1、1土地增值税清算模式下房地产开发企业主要利润指标上限的测算一、土地增值税清算的概述 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的税款。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 2006 年，国家税务总局颁发了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发2006187 号） ，2009 年国家税务总局又制定了土地增值税清算管理规程 （国税发200991 号） ，标志着房地产开发企业迎来“清算”时代，以清算方式征收土地增值税的可操作性也随之加
2、强。 根据相关规定，土地增值税的清算条件如下： 1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整2个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他
3、情况。 二、土地增值税清算模式下房地产开发企业主要利润指标的上限测算 （一）主要利润指标测算的前提条件 土地增值税纳税义务人为从事房地产的开发企业，而且纳税人建造的项目是普通标准住宅并进行出售，并未进行出租或者赠予等； 1.假设该房地产项目已完成土地增值税的清算，不考虑土地增值税的预征，同时假设该房地产项目的土地成本、开发成本及开发费用等均有合理的发票等凭证，财务核算规范； 2.为方便测算及说明，将取得房地产项目的土地使用权支付金额和房地产开发成本合并统称为开发成本，即该房地产项目成本费用包括两部分：开发成本和开发费用； 3.在确定土地增值税的扣除项目金额时，允许单独扣除的税费包括“三税两费”
4、 （即：营业税、城市建设税、印花税、教育费附加、防洪费）。其中营业税为房地产项目销售收入的 5%，城市建设税为应纳营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的 3%，印花税假设为销售收入的 0.05%，防洪费为销售收入的 0.2%（防洪费具体以各地规定为准） ，以上税费合计为销售收入的 5.75%。 3（二）土地增值税清算模式下，主要利润指标上限的测算 假设房地产项目的销售收入为 S，开发成本为 C（此处的开发成本含：取得该房地产项目土地使用权支付的金额） ，开发费用为 F（包括：销售费用、财务费用、管理费用等，不含营业税及附加及印花税等税费） 增值额=S-C-F-C0.2-S5.75% 其中：C0
5、.2 为从事房地产开发的纳税人允许进行加计扣除的部分。根据税法规定，从事房地产开发的纳税人可加计 20%的扣除，加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）20%。 土地增值税扣除项目金额=C+F+C0.2+S5.75% 根据土地增值税的优惠标准，对房地产项目分以下两种情况进行测算及分析：（1）当增值额超过扣除项目金额的 20%，按增值额占扣除项目金额比例，适用相关税率及速算扣除系数计征土地增值税；（2）当增值额未超过扣除项目金额的 20%的，免征土地增值税。 1.当增值额超过扣除项目金额的 20%时 当增值额超过扣除项目金额的 20%，按增值额占扣除项目金额比例，适用相关税率及
6、速算扣除系数计征土地增值税。此时有： S-C-F-C0.2-S5.75%（C+F+C0.2+S5.75%）20% 即：0.931S1.44C+1.2F 整理可得：S1.5467C+1.2889F 而当增值额占扣除项目金额比例在 50%以下（含 50%）时，税率为 30%最低，也就是说，在税率为 30%时，需要缴纳的土地增值税最低。因此，土地增值税（S-C-F-C0.2S5.75%）30%。 4（1）项目销售利润率=项目利润总额/销售收入=（销售收入-开发成本-开发费用营业税金及附加）/销售收入=（S-C-F-土地增值税-S5.7%-S0.05%）/S。 其中，销售税金及附加包括：土地增值税、营
7、业税金及附加（S5.7%） 、印花税（S0.05%）等。 由于土地增值税（S-C-F-C0.2S5.75%）30%，推算可得：项目销售利润率=（S-C-F-土地增值税-S5.7%-S0.05%）/SS-C-F-（S-C-F-C0.2-S5.75%）30%-S5.75%/S=0.6598S-（0.64C+0.7F）/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。 由于前述计算得出：S1.5467C+1.2889F，即 S 无上限，因此项目销售利润率65.98%。 如果考虑企业所得税，假设适用 25%的企业所得税率，为方便计算而假设企业所得税的计算不需要其他纳税调整事项，则该项目的销售净利率必定小于 65.98%（1-25%）=49.49%。 （2）假设该房地产项目的总投资为项目的开发成本（含购地成本）及开发费用，则：项目投资利润率=项目利润总额/项目总投资=（销售收入-开发成本-开发费用-销售税金及附加）/项目总投资=（S-C-F-土地增值税-S5.7%-S0.05%）/（C+F）S-C-F-（S-C-F-C0.2-S5.75%）30%S5.75%/（C+F）=0.6598S-（0.64C+0.7F）/（C+F）0.6598S/（C+F）。
