1、1第一章 申报单位及项目概况1.1 拟建项目概况1.1.1 项目简述1. 项目名称：XXXX 设项目2. 项目性质：新建3. 项目建设地点：XXXX 路 28 号4. 项目申报单位：XXXX 房地产开发有限公司5. 建设单位法人代表：XXX1.1.2 项目编制依据1.民用建筑设计通则GB 50352 一 2005；2.混凝土结构设计规范GB50010-2002；3.建筑设计防火设计规范(GB50016-2006)；4.城市居住区规划设计规范 ；5.全面建设小康社会黑龙江省城乡规划指导意见 ；6. 项目控制性详细规划；7. 建设单位提供的相关资料。1.1.3 项目建设规模XXXX 建设项目总用地
2、面积 XXXX 平方米，用地性质为居住公建混合用地。本项目拟规划总建筑面积 XXXX 平方米，其中地上建筑面积 XXXX 平方米，地下建筑面积 XXXX 平方米。该项目由高层住宅、多层住宅、商服、老年活动室及未成年人2活动中心、社区卫生站、垃圾压缩站等小区配套设施组成。1.1.4 项目主要技术经济指标技术经济指标一览表 表 1-1序号 项目名称 单位 指标1 总用地面积 m XXXX2 用地性质 居住公建混合用地3 总建筑面积 m XXXX3.1 地上建筑面积 m XXXX3.1.1 高层住宅 m XXXX3.1.2 高层商服 m XXXX3.1.3 多层住宅 m XXXX3.1.4 多层商服
3、 m XXXX3.2 地下建筑面积 m XXXX3.2.1 停车库 m XXXX4 容积率 XXXX建筑密度 % XXXX5 绿地率 % XXXX6 绿地面积 m XXXX7 停车泊位 个 XXXX8 建筑限高m 高层：100 米5 层公建：20 米9 停车泊位数地上：253 辆地下：295 量31.1.5 项目建筑方案1. 总图布置本项目位于 XX 路与 XX 路的交汇区域，总用地面积为 XXXX平方米。小区设有两个出入口，其中主入口位于小区的西侧，临 XXXX路；另设有三个地下车库入口。小区内共布置有 7 栋住宅，3 栋 29层建筑，2 栋 4 层建筑，1 栋 17 层建筑，1 栋 28
4、层建筑；临林兴路布置 2 栋商服，为 5 层建筑。小区内还规划垃圾收集点、换热站等公共设施。拟建建筑物与原有建筑之间均布置有绿化设施、休闲空间、小品等。建设项目位置详见平面布置图及区域位置图。2. 结构设计本工程高层住宅采用钢筋混凝土短肢剪力墙结构，桩基础；多层住宅采用钢筋混凝土框架结构。建筑外墙墙体为复合保温陶粒砌块，外饰面采用仿砖高档面砖，内墙采用陶粒空心砌块。 本工程建筑结构的安全等级为二级；设计使用年限为 50 年；建筑抗震设防烈度为 6 度，建筑抗震设防类别为丙类。3. 立面设计该项目立面设计前卫、粗放而灵活，立面造型设计极富有个性，外墙砖色调力求活泼明快，楼梯间大理石地面，并运用欧
5、洲古典风格设计元素，使之凝重典雅而又不失时尚简捷。4. 给排水工程 4（1）生活给水系统该项目的生活给水水源由市政给水管网经二次加压后提供。小区的生活水由小区内的生活水泵房保证。生活给水系统采用技状供水，生活给水采用系统采用上行下给供水方式。该项目用水主要为居民、生活用水，按照黑龙江省行业用水定额（试行） ，小区每日最大用水量约为 360t， ，总用水量 131400t/a。（2）排水系统 该小区生活排水系统采用合流制。小区的污水主要来自居民生活废水，排水量按用水量的 80%计，废水排放量为 105120t/a。该项目生活污水由排水管网排入污水处理厂处理达标后排入松花江。地下室排水设集水坑，采
6、用专用排水设备将污水排至室外检查井，再排入化粪池，污水泵用电计入物业用电。地下车库采用排水沟收集地面废水，经污水提升泵提升排除室外。小区总体布置，结合实际情况设置化粪池，半年清掏一次。雨排水系统：本项目雨排水采用内排水，排至室外雨水管道系统。（3）消防给水系统室外消火栓及水泵结合器按小区均匀分布。消防用水量按照小区用水最大的一栋建筑设计。在小区内设有 1 个有效容积为 500 立方米的消防水池，保证火灾发生时的消防水量要求。在地下一层设有消防水泵房。5. 供热工程5该项目冬季取暖由 XXXX 集中供热系统提供。小区内统一设置城市换热站。该项目住宅采暖系统采用集中供热系统。采暖运行方式为连续供暖
7、。本项目供热面积为 103847 。地下车库设置机械通风系统，排烟系统与排风系统共用，排烟量按换气次数不小于 6 次确定。6. 供电工程（1）变配电系统本工程一类高层的消防电梯、加压风机、消防泵、应急照明及火灾自动报警系统等消防用电设备用电负荷为一级，其余用电负荷为三级。本工程住宅用电指标按 50W/平方米估算，地下车库按30W/平方米估算，公建用电指标按 80W/平方米估算。本工程用电总负荷估算为 5900KVA。供电电源：该项目供电由南岗区供电局提供。由上级变电站分别引来两路独立 10KV 电源，同时工作，互为备用。高压供电采用高母线分段双电源同时供电方式，两路电源通过母线联络开关互为备用
8、。低压供电采用单母线分段供电方式。消防负荷的供电采用采用双电源供电。（2）电力配电系统配电方式采用放射式与树干式相结合的方式，住宅分户集中计量。（3）防雷及接地本工程为三类防雷建筑物，按三类防雷建筑设计。接地采用6TN-S 系统，利用建筑物基础内钢筋做接地极，其接地电阻应不大于1 欧。（4）火灾自动报警系统本工程火灾自动报警系统采用控制中心报警系统形式，设一处消防控制室，系统设备选用分布式智能报警系统。7. 燃气工程该项目采用天然气作为小区的供气气源。8. 有线电视工程该项目有线电视线路由林兴路接入，线路全部采用直埋敷设。规划设有线电视分前端 2 处。 9. 小区绿化该项目规划绿地 XXXX
9、平方米，绿地率为 35%，小区内各建筑周围均布置有绿化广场及绿化带、小品、树木、花草等园林景观设。1.1.6 项目总投资及资金筹措1. 投资估算本项目建设总投资为 XXXX 万元，其中土地成本费用为 XXXX万元；建安工程及基础设施工程费用为 XXXX 万元，其它费用为XXXX 万元，不可预见费用为 XXXX 万元。详见投资估算表 7-1。2. 资金筹措本项目建设总投资为 XXXX 万元，资金全部自筹。71.2 项目建设进度该项目的建设从可行性研究、设备购置、土建施工、设备安装调试到竣工验收，整个项目从 2009 年 5 月开始筹备到 2011 年底竣工。1.3 项目申报单位概况8第二章 发展
10、规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析1. 项目建设符合国家十一五规划纲要的规划内容该项目建设符合国家提出的十一五规划纲要的规划要求。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第十七章第二节标题为“发展房地产业” ，具体内容为：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。 ” 除此之外， 规划 里面还有很多内容与房地产业有着密切的关系。 第一，
11、规划的开篇提到，我国社会处于工业化、城镇化、现代化、国际化不断加速的进程中，无论是过去的十个五年还是在未来的五年中，我国都将处于这个新的四化进程中。所以，城镇化的大背景不会变，甚至在未来五年中还要进一步的加强。第二，当前我国经济正处于急速的扩张之中，各种社会矛盾集中体现。 规划提出要坚持用发展的眼光、改革的方式来解决各种问题，而不是停下来甚至倒回去。对于如何改革， 规划中提到的重要一点就是要努力形成反映供求关系和资源稀缺程度的价格形成9机制，而这与房地产业是密切相关的。一方面，社会中常常提到公平与效率兼顾的问题，提出应当从政策上去建立完整的社会保障体系，这是在未来五年中不可忽视的。但另一方面，
12、作为改革的方向，首先要形成能够按照市场经济原则、市场供需关系而形成价格的机制。这意味着，在房地产市场发展的过程中，宏观战略与政策固然起着重要的作用，但政府调控之手始终要排在第二，市场这只看不见的手才是第一位的。第三，在规划中格外强调城市、特别是大城市的产业结构问题。即要努力发展服务经济，形成以服务经济为龙头的新的产业结构。这实际上不仅是在讲产业，也是指出了城市建设和存量资源调整以及功能分区的一个方向，即商业地产和居民区的建设一定要服从城市产业结构变化过程中资源配置的新要求。第四， 规划明确提出要优先发展交通运输业。加快城市轨道交通的发展对不同的楼盘、项目的所在区位的影响显而易见，这表明交通系统
13、开始成为调整房地产业健康发展的工具之一。第五，强调改善人民生活是规划中的一大板块，这不同于以往的单纯强调收入的增加，而是要实现不同人群之间的平衡增长，且格外提出要提高百姓生活质量，要使百姓的居住、交通、卫生、教育等环境有较大的改善。值得注意的是，居住在这几项目标中是排在第一位的。第六， 规划指出要以特大城市为龙头，提高经济增长活力，形成产业结构向国际化靠拢的产业群、城市群。而城市群的发展将10给城市间的功能分区、产业分工、房地产发展带来新的契机和战略机会。第七， “建设资源节约型、环境友好型社会”被作为基本国策，在规划中被提到了一个前所未有的高度。这便要求继续发展节能省地型住宅，要提倡和鼓励健
14、康、文明、节约资源的消费模式。在以促进市场消费能力为目标的第十个五年计划中，头两年人们还买不起房子，后两年便因需求过快而导致了供需不平衡。那么在“十一五规划”中，自然需要一种新的健康文明的消费模式。节约资源可能成为今后住宅建设和其他公共建筑的普遍要求。如果在一段时间内政府干预仍然作为重点，则很可能会在节能省地型建筑、节能标准、户型大小、每平方米的综合能耗这些方面形成新的干预政策。中央还提出“(在十一五时期内)必须保持经济平稳较快发展”。这一句看似平淡的话，其背后却包含着一个异常艰巨的任务。从某种意义上讲， “十一五”时期，中国经济发展环境并不宽松，其腾挪空间之狭小则堪称改革开放以来之最。 那么，在“十一五”时期，能够带动消费增长的热点又可能是什么？根据其收入水平的不同，农村和城镇应当不一样。对农村来说，家用电器是潜在的消费热点。而对城镇来说，依然还是住房与汽车。然而，启动农村消费热点在未来二、三年内几乎没有可能，而汽车消费则因油价高涨和能源紧缺会有所放慢。 如此看来，为了保持“十一五”时期我国经济的平稳发展，加大经济适用房和低价
