1、1中国目前房价水平及调控分析摘 要：一直以来，房价问题都是政府乃至全社会关心的焦点问题。自 2003年开始，我国房价开始快速上涨，国家从 2004年起连续出台一系列调控政策，但效果并不明显。2013 年 2月 20日国务院常务会议上又确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，简称“国五条” ，以进一步减少投机，稳定房价。房价问题不仅仅是经济问题，其背后受政治体制、传统观念等多种因素的影响。本文就当前我国房地产市场现状及房价上涨的原因进行简要分析，并对一些中央调控房价的政策提出一些自己的观点和建议。 关键词：房地产市场；房价；调控政策 中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.396
2、9/j.issn.1672-3309（x）.2013.11.82 文章编号：1672-3309（2013）11-179-02 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。目前在我国，随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分，购买房地产是一种重要的投资方式。在老百姓眼中，房产已经由生活必需品转变为一种以增值盈利为目的的投资商品。中国房地产市场也随着时间的流逝，不断进行着改革与发展。 在改革开放之前，我国长期实行的是计划经济，与此相应的土地及2住房的使用制度也是计划分
3、配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式，土地和住房不允许出让、转让，所以也就没有所谓的买卖价格。但随着改革开放的推进，从 1982年开始，在北京、上海、抚顺、成都等城市，相继开展了土地商品属性的探索，开始对工业、商业等用地收取土地使用费。1987 年 11月，国务院批准确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。同年深圳市规划国土局以公开招标形式出让了几宗国有土地使用权。随后，1988 年，我国对宪法和土地管理法进行先后修改，将原来的“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式转让土地” ，修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地，土地使用权可以
4、依照法律的规定转让” 。 此次修改在法律法规层面恢复了中国国有土地资产商品属性的同时，也标志着土地管理开始步入了商品化的轨道。自此，形成了有偿、有限期、有流动的新型土地使用制度，国有土地使用权与所有权相分离，土地可以作为商品在土地市场中交易。 而住宅作为房地产的最为重要的组成部分之一，也经历了从生活必需品向成为老百姓的重要财产的转变，逐渐显现出它的经济属性，因此住房问题日益突出。政府也随之积极采取一系列措施进行住房体制的改革。从实行多渠道、多元化投资，加快住宅建设，各区县局和大型企事业单位陆续组建住宅建设办公室和房产开发公司，解决住房困难问题到推行公积金制度，推进了住房商品化，到推出已购公有住
5、房上市政策，全面放开存量住房市场，再到成立房产交易中心，推行住房分配货币化。这些改革推动房地产大量开发投资的同时也为房地产市场拓展了消费群3体，从此住房从计划分配福利品变成一种商品，房地产市场也逐渐形成与发展。 然而我国房地产市场的发展并不是一帆风顺的。由于多种因素的影响，近些年来房价迅速飙升，但房地产开发投资却极为繁荣。2000 年以来，商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两位数，上海、杭州平均房价自 2003年以来更是连续三年上涨超过 15%以上。老百姓收入增长的幅度已远远赶不上房价上升的幅度。很多年轻人把拥有一套自己的住房看成毕生奋斗的目标，住房对很多人来说已然成为一种昂贵的奢侈品。房
6、价之所以不断上涨，其原因有很多。第一，在我国土地属于国有，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定，近年来房地产用地的有限供给，使得土地供给小于房地产不断扩大的土地需求。第二，房地产因其区域性特点，不具备地区间流动性，住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易，使得房地产供给缺乏弹性。第三，近年我国城市化进程持续快速发展，大量农村人口迁移到城市打工，新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。第四，随着我国计划生育政策的实施和生活观念的改变，现代社会主要以小户家庭为主，在一定程度上扩大了住房需求。第五，对房价的上涨预期不但使得住房需求增加也使房地产投资投机需求日益旺盛，目前住房消费存在严
7、重的投机需求，囤积房源、恶意炒作等行为。从根本上说，房价是由房地产供给和需求决定的。 房价的飙升，会直接影响居民的当期消费，对社会稳定会造成很大4的负面影响。其中，最重要的原因是它具有很强的财富转移效应。这种效应导致了贫富差距、城乡差距、地区间差距进一步加大，而房地产投资过热会在一定程度上导致通货膨胀，这些后果严重破坏了经济和社会的健康稳定发展。 在这种房地产市场形势下，国家自 2004年起相继出台一系列政策以改善这种状况。本文就从 2011年开始说起，2011 年 1月 26日，时任国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条” 。会议确定了增加公共租赁住房供应；住
8、房不足 5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至 60%；暂停省会城市居民购第三套房等政策措施。紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。27 日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ，规定个人将购买不足 5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5年（含 5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。3 月 16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布商品房销售明码标价规定 ，从 5月
9、 1日起，商品房销售必须明码标价。伴随着“国八条” ，房产税试点改革等政策的先后实施， “限购” 、 “限价” 、 “限贷”等政策也全面升级，限购城市数目前已增加到近 50个。2012 年 2月 29日，国土资源部开展了小产权房清理整顿工作，并声明小产权房不予确权登记，不受法律保护。2012年 3月 30日，国土部公布关于做好 2012年房地产用地管理和调控重5点工作的通知 ，规定不得以任何形式安排别墅类用地。随后 2013年 2月 20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条” 。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011年之后再次提出
10、要求各地公布年度房价控制目标。其政策内容具体为：（1）完善稳定房价工作责任制。 （2）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （3）增加普通商品住房及用地供应。（4）加快保障性安居工程规划建设。2013 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 （5）加强市场监管。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 但是从 2003年到 2012年，一直以来，这些政策效果并不十分理想，我国的房价依旧居高不下，甚至还有上涨的趋势。究其原因，首先，宏观调控政策目标指向规范房地产市场、防止投资
11、过热、打击投机炒房、稳定房价。实施结果却使市场供给减量，人们恐慌的预期心理增加，如土地越来越少，房子会越来越贵，再如 90平米住房和限制别墅建设的规定，本意是要调整住房结构，但却促成了大户型住房和别墅热销。所以调控政策的预期目标往往被实施后的某些效应冲淡。其次，对于目前中国的老百姓来说，住房是刚性需求。因为国内人才集中在一线和某些二线城市，使之需求不断增加。而且中国的传统观念使然，有自己的住房心里才踏实，所以即使没钱也倾尽全力不惜成为“房奴” 。再有政策出台需要上传下达，政策需要从中央到各地方政府逐步实施，其作用的发挥具有一定的时滞性，削弱了最终的政策效果。同时房地产具有区域性的特点，6不同地
12、区市场的需求和特点是不一样的，而国家出台的宏观调控政策是全局性的，不一定与每个区域性特点相适应。最后，对地方政府监督不力也造成了调控效果不佳的重要原因。实际上，在房地产市场火爆的背后，房地产商和地方政府存在巨大的利益一致性。房价上涨有利于地方政府增加收入，为他们高价卖地平添筹码。所以有些地方政府对房价实行“逆向调控” ，在一定程度上推动了房价上涨。 由于多种因素的影响在短期内，对房价的调控并不会起到立竿见影的效果。但我们可以逐步在实践中发现问题，对某些不合理的方面进行改革，最终以实现稳定房价的目标。本文认为，应该抑制房价上涨应从以下几个方面着手：第一，要不断加大廉租房、经济适用房和低端商品房的
13、供应，并放宽首套房购置贷款政策，让低收入群体买得起住房，住的到房。但一定要规范监督制度防止政策实施过程中的寻租和腐败问题造成的低效。第二，一定要大力限制炒房和投机性购房。可以制定相对较高的房产税，提高房屋持有成本，但需要配合一些法律法规的出台，真正实行购房实名制，找准征收对象，避免逃税漏税的发生。第三，我们需要逐步改变老百姓的传统观念，引导居民合理消费。鼓励人们量力而行，减少对高端大面积住房的需求，减少空置房，从而减少资源浪费和投机行为。第四，降低地方政府对土地的依赖程度。一些地方政府收入主要依靠土地买卖，这在很大程度上降低了政策实施的动力。所以应开辟其他合理的税收来源。 根据以上分析，我国房地产市场目前存在很多不足的地方，但相信随着政策的不断完善，加上各级政府以及各级行政管理部门对国家宏观7调控政策的有效执行，房地产市场必将不断规范，人们的住房消费也将会越来越理性，房地产市场将逐渐走向成熟，为国民经济稳定与发展做出应有的贡献。
