1、1再见，宋卫平！宋卫平决定退休了。 5 月 15 日，融创与绿城中国各自发布公告称，双方正在商讨收购绿城董事长宋卫平及其妻夏一波、副董事长兼行政总裁寿柏年持有的股份，拟收购股份将低于绿城总股本的 30%。 在绿城当前的股权结构中，宋卫平和妻子夏一波持股比例总计为25.11%，加上寿柏年，三人共计持股 42.92%。除此之外，九龙仓占绿城已发行总股本的 24.32%，是其第二大股东。 这意味着，若融创收购达成，它可能将代替绿城 57 岁的创始人宋卫平，成为绿城控制者和第一大股东。 就在融创拟收购绿城股份的消息公布两天后，宋卫平公开发表了一封致谢信，解释了出售股权的原因。 “股权转让的决定，首先来
2、自于退休的需要。不是我，是我的兄长、同学寿柏年。 ”宋卫平写到， “权衡再三，老兄弟共进退吧，把这份工作交给比我们更有斗志，更有激情，也更有能力的人去做。 ”而收购消息发布次日，之前一路狂跌的绿城股价就上涨了 5.5%。 资本市场的反应或许说明，宋卫平确实已到了该“卸下担子”的时候了。 绿城和宋卫平曾有过一段辉煌，其公司规模一度接近万科，2009 年居中国房地产业年销售榜第二，旗下楼盘素以设计好、质量高闻名，22010 年，绿城楼盘均价 2.047 万元，为全国房企最贵。然而 2011 年上半年，绿城销售排名已落到第九，此后，更是频频陷入资金链断裂、负债累累，以及被收购甚至被调查的传言中。 宋
3、卫平把这一切归咎于 2011 年“突如其来”的房地产调控。绿城是第一拨受限购令冲击的房地产企业。当年，其销售量锐减，负债率高达150%。 在危机中，绿城开始寻找“外援” 。2012 年 6 月 8 日，九龙仓向绿城注资 51 亿港元，并成为绿城第二大股东。两周后，绿城又宣布以与融创成立合营公司“融绿”的形式，作价 33.72 亿元将上海等 5 个城市的 9个项目的一半股权卖给融创，并交由融绿运营。 然而，尽管 2013 年绿城的合同销售额达 651 亿元，同比增长19.2%，但全年销售收入 289.91 亿元，同比下降 18.1%，而且，去化速度（旧楼盘的剩余量和新楼盘开盘后剩余量总和的售空速
4、度）也相对较慢。绿城股价则从去年 11 月 14.36 元的高峰，狂跌至如今的 8 元以下水平（收购消息公布后，股价才重回 8 元大关） 。 这一切均说明，3 年后，宋卫平依然无法使绿城适应新的市场环境。那么，或许只有采取股权转让这种“惨烈”的方式对绿城进行彻底改变了。 “绿城楼盘定位高端，不仅单价偏高，面积也偏大，高昂的总价会制约购买力，与房地产行业高周转的性质有矛盾。这也导致了每一次房地产销售市场出现下行时，绿城都会出现资产周转明显偏慢的情况。 ”招商证券香港房地产行业分析师段斐钦对第一财经周刊说。目前，绿3城仍然保持着全国最高的楼盘销售均价。 而另一方面，绿城的成本管控体系则导致其经营常
5、年处于低利润率的状态。媒体曾报道，绿城的管控模式为，包括宋卫平在内的几个高层各自全权分管几个项目。而宋被外界形容为“理想主义者” ，他坚持把“好产品”置于成本之前，甚至亲自去工地监督地板的材料、砖的厚度、门窗的角度。这为绿城赢得了产品质量的口碑，但也让忽视成本控制的意识在全公司蔓延。 “成本不是一个绝对指标，而是需要在洞悉市场之后去达到平衡的一个制约条件。 ”段斐钦说。 宋卫平曾获得过“中国地产行业中的乔布斯”的褒奖。然而，虽然他同乔布斯一样对产品苛刻、偏执，却在市场判断力和营销能力方面，远逊于后者。其项目区域过度集中，70%分布在江浙地区的二三线城市，市场风向转变后又执意坚持高价政策导致产品
6、滞销。 本质上，宋卫平并不是一个合格的企业家，或许在内心深处，他自己也不认可这样的身份。 而融创董事长孙宏斌则截然不同。这个以房产中介进入地产行业的山西人，蹲过监狱，曾被迫卖掉一手创立的顺驰，又在复出的几年间将副线融创做到了 500 亿年销售额。经历过起起落落的他，自认对市场的判断很准，营销能力很强这恰恰是绿城的短板。 成立不到两年的融绿正在通过“狼性”的销售团队，复苏一个个曾销售不畅的绿城项目。同时，对于一些市场定位可能出现问题的项目，融绿也进行了调整。 比如苏州桃花源项目。在宋卫平的最初设想中，它将做成法式别墅。4但划入融绿之后，这个项目却有悖于宋过去“长期开发、精打细磨”的做法，不仅被调
7、整为中式别墅，将面积缩小，总价降低，还在一年多时间里迅速上市，并在开盘 20 天获得了 8 亿元的销售额。 2013 年，融绿以 155 亿元的年销售额跻身上海地产市场前三甲，进入中国房企销售业绩 50 强，2014 年第一季度，更以 44.26 亿元的成交额位居上海房企第一名。 “合作之后，整体可售资源在一年内放大了 3 倍，可以说是1+1?3。 ”宋卫平也不得不认可融创和孙宏斌的做法。 “作为后来者，在品牌打造、项目开发能力上并非一朝一夕能够赶上的情况下，融创首先通过项目合作，再以入股合作的方式，在比较短的周期内获得了这些竞争条件。 ”段斐钦说， “过去地产企业在品牌、开发能力等层面上都很
8、封闭，大多希望通过内生式的发展来形成竞争力。但中国房地产业经过十几年的发展，产业成熟度已非常高，这种模式不再有效了。 ” 而融创也需要绿城。绿城大量的土地储备，可以弥补融创一直受限于土地资源的劣势。同时，绿城品牌的口碑以及在产品开发、设计、工程方面的优势也能更好地为融创所利用在目前融绿平台上所销售的项目，品牌都依然沿用“绿城” 。 所以对于双方来说，这或许都是一个最好选择。 宋卫平“是在选择接班人，是为了绿城的品牌能发扬和传承” ，孙宏斌在微博中如是说，他同时表示，股权转让后，宋卫平、寿柏年还将是绿城的大股东。 5而相比经营，更长于开拓的宋卫平，也已规划好了自己的后续生活：“做代建，做养老，做现代农业我将比过去更能集中自己的精力，在卸下重担的同时，把全身心投入到其他有价值的事业中去。 ”
