1、1我国物业管理可持续发展的困境与出路分析中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）05-000-02 摘 要 全国房地产迅速发展，房价不断攀升，造就物业的升值，物业的管理显得尤为重要。物业管理的作用是协助业主打理物业周围环境，特别是安全情况。随着物业管理不断在全国范围内展开，行业发展迅速，喻为朝阳行业的同时问题也相当突出，主要是物业管理企业与企业之间的不正当竞争，物业管理企业与业主关系的不和谐，员工对物业管理、业主两者之间的冲突等等。作为一个新的管理模式，如何走出这个困境，让行业可持续发展呢？本文针对困境的出路对策进行探讨。 关键词 物业管理 可持续发展
2、管理方法； 一、前言 物业这个概念是二十世纪八十年代由香港传入我国内地的，作为一个新兴的行业，面临适应本土实际情况的矛盾和问题。如何去克服呢？随着我国物权法、新劳动合同法的颁布、实施，相关物业企业都应该做出相应的调整，更好地规范和完善行业规则。物业管理企业需要对行业进行重新认识并合理定位，谋求行业新思维新出路。 二、管理市场不成熟 物业管理如同雨后春笋，蓬勃发展，但由于各种类型的物业管理公司在经费、人员构成和经营管理方式的水平参差不齐，每一个公司给予2业主的印象和服务都不一样。有些物业管理公司与业主产生严重纠纷，导致双方关系紧张。物业管理企业的性质定义在服务型、保本微利上，这是行业的特点，但兴
3、办企业是需要以利润最大化作为经营目标的，才符合经济运行的规律。作为一个物业管理类型的企业，营业范围就是管理物业，当物业是固定的时候，如何管理才能够达到最大化呢？目前，很多物业管理企业普遍认为，用最少的人，做最少的事，收最多的钱，就是物业管理企业运行的策略。如此便造成了整个物业管理的环境恶劣，纠纷不断，也是行业的两个特点所决定的。在国家对物业管理的调控中，收费标准原则是保本微利，如此便造成了收费标准低，很多企业不得不采取乱收费的现象进行创收，企业不能缺乏资金，经济效益低下，如果不如此操作，哪个企业愿意做物业管理？企业也无法正常运作，正是在这种情形下，物业管理不重视规范化管理，行业市场发育不良，企
4、业运作难以为继。物业管理企业如何接受国家政策制约，业主服务要求和内部成本费用之间求得生存呢？ 三、管理手段落后 我国物业管理公司类型非常多，归根到底还是属于一个劳动密集型的行业，也就是靠人的数量支撑服务的行业，基本服务内容包括安全保卫、环境卫生和公共设备设施维修保养等层次。管理手段非常粗糙，零散不归一，甚至未能把这些服务内容日常化，随性随意地进行，引起业主的强烈不满。在这种手工操作、管理技术落后、技术含量低的背景下，如何才能够得到解决呢？其实，物业管理服务人员需要具有建筑学、心理学、经济学、社会科学、统计学、管理学、法学和营销学等知识，当3前的物业管理水平如果仅仅停留在雇请几个“保安” 、 “
5、清洁阿姨”认识上，随着人们生活水平日益提高，需求不断多样化，这种管理手段就显得相当落后。 四、权限不明确 物业管理企业对业主所选举的业主委员会负责，全体业主达成的统一意见，把管理权交付专业物业管理公司实现统一的物业管理。目的是让居住以及相应设施、设备和小区环境的正常使用，一直以来，这种权利和义务在运作方式上并没有明确。此时存在两种情况，首先是业主委员会无权选择物业管理企业，因为物业管理公司是房地产开发企业自建或前期附带的，此时物业管理企业成为了房地产开发企业的一个替身，目的是为销售商品房充当面子，管住业主，并不是全心为业主服务的。第二种情况是物业管理形同摆设，遇到问题是业主无法找到管理服务人员
6、反映，或者搪塞了之，业主委员会的维权监督和协调的作用都荡然无存。 权利和义务的不清晰，是业主和物业管理企业纠纷的另一原因。必须物业管理企业负责部分，需要在业主授权之前清晰告之，形成一种知情权，避免授权之后，权利和义务收到质疑。物业管理费用所包括的服务内容必须明确，譬如物业外墙的清洗，是否属于物业管理的服务范围，必须弄清楚。 五、专业化发展 以上存在的问题，也就是物业管理所面临的困境，如何走出这个困局呢？面对如今的物业管理条例、物权法，企业如何调整呢？笔者认为4必须转变管理理念，物业管理从业主的角度出发，始终以服务业主为本，如果离开这个宗旨，物业管理便没有了存在的必要与价值。所以在这个服务的过程
7、中必须走专业化路线。如何做到专业化呢？1、建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才的培训力度，吸引和留住人才。2、企业人员应该带有积极主动性和创造精神，带着一种高标准高要求的原则去服务业主。3、知识性管理方式，做到人才专业化、服务专业化、竞争市场化。 一个好的管理人员和物业管理员工，他首先是一个坏业主。只有用挑剔的眼光和角度去管理这个物业，才能够做出高水平的服务水准。如果不以坏业主的角度去看待整个物业的管理，那么就会错过很多可以做好服务的地方。从细节着手，用专业的手段解决，这才是物业管理的出路。 六、法制化发展 物业管理是对业主进行自治的权利，是一项产权人对财产进行处置的权力，不能规定业主必须
8、通过物业管理公司进行物业管理。因此，必须不断完善不动产权的登记制度，对业主特别是业主共有共享的部分详细登记。明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权属于业主的，必须真正做到依法管理，依法服务。 七、集团化发展 微利性的行业必须要靠自身的不断壮大才能够走上发展的道路，摆脱小公司小管理的小健全模式。现代企业对资金要求更高，对于没有达到注册门槛的，应该清除在行业之外，物业管理行业市场重新洗牌，优5胜劣汰，把一些小、散的物业管理企业剔除，最终实现强强联合的物业管理企业集团。 集团化发展是一个企业的理想发展方向，从业主的角度来讲，他们根本不会在乎这个物业管理企业是否大牌子，他们在乎的只是服
9、务水平、质量，当大部分物业管理企业进行了集团化发展之后，业主同样有可能选择小企业。理由如下：1、害怕店大欺客，面对大物业管理集团企业的时候，业主委员会的维权和监督显然是一个问题难题，就算是面对更换的时候同样会遇到各种刁难，是否物业管理走上集团化以后就万事大吉了呢？2、管理理念优先，业主会选择小企业，是因为他们具有以人为本、科学发展的管理理念，他们只有一个重心“为业主服务” ，业主委员会对业主本身所在的物业可控范围更大，也相对可以得到更高的服务质量，所以集团化发展只是针对微利性的行业发展规律而言，并不是唯一的出路方式。 八、以人为本发展 为业主营造一个整洁、文明、安全、便利的环境是物业管理的基本
10、标准，以人为本的科学发展观永远是物业管理可持续发展的根本。 “以人为本”是要求物业管理的过程中把人情味放在首要的位置，在每一个管理细节中去体现，才能够让业主有“美好家园”的感觉，而不是冰冷、硬性的管理模式，物业管理是在营造一个家，而不是一个工厂，两者有着根本的区别。注重对业主的感情投资，提高业主的满意度，如此才能够提供完善、优质的服务。任何物业管理服务超越单纯清洁、看门值班，为小区营造一个高品位的生活气息，引导一种全新的生活方式，推行零6缺陷的服务理念，就算双方面对困难，都必须一切以业主的意愿为先，尊重业主，落实以人为本，能够做到这一点才是物业管理可持续发展的关键所在。 参考文献： 1惠国辉.我国物业管理发展存在的问题及对策思考.民营科技.2008（08）. 2熊燕.试论住宅小区物业管理存在的问题及对策.时代金融.2008.05.25.
