城市政府应该把软硬环境创新摆在突出位置。以人为本，绿化、美化、亮化城市，优化和深化功能 ；以产业、市场和人气的营造为核心，增强城市的内需力；以建设标志性建筑为亮点，增添新的人文景观，把城市形象提高到一个新的层次。 4.严格执行建设用地供应总量、阶段和区位控制制度是经营城市土地资本的关键 城市土地的供求关系是城市土地市场和房地产市场运行的基础性关系。城市土地的价格高低与城市土地的供给总量密切相关。根据城市土地价格形成机制，在其他条件不变的
6、情况下，城市土地的价格形成机制，城市土地的价格由市场土地的供应量制导。城市土地的供应量愈大，其单位面积的城市地价愈低；反之，城市土地供应量小于城市土地需求量，则城市地价愈高。因此，实行非饱和供地，使城市土地供给略小于城市土地需求，城市土地价格就可以保持在一定的水平之上。 这样，一方面，政府可以获得较为丰裕的经营土地收入；另一方面，在经济杠杆的作用下，可以高效率地配置土地资源，充分发挥土地资源作为土地资本的功能，亦可以避免土地浪费的低效率使用。同时，城市土地在供应上不仅要注重控制总量，而且要注重把握好供地的时间阶段和区位安排，充分运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差” ，进而使城市土地
7、经营的成本最低，产生的效率最大。 45.健全和完善城市土地交易制度悬城市土地资本经营的重要条件 在推进城市土地资本经营的过程中，城市政府要根据市场需求确定城市土地上市节奏、开发程度和质量的同时，还必须下大力气解决城市土地交易制度不完善的问题。完善城市土地交易制度应从以下几个方面开展工作： 城市政府要切实按照有关法律的要求，建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌公告等方式来交易的运作机制；要积极推行城市土地交易许可制度和城市土地交易申报制度；要实施城市土地使用权交易信息披露制度；要加强和完善城市地价管理制度；健全和完善城市土地市场中介组织的执业制度；要进一步完善土地监察管理体制。 6.构建土地
8、储备制度是城市土地资本经营的蓄水池 为了实现城市土地的可持续经营，必须构建城市土地经营的蓄水池。城市土地经营的蓄水池即城市土地储备制度，是指城市土地管理部门或机构集中对土地征购、整理、储备、供应和开发的体制安排，它是城市政府主导和调控城市土地市场的基本手段之一。城市土地储备的运行机制应根据城市社会、经济、生态和环境可持续发展的整体利益和长远目标来运作。 筹集购地资金是征购土地的关键所在。其资金来源主要有：政府拨款；政府贷款；政府预划拨部分城市土地给城市土地储备与开发公司；城市土地储备收益；由城市土地储备机构发行土地债券，其他资金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等等。当然，也可以建立城市土地储备基金。 5土地资源转化为土地资本是一个新生事物，需要在实践中不断的探索和完善。 （作者单位：中共大安市委党校；吉林 大安 137000）
