1、柳城沙埔市场周边地块改造项目建议书一、项目背景沙埔镇位于柳城县的东南部，距离县城 12 公里，全镇总面积149.5 平方公里。2 09 国 道 线 南 北 直 穿 境 内 ， 是 柳 州 通 往 柳 城 县 县城 和 融 水 、 融 安 、 三 江 的 必 经 之 路 。（1）工 业 发 展在 工 业 方 面 ， 该 镇 利 用 当 地 丰 富 的 资 源 ， 良 好 的 地 理 位 置 ，积 极 引 进 外 资 ， 形 成 多 种 产 业 并 举 的 格 局 ， 有 乡 镇 企 业 48 家 ，和 规 划 面 积 5000 亩 的 自 治 区 4A 级 工 业 园 区 沙 埔 工 业 园 。
2、“十 二 五 ”期 间 沙 浦 工 业 园 坚 持 “突 出 特 色 ， 合 理 布 局 ， 高起 点 、 高 标 准 完 善 园 区 规 划 ”。 以 柳 城 县 沙 埔 等 工 业 区 为 依 托 ，在 原 工 业 园 区 总 体 规 划 的 基 础 上 ， 进 一 步 完 善 规 划 体 系 ， 实 现 园区 内 企 业 的 有 效 配 合 和 协 调 配 套 ， 真 正 发 挥 园 区 的 聚 集 效 应 和 规模 效 应 。将 加 大 园 区 征 地 和 加 大 开 发 力 度 ， 扩 大 工 业 区 开 发 面 积 ， 提高 园 区 综 合 承 载 力 。 引 导 同 类 和 关
3、联 产 业 集 聚 ， 加 快 培 育 一 批 能够 引 领 行 业 发 展 、 提 升 园 区 层 次 的 大 企 业 大 集 团 ， 在 创 造 特 色 、培 大 育 强 上 提 升 水 平 。(2)旅游发展全 镇 旅 游 资 源 丰 富 ， 有 山 田 桃 花 园 、 沙 埔 河 、 红 马 山 水 库 区等 景 区 ， 还 有 以 农 家 乐 为 主 的 景 泉 农 庄 、 碧 云 谷 漂 流 和 洲 尾 农 庄等 农 庄 ， 每 年 都 吸 引 众 多 游 客 前 来 游 玩 ， 旅 游 年 收 入 逐 年 增 长 。沙 埔 镇 已 被 列 为 自 治 区 第 二 批 小 城 镇 综
4、 合 改 革 试 点 、 自 治 区重 点 镇 ， 碑 田 村 还 被 评 为 全 国 文 明 村 。柳 城 县 规 划 实 施 “一 轴 两 翼 三 带 六 区 ”， 倾 力 打 造 沙 埔 河 休闲 旅 游 带 。(3)农业发展沙 埔 镇 农 业 以 粮 食 、 柿 子 、 甘 蔗 、 淮 山 为 主 ， 是 柳 城 乃 至 桂中 最 大 的 柿 子 和 淮 山 的 集 散 地 ， 素 有 “柿 子 之 乡 ”、 “淮 山 之 乡 ”， 美 称 。二、地块现状1、 地 块 概 况地 块 位 于 沙 埔 镇 政 府 广 场 南 面 ， 西 临 209 国 道 ， 为 沙 埔 镇 居民 主 要
5、 经 济 活 动 区 域 。2、 旧 市 场 现 状（ 1） 菜 市 场 整 体 条 件 脏 乱 差 。沙 埔 镇 菜 市 场 因 年 久 失 修 ,破 败 不 堪 ,摊 位 布 局 混 乱 ,占 用 公用 道 路 ,使 整 个 菜 市 场 显 得 杂 乱 拥 挤 。 路 上 脏 水 ， 烂 菜 叶 等 其 他 垃圾 ， 严 重 影 响 菜 市 场 的 卫 生 ， 环 境 脏 、 乱 、 差 。 菜 品 保 存 困 难 ，影 响 果 蔬 新 鲜 度 。 菜 贩 营 业 成 本 额 普 遍 很 高 ， 实 际 土 地 拥 有 者 使其 蕴 含 的 巨 大 的 潜 力 未 能 充 分 发 挥 。（
6、 2） 菜 市 场 规 模 小 ， 服 务 辐 射 范 围 小 ， 与 周 边 发 展 不 匹 配 。本 项 目 是 沙 浦 镇 相 对 大 型 的 菜 市 场 ， 周 边 人 口 多 ， 分 布 范 围也 很 广 。 目 前 该 菜 市 场 周 围 旧 城 改 造 后 新 社 区 的 建 成 ， 居 民 的 数量 又 会 大 量 增 加 ， 周 围 居 住 人 口 剧 增 ， 扩 大 菜 市 场 的 规 模 和 服 务A范 围 ， 改 善 菜 市 场 卫 生 条 件 也 应 尽 快 改 善 ， 以 便 给 周 边 人 群 的 生活 提 供 便 利 。（ 3） 经 济 种 类 少 ， 服 务
7、功 能 不 健 全 。菜 市 的 蔬 菜 档 次 低 ,品 种 很 少 ， 消 费 者 可 挑 选 的 余 地 小 ， 质 量无 保 证 ,难 以 给 居 民 提 供 营 养 健 康 的 生 活 。3、 周 边 商 业 环 境沙 埔 镇 的 商 业 主 要 以 零 售 业 为 主 ， 分 布 在 沿 街 商 铺 ， 附 近 的生 活 商 业 主 要 以 一 个 农 贸 市 场 为 主 ， 市 场 业 态 比 较 混 乱 ， 而 且 没有 相 对 高 档 一 些 的 餐 饮 ， 店 铺 来 满 足 消 费 者 的 需 求 。4、 周 边 居 住 环 境该 区 域 的 居 住 方 式 主 要 以
8、私 房 为 主 ， 整 体 的 房 子 高 低 大 小 不齐 ， 并 且 建 设 已 久 ， 楼 房 陈 旧 ， 安 防 系 统 缺 乏 ， 在 一 定 程 度 上 存在 着 安 全 隐 患 。 由 于 都 是 私 房 为 主 ， 所 以 居 住 面 积 占 据 了 整 个 镇中 心 的 绝 大 部 分 ， 居 住 面 积 增 大 ， 就 会 造 成 交 通 道 路 的 狭 窄 ， 交通 不 便 ； 同 时 绿 化 、 休 闲 娱 乐 活 动 场 所 方 面 就 没 有 多 余 地 方 建 设 ，就 大 大 的 降 低 了 居 住 环 境 的 质 量 。5、 由 现 状 总 结 出 ， 项 目
9、 目 前 存 在 的 状 况 ：1) 区 域 市 场 环 境 较 差 ， 设 施 相 对 简 陋 ；2) 商 业 市 场 单 一 ， 不 足 以 满 足 区 域 的 商 业 需 求 ；3) 居 民 居 住 环 境 质 量 差 ， 生 活 配 套 设 施 缺 乏 。三、项目建设必要性1、为适应柳城加快城镇建设的步伐柳 城 “十 二 五 ”期 间 ， 全 力 打 造 柳 州 主 要 卫 星 城 和 城 市 后 花园 ， 全 面 开 展 “工 业 立 县 突 破 年 ”、 “城 市 建 设 提 升 年 ”、 “文化 效 益 倍 增 年 ”、 “民 生 改 善 推 进 年 ”、 “转 变 作 风 落
10、实 年 ”活动 ， 全 力 推 进 “富 裕 、 休 闲 、 生 态 、 和 谐 ”“四 个 柳 城 ”建 设 。柳 城 初 步 构 建 了 “县 城 中 心 镇 （ 城 区 ） 次 中 心 镇 （ 重 点镇 ） 一 般 镇 中 心 村 ”的 空 间 网 络 布 局 体 系 ， 实 施 包 括 沙埔 在 内 的 五 个 乡 镇 的 改 造 扩 建 项 目 ， 并 将 沙 埔 纳 入 “柳 北 城 镇 带 ”区 域 ， 进 行 规 划 建 设 ， 促 进 了 全 县 城 镇 化 发 展 。沙 埔 镇 ， 作 为 柳 城 南 部 中 心 镇 ， 并 将 按 照 重 点 镇 要 求 规 划 建设 。
11、 发 挥 宜 居 宜 业 宜 游 优 势 ， 加 快 城 镇 化 进 程 。2、改造提升传统流通产业的需要不 足 之 处 ： 一 是 原 有 零 售 网 点 和 设 施 老 化 、 规 模 偏 小 ； 二 是集 贸 市 场 和 小 商 品 市 场 建 设 滞 后 ， 临 街 设 摊 、 布 点 ， 影 响 交 通 市容 ； 三 是 农 产 品 的 集 散 能 力 弱 ， 辐 射 范 围 偏 小 ； 四 是 市 场 分 散 、零 乱 不 利 于 规 范 和 管 理 。由 于 交 易 的 品 种 混 杂 、 交 易 量 日 益 增 加 ， 人 流 、 物 流 、 信 息流 流 通 不 畅 ， 随
12、着 经 济 的 日 趋 发 展 ， 商 品 流 通 速 度 加 快 ， 人 流 量增 加 ， 进 入 市 场 交 易 的 商 品 种 类 、 数 量 增 加 ， 现 有 的 农 贸 市 场 场地 已 经 远 远 满 足 不 了 经 济 发 展 和 商 品 交 易 的 需 要 ， 市 场 内 摊 位 已经 远 远 不 能 满 足 交 易 需 求 。 经 营 户 增 多 ， 以 街 为 市 的 趋 势 有 所 上升 ， 市 场 拥 挤 ， 同 时 导 致 了 整 个 集 镇 满 街 垃 圾 ， 塑 料 袋 随 风 飘 舞的 脏 、 乱 、 差 的 现 象 。 而 管 理 部 门 力 量 不 足 、
13、 力 不 从 心 、 管 不 胜管 的 矛 盾 日 益 突 出 ， 已 满 足 不 了 沙 埔 镇 服 务 功 能 的 提 升 需 要 ， 也远 远 不 能 满 足 日 益 增 长 的 经 济 需 求 及 消 费 需 求 。在 相 当 一 个 时 期 ， 专 业 农 贸 市 场 在 推 进 城 市 化 建 设 、 改 善 人居 环 境 、 提 高 生 活 质 量 、 活 跃 农 村 经 济 、 促 进 社 会 和 谐 进 程 中 都发 挥 着 不 可 替 代 的 作 用 。 改 变 落 后 陈 旧 的 “搭 棚 架 、 隔 摊 位 、 收租 金 、 做 房 东 ”的 办 市 场 思 路 和 “
14、重 收 费 、 轻 管 理 ， 重 权 利 、 轻责 任 ”的 管 理 现 状 。 确 立 持 续 适 应 社 会 经 济 发 展 和 人 民 生 活 提 高观 念 ， 注 重 长 远 利 益 ， 克 服 短 期 行 为 ， 加 大 、 完 善 专 业 市 场 的 建设 ， 实 行 传 统 农 贸 市 场 和 现 代 化 的 专 业 市 场 并 存 ， 满 足 不 同 层 次消 费 者 的 需 求 。3.城乡居民 “菜篮子”工程顺利实施的要求农 贸 市 场 是 一 个 与 千 家 万 户 的 生 活 息 息 相 关 、 不 可 或 缺 的 购物 场 所 ,同 时 是 农 副 产 品 流 通 的
15、 重 要 载 体 ， 它 是 与 我 国 现 阶 段 经 济发 展 水 平 、 群 众 的 消 费 习 惯 、 不 同 层 次 消 费 阶 层 等 客 观 实 际 相 适应 的 一 种 流 通 业 态 。 农 贸 市 场 是 一 个 地 区 的 窗 口 形 象 ， 它 与 其 它商 品 市 场 一 样 作 为 生 产 者 与 经 销 商 乃 至 最 终 消 费 者 之 间 的 纽 带 ，作 为 城 乡 居 民 的 “菜 篮 子 ”商 品 供 应 的 主 要 场 所 和 农 产 品 流 通 的主 要 渠 道 ， 与 人 民 群 众 生 活 质 量 密 切 相 联 。 它 不 仅 具 有 一 定
16、的 社 会 性 ， 而 且 还 具 有 很 强 的 公 益 性 ， 与 其他 商 业 设 施 的 功 能 相 比 ， 其 社 会 价 值 取 向 更 能 体 现 政 府 形 象 。 搞好 城 乡 农 贸 市 场 建 设 ， 不 但 可 提 高 一 个 城 镇 的 品 位 ， 而 且 可 增 强区 域 经 济 的 发 展 潜 力 ， 提 升 经 济 发 展 的 整 体 水 平 ， 对 促 进 城 镇 化进 程 、 构 建 和 谐 社 会 和 新 农 村 建 设 将 起 到 积 极 作 用 ， 是 商 贸 服 务业 为 农 业 提 供 服 务 ， 畅 通 农 副 产 品 供 求 信 息 ， 扩 大
17、 农 副 产 品 销 售渠 道 ， 满 足 人 们 消 费 需 求 的 重 要 手 段 ， 也 是 解 决 “三 农 ”问 题 ，解 决 再 就 业 的 有 效 途 径 。4、提高市场管理水平的需要市 场 管 理 还 普 遍 停 留 在 低 层 次 的 管 理 上 ， 市 场 管 理 欠 缺 工 商 、税 务 、 商 品 检 疫 检 测 部 门 的 职 能 监 管 ， 信 息 交 流 、 网 上 交 易 、 物流 配 送 等 现 代 化 市 场 必 备 的 商 品 流 通 方 式 处 于 空 白 ； 二 是 低 水 平重 复 建 设 ， 设 施 简 陋 ， 火 灾 隐 患 严 重 。 现 有
18、市 场 部 分 还 属 于 马 路市 场 ， 经 营 内 容 基 本 类 同 ， 专 业 化 市 场 少 ， 综 合 性 市 场 多 ， 绿 地 、公 厕 、 垃 圾 集 收 等 基 本 的 公 用 设 施 欠 缺 和 不 足 ， 道 路 硬 化 率 低 ，环 境 卫 生 脏 乱 差 突 出 ， 影 响 了 乡 镇 的 整 体 形 象 ； 三 是 农 产 品 市 场层 次 低 ， 规 模 小 。 现 有 的 粮 油 市 场 、 瓜 果 市 场 、 活 畜 市 场 、 牲 畜屠 宰 市 场 、 蔬 菜 市 场 、 百 货 用 品 市 场 、 杂 货 用 品 市 场 均 为 以 零 售为 主 的
19、露 天 和 大 棚 式 简 易 市 场 ， 批 发 功 能 不 足 ， 辐 射 范 围 小 。 市场 用 地 面 积 、 建 筑 规 模 不 足 。通 过 市 场 的 升 级 改 造 、 管 理 水 平 的 提 高 ， 为 广 大 消 费 者 创 造一 个 丰 富 多 彩 的 购 物 平 台 ； 为 农 业 架 起 一 个 以 流 通 促 生 产 的 桥 梁 。扩 大 交 易 规 模 ， 以 品 种 多 、 质 量 优 、 批 量 大 、 价 格 稳 定 的 产 品 满足 市 场 需 求 ， 形 成 健 康 、 有 序 的 市 场 竞 争 环 境 ； 规 范 市 场 经 营 秩序 ， 提 高
20、市 场 管 理 水 平 ， 增 强 市 场 活 力 ， 更 好 地 发 挥 市 场 在 区 域经 济 中 的 辐 射 和 带 动 作 用 。5、项目建设符合沙埔县政府的旧城改造目的随 着 国 家 改 革 开 放 政 策 的 逐 渐 深 入 、 社 会 的 进 步 、 经 济 体 制与 增 长 方 式 的 转 型 ， 旧 城 区 承 载 的 职 能 逐 渐 多 元 化 、 复 杂 化 。旧 城 区 更 新 过 程 不 仅 可 改 善 其 基 础 设 施 ， 更 显 著 的 是 随 着 房地 产 市 场 的 开 放 ， 城 市 土 地 有 偿 使 用 制 度 的 实 施 ， 土 地 级 差 效 应
21、的 发 挥 ， 优 化 了 土 地 利 用 结 构 ， 提 高 了 其 综 合 服 务 功 能 。 加 快 旧城 改 造 ， 可 使 城 市 功 能 布 局 更 趋 合 理 。四、项目建设意义1、 政 治 效 益项 目 的 改 造 ， 是 贯 彻 政 府 对 城 乡 建 设 、 旧 城 改 造 的 发 展 战 略 ，可 以 提 升 城 镇 的 综 合 社 会 功 能 服 务 ， 完 善 城 镇 设 施 ， 更 新 城 镇 环境 标 准 ， 提 升 人 民 的 生 活 质 量 。 旧 城 改 造 不 但 可 以 满 足 的 民 生 需求 ， 而 且 更 利 于 政 府 的 管 理 工 作 ， 实
22、 现 和 谐 社 会 。2、 社 会 效 益解 决 马 路 市 场 “脏 、 乱 、 差 ”现 象 ， 这 对 消 除 城 乡 居 民 的 消费 安 全 和 食 品 安 全 隐 患 。 推 进 专 业 农 贸 市 场 的 建 设 ， 改 善 市 场 经营 环 境 ， 建 立 健 全 各 项 制 度 ， 加 强 专 业 市 场 的 管 理 ， 提 高 经 营 者素 质 和 服 务 质 量 ， 对 方 便 群 众 日 常 生 活 ， 保 障 群 众 食 品 安 全 ， 提高 群 众 的 生 活 质 量 ， 具 有 重 要 的 现 实 意 义 。通 过 专 业 农 贸 市 场 的 改 扩 建 ， 提
23、 高 管 理 者 和 经 营 者 的 整 体 素质 ， 引 入 先 进 的 管 理 、 经 营 理 念 ， 激 发 和 提 高 他 们 的 商 品 意 识 、市 场 竞 争 意 识 ， 开 阔 他 们 的 眼 界 ， 逐 步 提 高 他 们 自 身 的 素 质 ， 培养 出 一 批 农 村 能 人 ， 并 以 他 们 的 示 范 效 应 带 动 农 村 经 济 的 发 展 。3、 经 济 效 益充 分 挖 掘 沙 浦 镇 的 土 地 价 值 与 商 业 价 值 。 从 创 造 良 好 的 生 产投 资 环 境 出 发 ， 将 沙 浦 镇 的 旧 城 改 造 与 专 业 的 市 场 建 设 结
24、合 起 来 ，积 极 引 导 和 鼓 励 各 行 业 开 发 商 进 行 投 资 建 设 ， 在 大 力 推 进 沙 浦 镇城 市 化 建 设 的 同 时 ， 提 高 沙 浦 镇 的 经 济 效 益 增 长 。4、 产 业 效 益项 目 建 成 后 ， 进 行 住 宅 、 商 铺 的 销 售 ， 可 搞 活 当 地 市 场 ， 促进 当 地 人 们 增 收 。 建 设 的 住 房 、 店 铺 等 不 仅 可 以 满 足 原 来 居 民 的居 住 、 生 活 之 需 ， 还 可 以 面 向 整 个 沙 浦 镇 及 柳 城 县 的 市 场 ， 甚 至辐 射 到 周 边 其 他 地 区 。5、 环
25、境 效 益城 市 的 内 在 价 值 很 大 程 度 取 决 于 环 境 。 本 项 目 的 建 设 ， 将 结合 经 济 效 益 、 社 会 效 益 和 环 境 效 益 ， 开 发 过 程 注 重 建 筑 设 计 与 环境 协 调 ， 绿 化 措 施 相 配 套 ， 通 过 绿 化 、 美 化 、 亮 化 沙 浦 镇 环 境 ，从 而 提 升 沙 浦 镇 的 自 身 城 市 价 值 ， 形 成 环 境 优 美 、 人 际 和 谐 的 文明 城 区 、 精 品 城 区 。6、 地 租 效 益旧 改 区 建 成 后 ， 将 通 过 市 场 的 集 散 作 用 ， 辐 射 带 动 周 边 地 区的
26、 开 发 ， 促 进 沙 浦 镇 的 城 市 化 进 程 ， 从 而 促 进 土 地 资 源 升 值 ， 实现 资 源 的 有 效 配 置 和 效 益 的 最 大 化 。五、项目改造建议1、项目初步规划意向图1-3层 为 商 业 裙 楼3层 以 上 为 居 民 住 宅项 目 规 划 效 果 图层 为 商 业 裙 楼层 以 上 为 居 民 住 宅项 目 规 划 效 果 图2、项目市场定位理念根据本地块区域市场环境的优劣势所进行的分析，结合本项目所处地理位置的特性，可以看出，目前融安主要以街铺经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者的消费观念向休闲、文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高。周边商业市场开始不再适合当前多样化、个性化、追
