1、湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 1 页 共 55 页目 录第 1 章 总 论 .31.1. 项目背景与概况 .31.2. 主要技术经济指标 .71.3. 问题与建议 .8第 2 章 项目投资环境与市场研究 .92.1. 投资环境分析 .92.2. 区域房地产市场分析 .112.3. 销售预测 .152.4. 营销策略 .19第 3 章 建设规模与项目开发条件 .213.1. 建设规模 .213.2. 项目概况现状 .213.3. 项目建设条件 .22第 4 章 建筑方案 .264.1. 设计依据 .264.2. 项目设计主题和开发理念 .264.3. 项目总体规
2、划方案 .274.4. 建筑设计 .284.5. 结构设计 .294.6. 给排水设计 .30第 5 章 节能节水措施 .325.1. 设计依据 .325.2. 建筑部分节能设计 .32第 6 章 环境影响评价 .336.1. 编制依据 .336.2. 环境现状 .336.3. 项目建设对环境的影响 .346.4. 环境保护措施 .34第 7 章 劳动卫生与消防 .357.1. 指导思想 .357.2. 职业安全卫生健康对策与措施 .357.3. 消防设计 .36第 8 章 组织机构与人力资源配置 .388.1. 组织机构 .388.2. 人力资源配置 .38第 9 章 项目实施进度 .399
3、.1. 项目开发期 .399.2. 项目实施进度安排 .39湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 2 页 共 55 页9.3. 项目实施过程控制措施 .39第 10 章 项目招投标 .4110.1. 工程项目招标投标概述 .4110.2. 工程项目招标投标因素分析 .4210.3. 招标依据 .4410.4. 招标范围 .4410.5. 招标方式 .44第 11 章 投资估算与资金筹措 .4511.1. 投资估 算 .4511.2. 资金筹措 .45第 12 章 财务评价 .4712.1. 项目评估依据 .4712.2. 财务评价基础数据的选择 .4712.3. 财务
4、评价 .4712.4. 不确定性分析 .48第 13 章 社会评价 .4913.1. 项目对社会的影响分析 .4913.2. 风险分析 .5013.3. 社会评价结论 .51第 14 章 研究结论与建议 .5214.1. 可行性研究结论 .5214.2. 建议 .52湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 3 页 共 55 页第 1 章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目2、承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币 2,000 万元单位住所：衡阳市珠晖
5、区沿江路 29 号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南。现年 43 岁，自 2001年 3 月在加拿大定居，1986 年 7 月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986 年分配到广州广铁集团任职；1989 年调任广州市团委工作；1990 年调任广州市花都开发区任副主任；1992 年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦
6、绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006 年 4 月 12 日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在 2006 年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员 26 人，其中高级职称 1 人，中级职称 7湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 4 页
7、 共 55 页人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为 50 万多平方米。公司负责人吴小平先生于 1990 年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积 60 余万平方米的中、高档住宅，总开发套数 5000 多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强” 。2006 年 3 月，由衡阳市委领导带队考察组一行 5 人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单
8、位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期 3 天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产 2.4 亿，其中已拥有土地使用权面积为 238 亩，按每亩 70 万元估价（已完成征地拆迁）近 1.7 亿，另外风光带建设投资 7521 万元。3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版） ；（3） 国家发展改革委员会
9、、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；（4） 城市房地产开发经营管理条例 ；（5） 房地产项目经济评价方法 。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、 3 号楼 )项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 5 页 共 55 页5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健
10、康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52 个百分点。衡阳房地产占 GDP 的比重还将快速上升，对 GDP 的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到 2008 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 15%，城市化水平将提高到 36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争 2010 年达到人均建筑面积 35 平方米，主导户型为三室两
11、厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加
12、突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业 2010 年规划，未来 10 年内湖南省将斥资 3327 亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到 30.18 平方米。目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 6 页 共 55 页房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济
13、的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳
14、定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积 20,936.7 平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距
15、衡阳市火车站不到 500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)项目拟在占地面积 20,936.7 平方米的土地上，建设总容积率为 2.63，建设密度为 24.4%,总建筑面积为 65,913.47 平方米的3 栋(1-3 号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积 47,652.3 平方米，1-2 层商铺面积7419.1 平方米，地下停车场面积 10,842 平方米） 。湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 7 页 共 55 页8、主要建设条件湘水明珠居住小区一期(1、2、3 号楼)
16、建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国 2006 年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。
17、将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发200620 号文， “关于湘江东岸南段堤路建设工程实施细则的通知，该通知第五条规定用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加 20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发” 。第六条规定了东厢用地出让价。 “已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，
18、市天翔公司（原三机厂） 、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。1.2. 主要技术经济指标序号 项目 单位 数值1 总用地面积 20,936.72 规划总建筑面积 65,913.472.1 其中：住宅建筑面积 47,652.32.2 其中：1-2 层商铺建筑面积 7419.12.3 其中：地下停车场建筑面积 108423 建筑密度 % 24.44 容积率 2.63湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 8 页 共 55 页5 绿地率 % 38.36 项目总投资 万元 11,6
19、50.447 财务净现值 万元 3,001.068 财务内部收益率 % 73.869 静态投资回收期 年 0.8310 动态投资回收期 年 0.881.3. 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公
20、司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 9 页 共 55 页第 2 章 项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策2007 年全年国内生产总值 246,619 亿元，比上年增长 11.4%。分产业看，第一产业增加值 28,910 亿元，增长 3.7%；第二产业增加值 121,381 亿元，增长 13.4%；第三产业增加值 96,328 亿元，增长 11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 11.7%，与上年持平；第二产业
21、增加值比重为 49.2%，上升 0.3 个百分点；第三产业增加值比重为 39.1%，下降 0.3 个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资 137,239 亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资 1,466 亿元，比上年增长 31.1%；第二产业投资 51,020 亿元，增长 29.0%；第三产业投资 64,928 亿元，增长 23.2%。全年房地产开发投资 25,280 亿元，比上年增长 30.2%，其中商品住宅投资18,010 亿元，增长 32.1%。商品房竣工面积 58,236 万平方米，增长 4.3%。商品房销售面积 76,193 万平方米，增长 23.2%
22、，其中商品住宅 69,104 万平方米，增长24.7%。中央经济工作会议将 2008 年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀” ，2007 年 12 月 8 日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年 11 月 CPI 同比上涨 6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12 月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继 2004 年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方
23、面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发湘水明珠居住小区一期(1、2 、3 号楼)项目可行性研究报告第 10 页 共 55 页展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2007 年，衡阳市实现生产总值（初步核算）823.51 亿元，增长 15.3%。其中第一产业增加值 201.4 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 335.43 亿元，增长 20.2%；第三产业增加值 286.68 亿元，增长 17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287 元，比 2000 年增长 213.8 %，翻了一番。近五年，是衡阳经济发展
24、较快的五年，经济总量从 2003 年的 432.34 亿元，增加到 2007 年的 823.51 亿元，年均增长速度达到 11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007 年二产业占GDP 的比重达到 40.73%，比 2003 年上升 5.23 个百分点。一产业占 GDP 比重较 2003年下降 0.55 个百分点。主要经济结构比重见图 2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力 397.5 万人，新增就业人员 5.75 万人，其中城镇新增就业人员 5.61 万人，其中下岗失业人员再就业 4.19 万人。组织农村劳务输出 5.3 万人。年末城镇登记失业率为 4.3 %，就业形势保持
25、稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升 5.27 个百分点，其中,服务价格上涨 1.23 个百分点。商品零售价格上涨6.47 个百分点。食品类价格上涨 12.31 个百分点。房屋销售价格上涨 5.49%，其中商品房销售价格上涨 7.23%。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故 864 起，同比下降 14.88；死亡 242 人，同比下降 26.89；亿元 GDP 生产安全事故死亡率为 0.55，道路交通万车死亡率 10.1；煤炭百万吨事故死亡率 8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率 3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。2007 年，衡
26、阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口 728.83 万人，其中城镇人口 300.43 万人，增长 11.8%；乡村人口 428.45 万人，下降 6.4%。人口出生率 11.32，人口死亡率 6.32，人口自然增长率 5.00。城乡居民生活继续得到改善。2007 年衡阳市全部职工年平均工资 17673 元，月平均工资 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增长 16.54 %；扣除物价因素，实际增长10.7%。农民人均纯收入 4885 元，增长 14.53%，实际增长 8.8%。城市居民人均生活消费 7608 元，比上年增长 15.3%，扣除物价因素，实际增长 9.5%；农村居民消费3554 元，增长 14.02%，实际增长 8.5%。2003-2007 年城乡居民人均收入情况见图 6
