1、1中国“鬼城”的背后铁岭新城的规划者可能不会想到，8 年后，这里会成为“鬼城” 。平日街道空无一人，商铺店面的玻璃上贴着“招租”的纸条早已泛黄。同样的景象也出现在广东惠州。 “惠州的房子成片，但入住率极低，已经在那里买了房的，要再卖出去很难。 ”一位投资者说， “不要说买，免费让我住，我也不去，人少得让人害怕。从惠州到深圳，商务车要花 90 分钟时间，如果堵车或者坐公交车，时间会更长，根本无法达到深圳上班，惠州居住的效果， 深圳一小时生活圈仅仅是幻想。 ” “淘金者”梦碎 鬼城一般是指“资源枯竭并被废弃的城市” ，属于地理学名词。从房地产角度来看，系指某片区房屋空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑
2、犹如鬼城。 据公开资料显示，中国的鬼城数量颇多，其中的 12 座更为海内外所共知。从鬼城分布的数量来看，内蒙古排名第一，共有 4 座鬼城，分别在鄂尔多斯康巴甚、呼和浩特清水河、巴彦淖尔和二连浩特。河南排名第二，共有 3 座鬼城，分别在郑州郑东新区、鹤壁和信阳。江苏排名第三，共有 2 座鬼城，分别在常州和镇江丹徒。此外，还有辽宁的营口、湖北的十堰以及云南的呈贡。另外，被誉为“亚洲最大别墅区”的天津京津新城，空置率高达 90%，俨然一座空城。广东惠州的大亚湾新城空置率约 7 成，广州花都别墅群卖了 8 年，周末入住率仅为五六成这些2鬼城的共同特点都是，耗费巨资的建设，豪华的政府建筑，行人稀少的街道
3、，大量空置的住宅。 拔苗助长的城镇化 到底是什么原因造就了这些鬼城？在讨论之前，不妨先看看曾经辉煌的“汽车之城”底特律的破产原因。底特律的症结，主要在于对汽车产业依赖度太高，故而会出现“一荣俱荣，一损俱损”的后果。底特律汽车产业的发展模式在过去很受推崇，但受金融危机的影响，美国汽车业衰落，致使过度依赖汽车产业的底特律经济严重衰退、人口大量外流。底特律高峰期人口将近 200 万人，而现在只有 70 万人左右。 对汽车产业依赖程度过高，创新能力有限，再加上政府管理方面的缺失与偏离，最终使得这个曾经异常繁荣的城市走上了破产之路。中国的鬼城亦存在相似的情况。更令人担忧的是，有的城市尚未形成特色产业，就
4、开始兴建大批量的住宅楼。不是根据实际需求建设城市，而是根据投资需求建设城市，鬼城便“应运而生” 。 城市的发展首先必须要有一些产业来支撑。鬼城主要是由政府主导下的城市化所催生，而非城市自身发展到一定程度所形成的外扩。这种由政府主导的城市化，不仅会造成城市病，而且会使地方政府更加依赖土地财政，造成投资冲动一浪高过一浪。单一的房地产发展模式，导致投资浪费、人口大量迁出，从而形成鬼城。 三四线城市鬼城率高 近期，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对 12 个省区的调查显示，12 个省会城市，平均一个城市要建 4.6 个新城新区；144 个3地级城市，平均每个规划建设约 1.5 个新城新区。这意
5、味着，会有更多地方变为“城市” ，同时更多三四线城市的新区有可能成为鬼城。 据克而瑞信息集团研究中心发布的2013 年中国城市房地产发展风险排行榜显示，房地产风险排名靠前的是一批国内三线城市，其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而风险最高的前 50 名中，除了拉萨是二线城市外，其余皆是三线城市。榜单显现出一线、二线、三线城市风险得分均值依次递增的趋势。这意味着，三线城市比一二线城市房地产发展风险更大。 报告分析称，近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，使得竞争惨烈。由于三线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供
6、应也较为充裕，使得三线城市供应过量。西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作、泡沫化明显，如鄂尔多斯等；另一类是陇南庆阳、固原等最为贫穷、干旱缺水地区。西南地区的山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前 20 强。 如何破局 解决当下的鬼城现状，或者避免鬼城的出现，地方政府是关键。需要因地制宜，找到一条适合自身发展的路，而不是扎堆盖房子。城市推进城镇化需要产业的支撑，如果只注重城市建设，建了很多楼，但产业没有培育起来，缺乏就业岗位，人口就很难聚集。大中城市，经济结构要多元化，围绕支柱产业，实现适度多元发展，不能依赖单一行业。在4
7、解决鬼城问题上，鄂尔多斯是一个较为典型的例子。该市正在调整城市整体经济结构，希望摆脱对煤炭产业的整体依赖，并极力发展非煤产业，从而带动整个城市经济结构的完善，以此拉动城市就业与人口内迁。鄂尔多斯是典型的资源主导型城市，其新的经济增长点非煤经济需要一个较长的培育周期，新旧两个经济增长点的发展速度不一，两者差距会逐渐拉大并造成不平衡，故而其经济发展受制于煤炭开发的状况在相当长一段时期内是无法改变的。 为了发展非煤经济，内蒙古自治区、鄂尔多斯市两级政府使出了浑身解数，出台了诸多政策，如以资源换项目。按照鄂尔多斯市政府的计划，到 2017 年实现非煤产业占工业增加值的比重达到 50%以上。为此，该市大力招商引资，正在培养产值超千亿元的产业集群、工业园区和大型企业。 联合国开发计划署发布的2013 中国人类发展报告预测，到 2030年中国城镇化水平将达到 70%，城镇人口总数将超过 10 亿人；城市对国内生产总值的贡献将达 75%。因此也有一些房地产专家对鬼城的现状并不担忧，他们认为，时间能够证明一切。城镇化是一个阶段性进程，所谓的鬼城只是这一进程中的暂时现象，因为一座新城的形成需要一个周期。
