1、1中小房地产企业融资方式创新探究摘 要：国家紧缩银根的偏紧经济政策给一些现金流控制能力相对弱、融资渠道相对单一的中小房地产企业带来了巨大的融资麻烦。众多的中小房地产企业陷入融资困境，创新我国中小房地产企业融资方式成为了主要的出路。文章提出从债权性融资、权益性融资、保险资金融资、融资租赁四个方面对中小房地产企业融资方式进行创新。 关键词：中小房地产企业；融资方式；创新 一、前言 房地产行业作为国民经济的重要支柱型行业，在国民经济发展中起着非常重要的作用。房地产企业的发展关系行业的兴衰。房地产市场受到政府调控风险较大，尤其是一些出于投机目的没有找准市场定位和缺乏自身优势的中小房地产企业，在我国市场
2、经济的发展体系中起步较晚，融资体系不完善。整体而言，中小房地产企业融资方式较为单一，没有足够重视融资效率，特别是一些现金流控制能力相对弱则更为明显，存在较为明显的融资困境。因此，为中小房地产企业寻求合适的融资对策，走出融资困境很有必要，也迫在眉睫。 二、中小型房地产企业的融资现状 近几年，国家采取了从紧的金融政策，从严信贷标准、提高贷款利率和上调银行的法定存款准备金率，多管齐下，收紧“银根” ，这无疑给房地产企业增加了融资难度和压力，尤其是给中小型房地产企业带来了2强大的政策冲击。就当前的情况来看，中小型房地产企业面临着抵押贷款难、金融机构放款难等融资现状。因为中小型房地产企业抵押贷款面临着贷
3、款条件苛刻，贷款资金有限。再加上很多中小企业难以达到银行的放款条件，融到资金是难上加难。另外的融资渠道方面，大型房企凭借其资金实力和信誉，可以通过上市、发行债券来进行融资，但是中小房地产企业，由于远远不能满足上市或者发行债券的条件，还是主要依靠银行贷款融资这一渠道，融资渠道单一造成了企业资产负债率过高。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，中小房地产企业几乎无一幸免地陷入资本运行的恶性循环中，甚至引发负效应的连锁反应。 三、我国中小房地产企业融资困境 （一）融资结构不合理 中小房地产企业的主要融资渠道是内源融资和商业银行信贷，而银行信贷又占
4、据很高比例，银行信贷贯穿房地产企业整个经营过程，商业银行成为我国中小房地产企业最大的资金提供者。长期债券融资与股权融资在我国房地产企业中所占比例极小。这样的中小房地产企业的融资结构很不合理。 （二）融资渠道单一 中小房地产企业由于自身实力的缘故，在资本市场无法与大型企业抗衡，所以融资方式大多采用内源融资，即利用股东出资、留存收益包括未分配利润和公积金、预收定金或预收购房款，这部分资金构成了其主要资金来源之一。外源融资中最常用的是利用商业银行贷款，包括银3行信贷和个人按揭贷款，据调查我国中小房地产企业过分依赖银行贷款，其资金来源的 80%左右来自商业银行贷款，渠道相对单一。 （三）缺乏长期稳定的
5、资金来源 内源融资和商业银行贷款是中小房地产企业主要的融资方式，银行贷款期限较短，缺乏长期债券和股票等长期稳定的融资方式带来的资金，说明中小房地产企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。 四、创新我国中小房地产企业融资方式的主要措施 （一）债权性融资 在债权性融资中，既可以通过银行贷款的形式，也可以通过发行企业债券的方式进行，还可以通过房地产信托来实现。发行企业债券。中小房地产企业可以通过发行短期融资券进行融资。短期融资券是指企业依照法定程序发行，约定在较短的时期（一般不超过一年）内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活和周转速度快、成本低等特点，
6、无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。同时通过典当融资为房地产个人投资和中小房地产企业融资提供了全新途径。 （二）权益性融资 在权益性融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产投资基金来融资。 一方面可以通过上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限。因此，对于一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的房地产企业还4可以考虑买（借）壳上市进行房地产企业融资。另一方面房地产开发商和投资商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。合作开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设
7、的可持续发展。再一方面，创新和开发房地产投资信托基金。 （三）保险资金融资 新保险法对保险资金的运用形式进行了修订，第 106 条规定：“保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式：（1）银行存款；（2）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（3）投资不动产；（4）国务院规定的其他资金运用形式。 ”也就是说，保险公司可以运用保险资金投资不动产，因此，保险资金也成为房地产企业的重要融资渠道。 （四）融资租赁 房地产企业融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产企业资金的迅速转移和回收。 参考文献： 1吴佳，我国房地产企业融资方式创新研究D，西北农林科技大学 2012 年硕士学位论文 2孙军，拓宽融资渠道，创新融资方式，促进我国中小房地产企业可持续发展J，中国高新技术企业，2011 年 10 期 53高扬，浅议中小房地产开发企业融资方式的选择，市场周刊（理论研究） ，2011 年 09 期 作者简介：王丁（1991.01-） ，男，汉，甘肃省定西市人，现于北京爱居网络科技有限公司工作。
