1、瓯龙梦溪嘉苑房地产项目可行性研究报告2003 年，全市国内生产总值完成 643.56 亿元，按可比价计算，比上年增长 14.1。人均实现国内生产总值 24089 元，比上年增长 14.2，按现价 汇率折算：人均为 2909 美元。全年财政总收入完成 73.92亿元，比上年增长 30.1。金融运行态势良好，服务功能不断完善。年末金融机构各项存款余额 580.88 亿元，比年初增加 123.36 亿元。保险事业发展加快，竞争态势逐步形成。全市保险机构达 10 家。全年保费收入 16.86 亿元，比上年增长 39.96。全市进出口总额完成 26.09亿美元，比上年增长 24.3。其中：进口总额 13
2、.94 亿美元，增长 28.2；出口总额 12.15 亿美元，增长 20.2。招商引资力度加大，开发区建设步伐加快，外向带动作用明显，开发区已成为我市经济发展的重要增长点。8、旅游镇江市旅游发展运行良好，市场管理力度加大。2003 年共接待旅游、参观、访问、探 亲、 经贸洽谈以及从事其他活动的国内外游客 748万人，比上年增长 19.7。其中：接待境外游客 15.2 万人，增长 1.6。在接待境外游客中：外国人 7.86 万人，增长 0.3；港澳台同胞 7.34万人，增长 6.8；接待国内游客 732.8 万人，比上年增长 20.1。旅游创汇 7560 万美元，增长 12.6；国内旅游收入 5
3、7.0 亿元，增长 20.1。9、科学技术和教育实施“科教兴 市” 战略，科技水平不断提高。镇江市再次荣获“全国科技进步先进城市”称号。全市 拥有各类专业 技术人员 118 万人。市级以上科研开发机构 24 个，科技投入 10 亿元。全市共组织省级以上各类科研项目 1106 项，完成 705 项。全市实施国家和省级星火计划 15 项。培育高新技术产品群，推动高新产业化发展。年末拥有省级以上高新技术企业 141 家。实现销售收入 185 亿元，比上年增长 31.5。专利事业发展较快，全市专利申请量 750 件，授权专利 400 件。积极推进教育现代化，各类教育事业健康发展。九年制义务教育得到巩固
4、，基本普及高中阶段教育，成人和职业教育趋向合理。10、城市建设城市建设步伐加快，综合功能日益完善。2003 年城市建设投入 101 亿元，实施完成 63 个城市重点工程和 18 个民心实事工程。新建和改造檀山路、跑马山路、学府路、黄山南路、 润州路、东吴路、梦溪路等城区主干道，总长达 406 公里。改造街巷道路面积 101 万平方米，房屋拆迁面积突破 150 万平方米，完善污水截流系统，新建日处理10 万立方米污水处理厂，建成城东垃圾填埋场二期工程。公用事业持续发展，城市设施进一步完善。年末拥有公共交通客运车辆 480 辆，其中新增 51 辆。客运 总量达 7200 万人次。2.1.2 未来镇
5、江的发展规划 未来镇江的城市框架，这是一种联系紧密、相互呼应的十字“ 双橄榄” 造型。小“橄榄” 是主城区，以南山 风景区为中心，分别与主城核心区、南徐新城、丁卯新城、丹徒新城联接，构成一个内十字架；大“ 橄榄” 则是由主城区向西至高资、向东至大港等拓展后形成的一个大的城市延伸地区，为建设滨江山水生态城市目标提供了发展空间。镇江的城市用地的规划与城市发展相适应。未来镇江主城将分为五大功能区域：主城核心区、丁卯新城、南徐新城、谷阳新城和南山风景区。空间布局以南山风景区为绿核，形成四个相对独立的功能区域，并由此形成一个住中心，三个副中心的公共活动中心体系。近年来，镇江城市发展迅速，框架越拉越大，营
6、造了一个非常好的人居与投资环境， 2004 年镇江外环线发展将进一步完善，沿江产业开发进度也将加快，这对房地产商来说是一个很好的发展机遇，尤其市区一些工厂的搬迁，更使居住区的人居环境格外优化，特别是未来的三山风景带。2.2 项目建设的必要性及意义2.2.1 项目建设是镇江市加快向较大规模城市发展内在需要。根据镇江市远景发展目标，全市将按照高起点规划、高标准实施的原则大力加强城市建设，力争 2010 年使全市人口城镇化率提高到65%以上，形成人口达百万、城市规模达百平方公里的布局合理、 设施配套、功能齐全、环 境优美的现代化城市。为达到此目标，必须加快城市居住用房及配套设施的建设。本项目作为房地
7、产建设项目，对扩大城市生活设施和基础设施的供给、加快城市人口的集聚、实现镇江市“ 双百”城市发展战略可起到 积极的推动作用的。2.2.2 项目的实施符合宏观经济政策，是进一步拉动有效需求、促进镇江市经济发展的需要。未来几年我国经济发展的重点仍以扩大内需为主，通过投资和消费双向拉动来促进社会经济发展。住宅建设不仅关系到国计民生，更对拉动消费、促 进经济增长有重要作用。我国明确把城镇住宅建设作为我国经济发展的新增长点，并作 为国民经济可持续发展战略的重要组成部分来实施。房地 产业的健康发展，可带动相关行业的发展。本项目建设符合国产业政策， 对促进镇江市房地产业的健康发展、并带动相关产业的发展有积极
8、意义。2.2.3 项目的实施可合理利用城市建设用地资源，优化城市结构、提升城市形象。良好的城市形象对内可增加凝聚力、对外可增强竞争力，能够创造巨大的对外开放优势，因此，利用存量土地资源于基础设施和房地产建设，美化、亮化、绿 化城市是政府与社会各界追求的共同目 标。本项目的实施不仅可改变目前市区用地指标较低、人均建设用地较少、城市用地紧张的现状，而且是镇江市政府提出的“东进、南移、西拓、北连， 进一步扩大城市规模，逐步拉开现代化大城市框架” 发展构想的重要举措。2.2.4 项目的实施能较好地满足各层次消费群体的需要。从大环境来看，2004 年镇江城建投入 130 亿，拆迁量 100 万平方米。房
9、产市场的“ 梯次” 效应将逐步显现：无房户要买房，小房调大房，旧房换新房对房产的需求将保持在一个较高的水平上。因此，本项目的实施能较好地满足各层次消费群体的需要，并可将潜在的市场需求转化为现实的购买力，有效激活镇江市房地产市场，第三章 项目场址及建设条件评述3.1 项目选址本项目选址位于镇江市东部，京岘山路自西向东贯穿项目中部。整个地块的地形起伏变化，南部是山体坡地，西面紧靠铁路线（以后铁路线将拆除），北部是农田。在项目的北向和西向是城市居民区的建筑，南部紧靠地块的是镇江客车厂，南向和东向是起伏流畅的京岘山天际轮廓线，生 态景观条件十分优越。3.2 项目场址状况 3.2.1 管线工程现状工程总
10、规划用地 18.45 万 m2。本项目地处城郊结合部，且项目内原有一个雷达站和部分居民，因此给水、供电、电讯、燃气等基本条件能够满足。3.2.2 周边交通现状1.主要交通干线京岘山路：横穿项目路，是未来项目主要的出入交通干线，依靠京岘山路与城区连接。老山路：自西北向东南贯穿本项目，通过老山路，南接学府路，北连桃花坞路。宗泽路：与京岘山路相连接，可快速进入镇江北部和东部区域。禹山路：在京岘山路全线贯通后，本项目可直接通过京岘山路与禹山路相连通，进入江苏大学城和大禹山风景区。2、主要公交车及线路目前没有直接连通项目的公交线路，待本项目完成实施后将开辟公交线路。在 项目附近的现有公交车站主要有 4
11、个站点：16 路：在京岘山路上的京岘山路站下，向东进入本项目。10 路：在桃花坞路的船艇学院站下，沿东南向道路进入本项目。32 路：在桃花坞路的船艇学院站下，沿东南向道路进入本项目。14 路：在宗泽路与京岘山路交接口的车站下，沿宗泽路南向进入本项目。3、周边市政配套长期以来，由于在本项目与镇江市区之间一直有铁路线相隔，形成城区和郊区的明显过渡区，因此在项目周围与生活密切相关的商贸、休闲娱乐 、医 疗卫生、金融保 险、邮政设施和 农贸市场等各类配套设施比较缺乏。第四章 项目拟 建规模和建设内容4.1 主要技术指标总规划用地面积：184526.4m 2 建筑占地面积：47040.6 m2地上总建筑
12、面积：201524.3m 2其中 居住建筑面积 158930.2m2，商业建筑面积 21287.1 m2配套公共建筑面积 15307m2地下建筑面积：29045m 2地下人防面积：6166 m2建筑容积率：1.092建筑密度：25.5%绿地率：35.1%机动车位：920 个其中：地下停车 640 个地上停车 286 个居住户数：1196 户(不含单身公寓)4.2 建设内容该项目建设内容主要有：场地三通一平；住宅建设；公建配套建设（含小学、幼儿园建设）小区景观绿化建设；配电房建设；邮电、排水、燃气、路灯、消防、环卫等设施建设。第五章 项目市场分析镇江市以大手笔进行城市建设，为房产开发商铺好了基石
13、“居隹镇江”的大环境品 质。良好的景 观、丰富的文化 积淀，吸引了更多的开发商和投资商来镇江发展。这些投资者、开发商为镇江带来了全新的楼盘和家居理念和营销理念，在激烈的市场竞争中促进和提升了镇江房地产开发的整体水平。5.1 镇江楼市分析5.1.1 目前镇江楼市的特点1、进入跳跃式成熟发展期，2001 年之后的 3 年，镇江楼市进入了高速发展时期，镇江经济的快速发展与外资的引进，都为镇江城市品位的提升创造了厚实的平台，而这一切对于房地产业来说，更是难得的机遇。2、进入品牌时代。 润阳公司对于江苏“名企、名盘、名人”三项大奖的囊括实现了镇江在此领域零的突破。镇江楼市的发展正向品牌化的方向迈进。品质
14、环境、景观、生 态、文化、物管等每一 项都是房地产品牌的构成，同时也是房地产产品最大的卖点。3、进入大盘时代。阳光世纪花园的铺就，就是镇江大盘时代的开始，大盘所 产生的规模效应能聚集更多的人气，进一步凸显社区文化，是楼市发 展的必然方向。4、进入居住型和投资型并存的时期，从有房住到住好房到投资房，镇江房地 产市场的需求潜力正在得到逐步解放，适当的投资推动了镇江房地产市场发展的进一步繁荣。5、进入新开发模式的时期，投入、 产出是传统的直线型开发模式，但开发商 对于开发软件等各种要素的组合与考虑，将使房产开发成为对居民生活方式的一种引导，从而形成全新的非线型开发创新，激发出更多的消费力。5.1.2
15、 镇江未来几年房地产市场的发展趋势：1、开发投资力度持续上升，势头不减。2、土地市场价格攀升，土地增值。3、增量住宅市场持续红火。4、写字楼市场处于萌芽期，将成为“双百”城市发展对楼市的真正意义。5、商业地产市场空间很大，今后两三年间其后劲将有所显示。6、镇江存量房市场火爆，其新的资金源的形成，将从客观上对增量房产生需求。7、房地产投资需求旺盛。8、房价升势强劲， 镇江城市基础设施投资逐年加大，房价上涨是必然趋势。9、产品品质不断提高，楼市的历练让开发企业不断成长，镇江的精品楼盘终于呼之欲出。10、品牌竞争日益激烈。这种发展格局是外来资金的加入的结果，获益的还 是整个镇江楼市。5.1.3 支撑
16、未来镇江楼市的六大潜力：1、自然山水资源独特，拥有真正的江景楼盘，易于见之品质；2、政府资源为镇江楼市创造了更多的机遇，镇江精品楼盘南京推荐会的成功就是明证。3、镇江悠久的人文资源与历史文脉，成就了镇江楼盘的地域文化风格；4、城市人口、建设规模的扩张，挖掘出新一轮购房潜力；5、镇江城市的快速发展与房价水平的倒挂使镇江房地产成为长江三角洲最具有投资价值的城市；6、地价的洼地效应，利于开发商造就较低成本的高品质房地产项目。5.1.4 镇江房产开发分析：镇江在南京都市圈中地位特殊，在城市化进程中，房地产地位日益突出，其对于社会介入度，对城市影响都在不断加大，房地产建设正从“ 建筑时 代” 向“建城时
17、代”，也对房地产发 展提出更高的要求。首先，要求镇江房地产发展符合城市战略发展的趋势。随着沪宁高速、润扬 大桥等交通平台的建立，使江南、江北连成一体，互动、联动，形成房地产消费大市场，因此，开 发商必 须着眼大处，寻求开放型发展。2003 年镇江房产项目在南京市场所引发的“镇江现象” 正是对这一理念的充分印证，这对本案的目标消费市场的确定，也有积极意义。第二，“郊区化”居住是必然趋势，房车观念的加强，扩大了城市的“ 居住半径 ”，因此，房地产开发必须考虑到住宅郊区化的趋势，发展近郊化住宅，并切实满足业主的停车需求。在这些方面，镇江过去的房产开发理念还没有跟上，对于提升生活品质方面的建筑空间的思
18、考和实践还仅在初级阶段。本项目的实施正是对“郊区化” 居住开发理念的具体实践。第三、强调“ 整体化”开发模式。受制于镇江开发商的规模、资金实力以及现在镇江房产开发的小盘“碎片效 应“ 的矛盾逐渐暴露，既影响了城市建设，又限制了获得更好的居住和生活品质，因此，镇江未来的房产开发在启动时期，规划就应该抢先介入，以实现地域化、本土化的大开发；第四，中等城市的现代化建设要求房地产品牌建设的规模化，而小规模房地产企业难以做到科技化、规模化，不利于人居的发展要求；随着镇江房地产市场的发展，镇江的房产市场已经成长起来一批当地的房地产企业品牌和相对成熟的楼盘品牌，并且随着外地实力雄厚的品牌房产企业进入镇江市场，镇江的房地产将进入品牌竞争的阶段。第五，民族化，本土化的建设要求，区域房地产市场面向的主要群体是当地人，大市场还在中间消费阶层，比如“ 我家山水”提出“江南
