1、1我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实务操作及风险初探摘要：当前，土地增值税的纳税筹划问题已经成为我国众多房地产企业越发重视的问题之一。而土地增值税的纳税筹划，不仅可以有效遏制房地产市场的恶意炒作，而且可以有效减轻企业税收负担。本文将通过对我国房地产企业土地增值税的纳税筹划存在的主要问题进行解析，然后从三个方面提出建议和思考：充分利用税收的相关政策进行纳税筹划；明确纳税筹划目标，熟练应用筹划方法；需要提升纳税筹划风险管理能力。 关键词：房地产企业 土地增值税 纳税筹划 近年来，伴随我国房地产行业的迅猛发展，已经成为我国国民经济发展中的重要支柱之一，而且其重要性越发明显，日益成为我国当前和今后很
2、长一个时期的强劲经济增长点。与此同时，不能回避的问题是，当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力也在与日俱增。其中土地增值税，是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物和附着物所取得的增值额作为具体的征税对象，依照规定税率征收的一种税种。对于房地产企业来说，如果通过合理有效的税收筹划，是可以能够合理处理影响税后利润的土地增税问题的。本文将结合具体的案例，来具体探讨当下我国房地产企业土地增值税的纳税筹划的若干问题和解决的技巧，希望对从事该项工作的人员有所裨益。 2一、我国房地产企业土地增值税的纳税筹划存在的主要问题解析 当前我国房地产企业税种繁多和税负较重的压力与日俱增，在纳税筹划的实际操作过
3、程中也存在诸多问题，主要存在以下情况： （一）一些企业的管理者疏于对国家相关宏观政策的关注 众所周知，我国近些年对房地产行业的宏观调控力度日益加大，相继出台了 “国六条” 、 “国十一条” 和“国八条”等，可见从财政、金融和税收等诸多方面对房地产行业的科学调控越发急迫。这在很大程度上也给我国一些房地产企业，尤其是中小型企业带来了一些消极的影响。具体表现是一些企业还缺乏适应这种大力度宏观调控客观环境的能力。这也直接导致土地增值税的纳税筹划工作受到一定程度的阻力，也加大了他们土地增值税的税务风险。 （二）纳税筹划目标不明晰，方法有待完善 主要表现在：一些房地产企业的管理层忽视对土地增值税的纳税筹划
4、，尤其是大型的国有企业，他们片面地认为这是国家层面的事情，而非企业行为；一些财务人员缺乏会计等专业知识的储备，缺乏对土地增值税务政策的全局观念，导致在具体运用上有失熟练，一方面对纳税筹划的递延、节税及相关的安全问题缺乏明晰的定位，另一方面更是对房地产企业纳税筹划的方法理解和应用都不科学。 （三）相关的纳税筹划风险意识有待提高 从房地产企业纳税筹划的整体情况来看，我国大多数房地产企业在面对新的土地增值税政策环境的同时，缺乏必需的危机感。具体表现是：一些企业虽然名义上说都是按照国家税法和相关条例的规定处理，但是3由于对于筹划点把握不好，很容易出现违法违规的现象；一些企业的财务人员对税务的风险防范意
5、识非常淡薄，从而忽视了进行土地增值税纳税筹划整个环节可能存在的多个风险，比如筹划方案失准、有纳税筹划计划执行方式不当，以及对于风险的应变能力丧失等问题。 二、对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议 基于对当前我国房地产企业土地增值税纳税筹划的实际情况及其存在中的问题，本文有针对性的提出以下三点建议和措施，以期对我国房地产企业土地增值税纳税筹划提供有益的借鉴和参考。 （一）充分利用税收的相关政策进行纳税筹划 不容忽视的一种情况是，当下我国整体的产业结构调整大背景下，相关的宏观政策出台和变化都很快。这就要求房地产企业的高层管理者积极关注国内外的宏观经济政策，并且具有一定程度的宏观政策预见
6、性，尤其是关注土地增值税方面政策的新调整。当前我国关于土地增值的税法里有许多优惠政策规定，比如可以通过建造普通住宅出售的税收优惠；合作建房的税收优惠；企业兼并的税收优惠等规定。房地产企业管理者只有将相关政策吃透，才能将企业由税收筹划的被动地位转化为主动，从而强化对对国家宏观经济社会环境变化的适应能力。 （二）明确纳税筹划目标，熟练应用筹划方法 这要求房地产企业明确土地增值税的纳税筹划目标，千万不要错过最佳的筹划时间，尽量做好事前、事中和事后的全过程筹划，从而保障土地增值税筹划目标的顺利实现，具体的筹划方法： 1、利用其征税范围进行纳税筹划 4主要表现为合作建房方式筹划和代建房方式筹划。前者指的
7、是在项目完成后，合作双方按照合作建房合同的具体约定比例来进行分房自用，因此双方都暂免土地增值税。需要指出的是，转让的时候需要缴纳土地增值税。后者指的是房地产企业代客户进行项目的开发和建设，只收取代建收入，尚未发生房地产权属的转移问题，所以也避开了土地增值税的征税范围。 2、规避平台筹划法 临界点主要分为税基临界点和优惠临界点两种。前者主要是通过合理减小税基来实现节税的目的，后者主要是为了享受优惠待遇。举例来说，一开发项目在统计土地增值税时，要求可以扣除项目总金额为 800万元，假设市场售价为 1000 万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为 25%，土地增值税为 60 万
8、元，税前利润为 140万元；假设市场售价为 960 万元，如果不考虑其他因素，那么土地增值税计算应该是：增值率为 20%，土地增值税为 0 万元，税前利润为 160 万元。可见，两种情况下利润有 20 万元的差异。这也就是说，房地产企业在出售普通的标准住宅时，需要通过合理的定价进行纳说筹划，具体要求是需要在定价时加强有关税金及附加的合理测算，从而准确找到税金的跳板临界点，能够实现销售价格的科学制定。 3、利息支出的筹划 房地产企业通常会有外部融资的问题，这就为企业进行纳税筹划提供了一定的操作空间，即在实际的筹资过程中，可以通过确定合适的筹资利息扣除方式来实现对土地增值税的筹划目标。对于以下两种
9、情况，5允许据实扣除。其一：能够按转让项目计算分摊所发生的利息支出；其二：能够提供有关金融机构的有效证明材料。而对于与项目有关的其他费用，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 5%比例之内进行扣除。如果无法满足其中的任何一个要求，需要按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 10%比例之内进行扣除。举例来说：假设一个项目土地取得成本和建造成本共计 100 万元，房地产开发过程中的其他费用，根据当地税务机关的具体规定执行。则该项目的借款利息支出为 5 万元。那么如果该企业的筹资借款预计利息大于5 万元，这种情况下，可以采用第一种扣除方式，即房地产开发费用准予扣除的
10、金额大于 10 万元；如果企业的筹资借款预计利息小于 5 万元，那么就要采用第二种扣除方式，即房地产开发费用可扣除金额小于 10 万元。（三）需要提升纳税筹划风险管理能力 鉴于土地增值税是房地产企业税负中的重要性地位，其纳税筹划的风险对整个企业的风险管理也不容忽视。因此要求我国房地产企业加强土地增值税的纳税筹划风险管理和防范建设问题。具体要求是：根据企业自身的实际情况，科学设定筹划风险管理的控制点，并建立有效的防线评测指标和预警机制；做好与利益相关者的沟通协调工作，及时发现、解决和协调与税收征管部门的沟通问题，有效避免纳税的法律风险；按照最新的税法规定，房地产企业不能简单采用预征方式，而是需要
11、及时对土地增值税进行清算，因此要求房地产企业必须加强土地增值税的清算工作，不断增加企业内部审计来合理规避该清算而未清算的实际情况；6最后还需要不断提高企业纳税筹划员工的职业素养，提高他们的综合能力，以便能够制定合理的纳税筹划方案，并保证其顺利地实施。 三、结束语 综上所述，伴随我国产业结构调整的大趋势，以及我国房地产企业整体财务管理理念的不断更新和完善，关于土地增值税纳税筹划的要求越来越高。尽管我国一些房地产企业在土地增值税纳税筹划的理念和操作技巧上都存在诸多不足，面临诸多困难，但是这更加需要企业不断增强自身实力，从而在遵纪守法的前提下，更好地实现企业财务利润的最大化。 参考文献 1郑幼锋.外资房地产土地增值税筹划技巧J.大经贸.2011（8） 2荣光美.政策范围内的土地增值税减免筹划J.信阳农业高等专科学校学报. 2009（2） 3贾华芳.调整房地产开发企业土地增值税税负的方法J.特区经济. 2006（6）
