1、 上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 1地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:第一章 总 论1.1 项目法人“东方夏威夷”水景别墅（暂定名，下同，略。 ）开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路 3841弄 5 号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期限十年（自 2000 年 11 月起）
2、 ，具备房地产开发企业暂定资质。上海元龙企业发展有限公司系上海鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地产开发经营总公司系 1993年注册上海浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件 8、9、10 公司营业执照及房地产开发企业资质证书） 。1.2 项目概况 1.2.1 建设单位上海元龙企业发展有限公司。1.2.2 工程项目名称青浦“东方夏威夷”水景别墅（暂定名） 。1.2.3 建设地点上海建经投资咨询有限公司ShangHai
3、JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 2地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村（原青浦县淡水养殖场） ，北靠淀浦河邻沪青平公路约 200 米，南临建设中的沪青平高速公路，以 50 米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至 24 米规划道路边界（南面 50 米绿化带及东面 24 米规划道路均在建设用地范围外） ，建设用地面积约 46.7 公顷（详见附件
4、16 建设项目选址意见书） ，地形图图幅号为49-52/109-112、53-56/113-116（详见附件 18 项目地形图） 。1.2.4 建设内容“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约 14 万平方米，其中别墅13.2 万平方米、公共建筑 0.8 万平方米，总居住户数约 387 户，小区的综合容积率 0.3，绿化率 40.1 %，水面覆盖率 24.2%。除每户建造独用的 12 车位的车库，还规划建造公用泊车位。预计该小区最大用电负荷 6000KVA，规划最高日用水量约 880 吨，最高日排水量约 790 吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约 2640 立方米，电话直线 880
5、 对，主要建筑指标详见表 1-1。表 1-1本项目主要建筑指标序号 建筑指标 单位 数量 备注1 用地面积 公顷 46.72 总建筑面积 平方米 1400002.1 别墅建筑面积 平方米 1320002.1.1 高档别墅建筑面积 平方米 20000 单体约 5002.1.2 中高档别墅建筑面积 平方米 55000 单体约 3752.1.3 普通别墅建筑面积 平方米 33000 单体约 2752.1.4 联体别墅建筑面积 平方米 24000 单位约 3002.2 公共建筑面积 平方米 80003 综合容积率 0.3上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment
6、Consultating Co.,Ltd 3地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:4 综合绿化率 % 64.3%4.1 绿化率 % 40.1%4.2 水面覆盖率 % 24.2%5 集中绿地率 % 14.5%1.2.5 基地现状及动拆迁项目基地面积约 46.7 公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的 80%，水塘河底深 1.2 米（淤泥深度约 0.5 米） ，淤泥底至室外地坪标高约为 2.7 米，基地内主要通道干线两
7、旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约 2000 余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件 12）约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。1.2.6 建设期及销售计划项目计划按三期滚动开发，总建设期 4.5 年（含前期工作） ，计划于 2002 年 1 月初开工，于 2005 年 10 月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在 2002 年 8 月初正式启动，整个楼盘于 2006 年 3月底全部售罄。1.2.7 投资估算及资金筹措经估算，本项目建设总投资 50771 万元，
8、其中建安工程费26002 万元，其他建设费 19210 万元，不可预见费 2261 万元，销售成本 1913 万元。维修基金 1275 万元，银行贷款利息 110 万元。资上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 4地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:金筹措方式：出资方投入 10000 万元（含注册资本 600 万元） ，银行贷款 5000 万元，其余滚动开发
9、以预销售款补作投入。1.3 研究工作依据1.3.1 上海元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究；1.3.2 上海元龙企业发展有限公司等与上海青浦区淡水养殖场签订的土地转让协议；1.3.3 青浦县土地管理局颁发的青国用（92）字第 582 号国有土地使用证；1.3.4 青浦区计划委员会批复的青计投（2001）第 227 号关于开发建设东方夏威夷（暂名）花园商品房项目建议书的批复 ；1.3.5 上海市青浦区规划管理局核发的青规书（2001）第 0033 号关于核发上海元龙企业发展有限公司选址意见书的通知 ；1.3.6 上海市青浦区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033 号上海市建设项目选址意
10、见书 ；1.3.7 项目地形图；1.3.8 上海市青浦区规划管理局核批的规划编制要求核定表 。1.3.9 上海市城科规划设计事务所设计的青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划方案；1.3.10 上海市青浦区规划管理委员会办公室核批的青规委办（2001）第 003 号关于东方夏威夷水景别墅区（暂定名）修建性详细规划的批复 ；上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 5地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政
11、编码(Po)：200063E-mail:1.3.11 上海市青浦区规划管理局召集各相关部门协议的青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要 ；1.3.12 上海市房地产开发、经营等有关文件规定；1.3.13 市场调查及分析。1.4 结论经测算，本项目的基准收益率按 Ic=12%计，全部投资内部收益率为 19.18 %；静态投资回收期（含建设期）为 4.15 年；动态投资回收期（含建设期）为 4.44 年；财务净现值（NPV）为 1474 万元，项目在财务上是可行的。上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,
12、Ltd 6地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:第二章 项目建设的必要性2.1 项目提出的背景项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此，项
13、目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。2.2 建设的必要性2.2.1 项目建设符合地区发展规划青浦区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8 平方公里，人口约 45.6 万。青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽文化” 。上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investm
14、ent Consultating Co.,Ltd 7地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:青浦区境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是上海著名的旅游度假区。根据十五规划发展战略，青浦区将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽后花园，依据青浦区“十五”总体规划要求中“构筑以人为本，风格迥异的特色居住区”的指导思想，在该地块建造一批具有各种建
15、筑风格，适应各类消费层次的中、高档别墅，既符合地区发展规划的要求，同时也满足了房地产消费市场对房产品位逐步提升的需求。2.2.2 项目基地选址优势项目基地系原青浦区淡水养殖场地，丰富的自然水资源及树木资源以及基地东西临界的养殖场界河为别墅住宅建设的特色、品位创造了先决设计条件。项目基地北靠通航的淀浦河，距上海虹桥机场 12 公里，离沪宁高速公路仅 8 公里，其南邻佘山国家旅游度假区，西有大观园、水上运动场等旅游胜地，具有水、陆、空交通便捷及上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 8地址(Addr)：上海市曹阳路
16、 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:周边旅游地环境优美之优势。2.2.3 项目建设满足房地产市场的消费需求随着房产品档次、品位的不断提升，人们对住宅的环境要求开始有了新的认识，对住宅小区的环境在生态、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生态环境的考虑。 “东方夏威夷”水景别墅小区的开发与设计正是迎合、满足人们对现代住宅的这种愿望，小区凭借原地块中不可多得的天然资源河流与杉树林，营造清水、蓝天、绿地的“生态健康住宅” 。同时，整个小区内的别墅在规划上临水而
17、建、依水造景，以形成光影流动，天水一色的美景，小区的杉树林为业主营造返朴归真、原汁源味的生态环境。随着未来社会经济、生活、科学技术的迅速发展，房产品的知识、心理、精神折旧也在加速，住宅档位的适度超前，是延长房产品生命周期的有效手段。 “东方夏威夷”水景别墅小区的设计定位，正是贯穿了这一理念。2.2.4 项目建设的必要性在上海这一国际大都市有计划的开发营造一批高品位的别墅，既顺应国家宏观经济政策的导向，同时也能带动地区经济的繁荣与发展。本项目建筑符合青浦县规划要求，对合理调整土地使用结构有良好的作用，开发商可带来经济效益和社会效益双赢业绩。因此，本项目的建设是必要的。上海建经投资咨询有限公司Sh
18、angHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 9地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:第三章 市场研究3.1 市场分析3.1.1 上海房地产市场的总体状况根据中房上海指数办公室 2001 年 5 月份调查数据显示，在持续推行二、三级市场联动、停止实物福利分房和住房货币化分配等一系列政策带动下，在去年竣工和销售大幅度增加的基础上，本市房地产继续保持供销两旺价增量增的局面。5 月份中房上海住宅指数
19、为 682 点，比上月上升 6 点，涨幅为 0.89%，比去年同期上升 30 点，涨幅为 4.6%；与最低点 99 年 11 月份相比上涨了 41 点，涨幅已达6.4%。在过去相当长时间里，本市房价上扬区域主要表现为浦东新区、西南区域，随着市政建设的迅猛发展，规划设计的全面提高及房改政策的逐步到位，进行住宅投资已成为本市居民主要消费倾向。在此情况下，近期上海住宅房价的上升区域在本市东、南、西、北、中全面开花，新开楼盘普遍攀升。 在 2001 年，上海房地产市场呈现近年少有的良性运行态势，在国家政策引导作用日趋明显的带动下，市场供求予盾趋缓，需求主体的住房消费观念日趋理性，房地产开发理念和注重居
20、住质量的新世纪住房建设正在向更高的层面展开。种种因素致使房产成交量迅速上升，开发量与成交量首次出现持平，房价稳中见升。房地产开上海建经投资咨询有限公司ShangHai JianJing Investment Consultating Co.,Ltd 10地址(Addr)：上海市曹阳路 540 号中联大厦 5 楼 502-2 室电话(Tel)：32130269 传真(Fax) ：62443304*0 邮政编码(Po)：200063E-mail:发投资快速回升，市场交易量保持了强劲的攀升势头，批准预售面积与实际预售面积之比从 1997 年的 1:0.23 缩小到 1999 年的1:0.74，到了
21、2000 年年末则为 1:0.96，2001 年房地产市场更是火旺。货币购房政策、上海的人均 GDP 快速上扬（已突破 4000 美元） 、国家对房地产开发的支持性政策等对房地产市场保持供求两旺的持续性提供了有利条件。由中房上海指数的变化曲线可以看出，房地产在 1999 年底、2000 年初见底以后，呈现稳步盘升态势，根据中国的房地产发展轨迹和国家的宏观经济发展方向，有理由相信，随着本市房地产运作的不断深化，上海的房地产业将进入一个新的历史发展阶段。3.1.2 上海别墅销售市场的供求关系及竞争分析3.1.2.1 供给关系中 房 上 海 指 数 变 化 曲 线 图010020030040050060070080090010009502 9511 9611 9711 9811 9911 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 0010 0011 0012 0101 0102 0103 0104 0105年 份指数中 房 上 海 综 合 指 数 中 房 上 海 住 宅 指 数
