1、一、总论一、项目由来及背景1.项目名称：古林花园2.承办单位概况：承办单位是苏宁环球股份有限公司。苏宁环球股份有限公司欲以 5 亿元人民币将江苏城市职业学院将定淮门东校区整体买下，进行房地产开发。公司拥有南京天华百润投资发展有限公司、南京华浦高科建材有限公司等下属企业，开发有南京天润城、南京天华百润、润富花园等房地产项目。华浦高科主要从事混凝土搅拌加工、涂料生产与销售业务，为南京市江北地区最大的预拌混凝土生产企业之一。 公司与上市公司苏宁电器为关联企业，大股东江苏苏宁环球集团有限公司是一家集房地产开发、酒店经营、物业管理、环保建材制造、国际投资为一体的大型民营企业。集 团 秉 持 “创 苏 宁
2、 伟 业 ， 做 百 年 苏 宁 ”的 愿 景 ， 秉 承 “品 质 为先 ， 诚 信 服 务 ”的 宗 旨 ， 逐 步 形 成 了 以 房 地 产 开 发 为 主 业 的 核 心 竞争 优 势 。3.可行性研究报告编制依据（1） 城市居住区规划设计规范 ；（2） 南京市城市房屋拆迁管理办法 ；（3） 城市居住区公共服务设施设置规定 ；（4） 住宅设计规范 ；（5） 住宅建筑设计标准 ；（6） 建筑工程交通设计及停车场设置标准 ；（7） 城市道路绿化规划及设计规范 ； （8） 高层民用建筑设计防火规范 。二、项目概况1、拟建位置：江苏城市职业学院定淮门东校区位于古平岗 35-1号，占地面积约
3、76 亩，宿舍建筑面积 16469 平方米，教学及辅助用房建筑面积 30860.4 平方米。体育场约 6500 平方米。2、建设规模与目标： （1）土地面积：76 亩（2）容积率：2（3）土地价格：15000 元/平方米（约）（4）总投入资金：5 亿小区内设文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“古林花园” ，致力于为在鼓楼区定淮门古平岗这一片高校院所的知识分子，和周边从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，
4、是人生美好的向往；温馨是一种品位，是人生独到的见解；温馨是家的元素，是人生永恒的主题；温馨来自情感的交流、理智的选择。苏宁环球工作人员对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让苏宁环球工作人员的“真诚、勤奋、和谐、求精” 为您营造温馨的家。3、周围环境与设施 （1）步行约 20 分钟可至繁华商业区。 （2）附近有古林公园、江苏科技馆、江苏广播电视塔、石头城遗址等旅游风景区。 （3）附近有十四所幼儿园、南京古平岗小学、南京虹桥小学、南京艺术学院附属中学等学校。 （4）附近有各种银行：工行，农行，建行，中信银行等。（5）附近交通便利。4、优势及机会（1） 该项目地处南京市较具发展潜力的地段，周
5、边环境较好，将来将成为很好的居住环境。 （2）南京近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 （3） 附近美食、娱乐、景点、运动健身具齐，交通便利，购物方便，教育环境较好，这些都为该区域的房价提供了市场认可性。（4） 该项目规划定位为住宅小区，我公司在南京市已开发小区的经验可以为之借鉴。二、必要性分析（一）从市场与建设分析必要近几年来，某县委、市政府认真贯彻落实国家有关土地管理的方针和政策，国土资源管理部门切实履行职责，不断强化土地管理，严格规范土地市场建设，随着国务院和省政府两个 15 号文件和国土资源部 11 号部长令的贯彻落实，在土地供应中经营性用地全部实行招
6、拍挂方式供地，我县土地市场日趋规范，交易越来越活跃。由于市场形势较好，加上储备中心统征的土地报省审批后，征地拆迁补偿由其全部补偿到位，前期开发由其完成，无任何纠纷，开发商不需要参与前期工作和支付前期费用，用地者拿到土地后即可进行开发建设，统征的土地很容易推出。根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发20104 号文件与国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发201034 号文件的精神，此次某县土地储备中心统征的土地是县政府的重点开发项目，主要是为了美化该地块周边地区环境，满足广大中低收入人群对保障性住房和自住性中小套型商品房的需求。鉴于以上情况，某县人民政
7、府为了高度垄断土地一级市场，保障土地的正常供给，解决低收入家庭住房困难问题、实现保增长、扩内需、惠民生的目标，报经县长办公会研究同意，决定尽快统征某住宅小区的项目用地，土地统征后由某县国土资源局负责完成征地拆迁工作，然后由某县土地储备中心完成前期开发工作，再交给某县地产交易中心通过招标拍卖方式确定开发商，市国土资源主管部门和市规划、建设等县直有关职能部门将督促中买者尽快完成小区建成，并严格监管保证 75 平方米以下小户型住房不低于总套数的 50%，90 平方米以下小户型住房不低于总套数的 25%，其他户型占总套数的 25%。（二）我市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地
8、的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市国民经济和社会发展“ 九五” 计划和 2010 年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶” 的要求，我市房地产业在“九五 ”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设” 的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使
9、之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。（三）进一步完善鼓楼发展环境的需求随着改革开放的不断深入，南京市及鼓楼区的经济建设日新月异，鼓楼区各种高校的不断扩招，湖南路山西路等繁华商业街的不断发展，大批国内外知名品牌进入鼓楼区，来鼓楼区开发新的商机的商铺不断增加。但多年来过多的商家与工作人员使得鼓楼区的商铺和住宅楼开始拮据，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有限，这已成为该地区发展中的一大缺憾；随着区域经济
10、水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，稍稍离开闹市却又不远离市中心的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的商家也倾向于就近选择环境优美、价格适宜的店铺和居所。因此本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十分必要。三、背景与环境分析一、南京房地产的大环境南京市地处江苏省西南部,长江下游平原,其地理位置优越,东望大海,西达荆楚,南接皖浙,北连江淮,具有两千四百多年的建
11、成史,素有十朝都会” 之誉,可谓雄踞东南盛名百世 ,极尽千年繁华。作为全国首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的历史，灿烂的文化，雄奇的丰姿，绮丽的风光，在中华民族的发展史上占有重要的地位。南京市地处北纬 3014-3227，东经 11822-11914。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省天长、马鞍山、芜湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市现辖 11 区 2 县，面积 6516 平方公里，人口 640 万，其中市区面积 975.76KM，人口269.33 万，是我国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的重要城市，中国七大古都和长江流域四大中心城市之一。南京濒江近海，是中国东部
12、地区重要的交通和通讯枢纽。铁路、公路、水路、空运、管道五种运输方式构成了全方位、立体化和大运量的现代化交通运输网络。南京是我国历史名城，六朝遗迹众多，人文景观荟萃，拥有玄武湖、莫愁湖、雨花台、紫金山天文台、中山陵等知名景点，是中国的著名旅游观光城市，具有较高的国际知名度。南京曾被评为中国城市综合实力“50 强”第五名和中国城市投资硬环境“40 优”城市之一，1993 年南京成为全国 24 个率先实现小康的城市之一，“十五”时期和本世纪前十年，将是南京经济发展十分重要的时期。随着改革达标深入和对外开发力度的加强，南京经济持续、稳定、健康地发展，政治上的安定团结，生活上的安居乐业，加快了房地产的建
13、设发展速度，特别是在国家加大基础建设投入，明确提出了发展住宅上，拉动内需刺激消费，并采取了一系列促进政策。（一）政策调整激活房市。近年来，南京市政府和部门出台了一系列激活房市的政策，用政策的引导来调动房地产消费的积极性。如：减免税费、简化程序、一门式服务，降低交易门槛激活了房地产市场，为房地产的开发起到了积极地推动作用。（二）日益增长的房地产投资。加大住房建设投资，促进房地产的发展，2003 年 1-8 月南京市房地产投资保持了稳健的增长态势，全年房地产开发投资完成了 104.62 亿元，比上年增产 50.5%,住宅投资乃是房地产投资的热点。全市用于住宅建设投资 69.14 亿元,同比增产 4
14、4.8%,房地产投资的迅猛增产也预示着今后房地产规模将进一步扩大。（三）金融青睐房地产。金融部门支持房市效果显著，国家对住房消费实施金融支持，提高了居民即期消费能力。个人住房贷款余款从 1997 年 190 亿，到 2002 年达到 825.3 亿元,年均增长 1 倍以上。而南京市 2003 年 16 月份，银行对房地产企业与房地产消费的新增贷款余额比年初增长均超过 20%。（四）个人购房成主体。实现了房地产消费主体由集体向个人平稳过渡。商品房销售持续旺盛，2003 年 1-8 月销售面积为 190.24万平方米，其中住宅销售 174.86 万平方米，分别增产 15%和23.2%，个人已经成为
15、商品房销售的主要对象。商品房销售的旺盛，不仅给开发商增强了投资的信心，也给了消费者入市的信号，这无疑会从投资和消费两个方面推动房地产业的发展。（五）大规模城建促使购房热。大规模城市和道路改造货币化折迁量大，是住宅消费实实在在的即期现实需要，导致人们对房地产市场的预期充满信心，这是房地产快速发展的基础。卖旧买新、以小换大、二次置业者为改善居住条件，追求生活品位，在南京购买群体中所占比重日益增大，南京都市圈的形成，对周边城镇的辐射，吸引周边居民购买南京房产，从各种需求和数量来看，房地产价格会继续走向稳步发展。二、河西规划已初步形成江苏城市职业学院定淮门东校区位于古平岗 35-1 号，总占地 5万多
16、平方公里，现有常住人口约 5 千学生左右，另有教学楼操场食堂图书馆实验楼若干。通过项目的开发，将建成可容纳 2 万人口的现代化南京新花园小区 。三大功能的定位：一是以文化、体育、娱乐等功能为主的新城市中心；二是居住与就业兼顾的中高档居住区；三是集商业、商务、舒适简便于一体的次第二繁华地带。花园小区规划居住人口 2 万人左右。根据学校地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部学生及单身人士较多的单身住宅区；二是中部普通住宅区；三是南部高档商务住宅区。三、项目的意义该项目是苏宁环球公司由高科技向房地产开拓的又一标志性建筑，是公司在房地产品牌战略的重要步骤。公司以最优的建筑质量和人性化景
17、观将古林花园打造为鼓楼区的一颗耀眼明珠。四、建设条件分析一、建设规模古林花园居住小区项目总用地面积 5 万多平方米，总建筑面积3 万平方米，其中住宅 25000 平方米，体育，娱乐，商店等公共建筑 5000 平方米。规划居住户数 5000 户，居住人口 2 万人，设计容积率 2，绿化率30%。二、建设内容本项目主要建设内容有：单身公寓 5000 平方米普通住宅公寓 15000 平方米商务公寓 5000 平方米商场、文化娱乐设施及物业管理等 5000 平方米变配电所、煤气调压站 400 平方米绿地 16000 平方米区内道路 500 平方米地下停车位 1000 个三、配套建设条件江苏城市职业学院居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、排水（雨水、污水） 、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套建设条件如下：供水：项目定淮门大街和虎踞北路下有自来水管，区内供水由此接入。水源由南京城北水厂提供。电信：利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。供电：由南京城北供电局提供电源。小区供用地埋式双回路供电。保证小区 24 小时供电，电量考虑每户 46KW，电流表应在
