1、1万科如何过冬6 月 28 日的古城西安，万科（000002.SZ）总裁郁亮带领来自全国各地的媒体在 42 度的高温中跑完了马拉松的最后两公里。 虽然时值酷暑，但在郁亮眼中，上半年短暂复苏的地产业的冬天还将继续。面对政策高压、银根紧缩以及竞争对手的竭力追赶，面对包括本刊在内的媒体提问，万科总裁郁亮谈论的不少房企如何过冬。 房企回春？ 2013 年上半年，全国主要城市房价均明显上涨，虽然在“国五条”出台后涨幅有所回落，但新房成交量仍大大好于 2012 年，尤其是以万科为首的一线房企销售业绩增长显著。 数据显示，销售业绩行业领先的 52 家品牌房企中有 26 家上半年销售额突破百亿元，排名前 5
2、位的公司有 4 家销售额突破 600 亿元，其中万科销售额 843 亿元，销售面积 726 万平方米；上海绿地销售额达 653亿元，销售面积 714 万平方米；保利地产（600048.SH）销售额 648 亿元，销售面积 581 万平方米；中海地产销售额 643 亿元，销售面积 534 万平方米；恒大地产（03333.HK）以 482 亿元的销售额排在第 5 位，但销售面积达 729 万平方米，超越万科夺魁。值得一提的是，上海绿地、华润置地（01109.HK） 、世茂房地产（00813.HK）等销售额增幅均达到 45%以上，碧桂园（02007.HK）更是接近 100%。 在大型房企销售明显好于
3、 2012 年的同时，土地市场也呈现积极态势。2上半年，北京、上海等一线城市地王纪录被频繁刷新，国内 10 大城市的土地出让金收入共计 3140.1 亿元，与上年同期相比增幅达到 160.3%。 据中国土地市场网的相关数据，一线城市土地成交金额与上年同期相比增幅达到 181%，二线城市土地成交量及成交价与上年同期相比增幅分别为 37%、77%。其中，前十大品牌房企的新增土地储备达到 4012 万平方米，与上年同期相比增幅 29.7%。 房地产相关数据的“回暖”推动市场对楼市预期的不断走高，不少业内人士认为房地产已经回春。易居中国董事局联席主席兼总裁周忻曾在公开场合表示，房企春天的脚步正在临近；
4、亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存更是多次直呼“中国房价还要再涨 5 年” 。虽然新华社年初曾经对“房地产春天已至”的判断进行略带贬义的评论，但还是无法浇灭一部分人对“春天论”的推崇。 面对“房产春天已至”的声音，郁亮却表示万科一直奉行的“冬天模式”还会持续：“我认为房地产春天尚未到来，冬天也没有什么坏处，大家从中知道如何运作，更谨慎的对待现金流，更好的满足客户主流需求，一样可以活下来。在地王频出、不理性的时代，行业全部人员都身受其害。因此我认为冬天是长期的，万科不指望春天或者夏天，尤其不喜欢夏天，所以在个别城市尤其是北京，房价大幅上涨才能实现微利，这样的局面是有问题的。 ” 世联地产
5、（002285.SZ）董事长陈劲松在微博中认同郁亮的观点：“2013 年房地产市场的最大风险在于部分城市复苏过快，会导致政府的进一步调控。房地产最好不要有春天、夏天，如果出现春天，离死期也3就不远了。 ” 郁亮称：“接下来的两三年内，房地产行业还会是冬天。万科的产品还是主要面向规模地市中普通人的刚性需求。 ” 万科过冬天 万科董事局主席王石曾在 2010 年为公司定下 10 年内营收达到 3000亿的销售目标，2012 年公司销售额达到 1412.3 亿元，万科如何在 8 年内实现营收翻番呢？对此，郁亮的观点可以归纳为四个方面：高现金慎重拿地抵御风险、推进住房工业化、做好城市配套服务、走出国门
6、。 万科“有钱”在业内并不是什么秘密，公司的一大传统就是维持“高现金” 。根据一季报，公司货币资金达 522.59 亿元，为行业最高，而短期借款和长期借款同时也分别高达 131.08 亿元和 282.89 亿元。 面对有钱还借钱的质疑，郁亮表示，万科在资金方面是保守的“老农民”：“行业里现金最多的是万科，因为我们始终对银行不太放心，所以像老农民一样拿了很多钱，这一点经常被股东批评。但是，万科多年的经验表明，钱越多银行越会借钱给你。有时不能太强调资金的使用效率，所以账面上有钱很重要，万科对这一点深有体会。 ” 此外，郁亮多次强调“不做地王”以抵御投资风险。在此次媒体见面会上，郁亮再次重申：“万科
7、目前面粉和面包都很多，所以我们不着急。2008 年万科拿过三个地王，但事后证明很痛苦，万科不会再犯同样的错。 ”在郁亮眼中，参与地王的竞争是疯狂的游戏。 可是就在郁亮表态仅 5 天之后，7 月 3 日，万科经过 323 次加价后，力压保利地产、中海地产等大型房企，以 48.7 亿元成功竞得上海一块商4住用地，溢价率高达 88.6%。 但某不愿透露姓名的知名券商分析师表示，此次竞拍是万科与上海张江集团的联合行为，后者对该区域的土地情况十分了解，公司此举应该是比较理性的行为，风险并不大。 其实，作为住宅地产“一哥”的万科近一年的拿地较为谨慎，目前很多项目选择合作开发的形式，在一定程度上降低了投资风
8、险。在北京，万科选择了与住总集团、五矿建设等房企进行合作。继 2012 年在长沙联手拿地之后，万科和保利于上周再次联手以底价 53.72 亿摘得重庆某地块。对于合作项目的增多，郁亮表示这是行业趋势，房地产行业缺钱，虽然万科资金充足，但要更大的发展也要精打细算。 解决了被喻为面粉的资金及土地问题之后，万科接下来的问题就是如何做面包。2011 年起，销售额已达千亿的万科陆续遭遇“设计门” 、“毒地板门” 、 “变电门” 、 “纸板门”等事件，造成市场对万科质量的信任危机，万科陷入保量和保质的艰难抉择。向来行事低调的郁亮明确表示：“客户才是万科最大的财富，规模不是万科的追求。 ” 郁亮表示：“万科在
9、质量上下了很大工夫，万科的优势就是客户，我们现在已经接近 40 万客户，未来 5 年可能达到 100 万。万科为 100 万客户提供物业管理服务，这是我们一笔巨大的财富，意味着未来有更多的潜在客户，这样就可以立于不败之地。 ” 为保证房屋质量，实现标准化，万科“工业化”的进程在快步推进，郁亮称，公司在未来将不再有售楼处，取而代之的是产品手册，近年来公司陆续在西安、重庆、成都、昆明以及上海等地推出“幸福系”产品，被认为是万科“工业化”5的重要标志，同时也是一次全新的住宅设计革命。 在人们都在关心万科商业地产的进程时，郁亮却强调公司的未来目标是做城市配套服务商。实际上，万科的客户导向与公司未来“城
10、市配套服务商”的定位有关。 “我觉得目前没有很好的商业运营模式，网购对商业购物中心的发展越来越不利，万科的目标是跟城市同步发展，未来可能会经营垃圾处理场，目前垃圾场是城市发展建设所必需的配套，但做的不是不好，万科多年研究绿色环保技术，已经具备这个能力。 ”郁亮表示。 此外，城市建设配套的市容改造，甚至医疗、教育等领域都有可能出现在万科未来的公司业务中。 万科的更长远打算是成为世界级的企业。对此，郁亮给出的定义是：“管理达到世界级，社会责任也是世界级。 ” 2013 年 2 月 13 日，万科与美国铁狮门签约成立合资公司，共同在美国旧金山开发公寓式住宅项目；同时，公司在新加坡及香港都有和当地房企
11、的合作项目，合作方分别为凯德和新世界。 郁亮表示：“我们会选择中国移民比较多的海外城市做开发，万科在海外面对的也是刚性自住需求，但也不会在国外建唐人街，我们要建设的还是能够容纳不同人群的社区，这也是我们选择与当地房企合作的原因。 ” 与万科国际化进程同步的是，公司逐步开始海外融资。3 月 27 日，万科公告披露，万科地产（香港）有限公司通过其全资子公司 Bestgain Real Estate Limited 发行 8 亿美元 5 年期定息债券，这是万科历史上的6首次海外发债，标志着公司海外融资渠道的建立。万科上述债券发行在中国香港、新加坡和伦敦的路演中受到了境外投资者追捧，最终获得大量超额认购，债券发行金额从 6 亿美元增加至 8 亿美元。 然而，仅仅走出国门以及与国际知名房企进行合作并不能成为衡量万科是否达到“世界级优秀企业”的标准。对此，郁亮颇有感慨：“我们跟国内其他合作伙伴签合同，即便很详细也就是几页纸，但这次和铁狮门合作，协议都是几百页厚。这带给万科很多思考，做到这一步要求管理上很精细，基本上不会有你想象不出、预想不到的问题。和这样国际化的企业合作对我们来说是学习，未来能够利用全球资源对做好万科的国内业务、成为世界优秀企业是很有帮助的。 ”
