1、恒大雅苑首一期项目可行性研究报告新乡名都置业有限公司新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告1目 录第一章 总论 .31.1. 项目概况 .31.2. 项目建设单位介绍 .31.3. 可行性报告编制依据 .91.4. 项目主要技术经济指标 .9第二章 市场分析与项目定位 .92.1 我国房地产市场形势发展分析 .122.2 新乡市房地产市场分析 .122.3 项目市场竞争分析 .172.4 项目目标客户定位及销售价格预测 .202.5 市场分析结论 .21第三章 项目建设的依据及合法性 .21第四章 项目建设地址及环境 .214.1 项目地址 .214.2 地块概况 .21第五章 项目建
2、设内容 .225.1 规划理念 .225.2 建筑设计风格 .245.3 项目建设内容 .24第六章 项目实施进度 .26第七章 营销组织 .277.1 本项目市场营销模式简述 .277.2 本项目营销组织机构及人员构成 .27新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告2第八章 投资估算及资金来源 .288.1 投资估算范围 .288.2 投资估算内容 .288.3 投资估算依据 .288.4 投资估算结果 .298.5 资金筹措 .31第九章 财务评价 .319.1 财务评价编制说明 .329.2 销售收入估算 .329.3 盈利能力分析（财务评价及指标） .339.4 贷款偿还能力分析
3、 .359.5 财务评价结论 .35第十章 敏感性分析 .3610.1 敏感性分析 .36第十一章 结论及建议 .3711.1 结论 .3711.2 建议 .37新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告3第一章 总论1.1. 项目概况1.1 项目名称：新乡雅苑首一期项目1.2 建设单位：新乡名都置业有限公司1.3 建设地点：新乡市胜利路以西，解放路以东，南环路以北，文岩路以南1.4 用地面积：70.86 亩（47243.85 平方米） 1.5 建设规模：13.63 万平方米；1.6 容积率： 2.881.7 项目进展情况目前已完成征地手续、人员配备、项目规划、设计，首一期项目已开工建设。
4、1.2. 项目建设单位介绍新乡名都置业有限公司成立于 2010 年 12 月 24 日，注册资本 2000 万元，实收资本为 2000 万元，法定代表人梁谦，公司经营范围为房地产开发经营。是恒大地产集团郑州有限公司的全资子公司。目前公司拥有员工 120 人，其中本科以上(含本科)学历占比达到 90%以上,中高级职称人员占 50%左右。中高级管理人员 40 人，部门设置齐全，下设行政人事部、财务部、监察分室、采购部、工程部、工程技术部、合同管理部、开发部、营销部、预决算部、招投标部、综合计划部、总工室等。恒大地产集团成立于 1996 年 6 月 24 日，注册地址为广州市海珠区工业大道南 821
5、 号金碧花园 018 号单元三楼，注册资本人民币 250,000 万元。是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，连续 7 年位列中国房地产企业 10 强，目前，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、拥有中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。2009 年 11 月 5 日恒大于香港联交所主板上市，当天凭借开盘当日 705 亿港元市值，一举成为中国在港上市市值最大的非国有企业。恒大的股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚、德意志银行等 39 家全球战略
6、股东。国际资本的支持，让恒大迈入了一个全新的高速发展时期。恒大目前在广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、南昌、郑州、新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告4洛阳等全国 50 个主要城市拥有多个地区公司，拥有优质项目 100 余个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系列，是中国土地储备最多、在建工程面积最大、进入省会城市最多的房地产企业。2010 年全年销售面积 788.7 万平方米，合约销售金额达 504.2 亿元，销售面积及销售金额均位于全国第二， 进一步实现了大步跨越。资金运作优势公司拥有严密科学的资金计划管理体系和优秀的执行团队，能够及时把握各区域、各项目销售回款、贷
7、款情况以及资金需求，以严谨周密的资金计划控制，实现少投入、多产出，为公司带来稳定充裕的现金流。规模优势作为房地产企业，恒大的规模优势集中体现在土地储备方面：1、土地规模及城市分布均位居中国龙头地位恒大在全国土地储备超过 7300 万平方米，分布在 50 个主要城市，超过 80%的项目位于天津、重庆 2 个直辖市和广州、武汉、沈阳、成都、南京、合肥、西安等省会城市。2、优质的土地储备，拿地成本大幅低于行业平均水平恒大的土地储备价格低廉。这主要归结于两大因素。第一，超前的土地储备战略决策，抢先进入了土地成本低、升值潜力大的新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告5城市和区域。第二，依靠大量信
8、息和品牌优势，在土地二级市场并购优质低成本项目。3、项目规模合理，可最大程度获取经济及品牌效益公司大部分项目规模在 50200 万平方米之间，最适宜规模开发、滚动开发。此类项目规模较大，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件；开发周期一般 3 到 5 年，可先建造大型园林及环境配套，以实现销售价格与速度双提升，最大程度获取规模开发的经济效益，从而符合公司的精品战略和可持续发展战略。4、升值潜力巨大，为公司带来更高的投资回报恒大土地储备的区域属性、环境特点及规划前景，决定了项目巨大的升值空间。恒大的土地储备多数位于： 近几年经济高增长的超大城市。在全国战略拓展的进程中，恒大优先选择中国经济最具活
9、力、增长最具可持续性的区域经济中心，如重庆、天津、沈阳、南京、武汉、成都等。以上城市经济发展迅速，住宅市场需求旺盛，成长性好，恒大项目也因此具有巨大的升值空间。 三线城市毗邻繁华市中心及政府行政中心的核心地段近年来，三线城市经济稳定快速增长，人均可支配收入水平大幅提升，对中高端宜居类商品住宅需求旺盛。恒大率先储备了一批三线城市的优质地块，该类地块位置优越，一般毗邻市中心繁华商业区或紧挨市委市政府行政中心，潜力巨大，资源稀缺性高，项目升值前景非常可观。 环境优美、规划交通发达、房价升值潜力巨大的区域品牌及营销优势作为中国标准化运营的精品地产领导者，恒大严格实施精品战略，执行全过程精品标准。在内部
10、推行集团化紧密型管理体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，从规划设计、主体施工、园林建设、装修装饰，到材料设备都与国内外 300 多家相关行业龙头企业建立合作联盟。恒大产品，代表了中国房地产的精品标杆；恒大的产品品牌，已成为中国房地产业的领先品牌。新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告6品牌战略联盟铸造恒大品牌目前，恒大是中国第一家真正全面实现资源整合的领军企业，整合范围最广、数量最多、品牌最强。产品按照精品标准全面转型后，恒大在各主要城市成功建立了高品质产品形象，置业者认同恒大品牌的附加价值，产品品牌形成了强大的市场号召力，因此，恒大所有项目都成为当地标志性物业。2010
11、年 9 月 18 日，最新的中房 TOP10 报道出炉，恒大以 80.16 亿元的品牌价值赫然雄踞中国房地产品牌价值第一名。恒大品牌，已成为最具市场号召力、最具行业领导力、最具社会影响力的领袖品牌，也是恒大未来发展强大的核心竞争力。2007 年 10 月，恒大地产集团广州“恒大御景半岛”项目正式开盘。定位为“中国第一豪宅”的御景半岛同时也是恒大地产集团推出市场的最高端的产品，在开盘一周内，恒大御景半岛实现了 21 亿元销售收入。2008 年国庆黄金周期间，恒大地产集团在广州、成都、沈阳、重庆、武汉、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等 12 个核心城市 18 个精品楼盘实现同时开盘，全国范围内
12、推出货量近 2 万套住宅，项目全部以“园林实景+准现楼+精装修”精品面市，恒大全国项目七天销售额达到 47.9 亿，成为“黄金周”全国销售冠军。2009 年元旦期间，全国各地楼市显露回暖征兆，清远恒大金碧天下、长沙恒大华府、太原恒大绿洲二期 3 盘齐开，三个楼盘，销售额高达十余亿元。在另外十多个核心城市，恒大遍布全国的其他 18 个系列楼盘也在元旦期间取得不俗业绩。同时，恒大在三线城市的项目也取得了优秀的销售业绩。如 2009 年 9 月26 日洛阳恒大绿洲隆重开盘，当日销售额高达 3.8 亿，一举创下洛阳楼市的新纪录。2010 年 11 月 28 日，郑州恒大名都开盘，出现了抢购的罕见景象，
13、当日销新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告7售额达 5.4 亿，创造了郑州房地产营销的新传奇。2010 年 12 月 5 日，信阳恒大名都举行了盛大的开盘仪式，当日销售额达 3.5亿，创下信阳楼市的新高，诠释了信阳人居新理念。恒大持之以恒加强产品品质的打造，不断提升产品自身优势，让利赢得主动。这种低开高走的策略与精品战略组合在一起，有效的提升了产品性价比，获得了全国置业者的认可。2010 年全年销售突破 504 亿大关，进一步实现了大步跨越。2011 年恒大将在全国继续深入推进“精品战略” ，保持在全国领先的销售竞争力。团队及管理优势1、中国一流的管理团队公司拥有中国一流的领导管理团
14、队，平均年龄 42 岁，平均房地产开发管理经验 14 年以上。其中教授 1 人，博士 3 人，硕士 4 人。集团董事局主席许家印教授为第十一届全国政协委员、全国劳动模范、中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长。曾荣获“优秀中国特色社会主义事业建设者” 、 “中国十大慈善家” 、 “中国房地产十大风云人物”等称号。2、中国一流的员工队伍公司拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍。员工总计 1 万余人，其中房地产开发建设系统员工 92%以上是大学本科及以上学历，是中国一流的员工队伍。3、中国一流的人才机制恒大从人才引进、员工培训、绩效考核和保障员工权益四个方面建立了中国一流的人才机制。全方
15、位的员工培训体系、科学有效的绩效考核机制，以及行业领先的国际化高水准薪资结构体系，充分发挥薪资的人才吸引和工作激励双重作用，实现人才结构优化配置。 成本优势 全 过 程 的 成 本 控 制 体 系一土 地 购 买 产 品 设 计 集 中 招 投 标 集 中 采 购成 功 控 制 土 地 成 本 标 准 化 设 计 及 优 化 设 计 ，有 效 控 制 建 设 成 本 材 料 集 中 采 购 ， 大 幅降 低 价 格集 中 招 投 标 降 低 采购 成 本与 全 国 十 强 企 业 联盟 ， 确 保 质 优 价 廉全 过 程 的 成 本 控 制 体 系土 地 购 买 产 品 设 计 集 中 招
16、投 标 集 中 采 购成 功 控 制 土 地 成 本 标 准 化 设 计 及 优 化 设 计 ，有 效 控 制 建 设 成 本 材 料 集 中 采 购 ， 大 幅降 低 价 格集 中 招 投 标 降 低 采购 成 本与 全 国 十 强 企 业 联盟 ， 确 保 质 优 价 廉新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告8一一一:一/一一一一 一一:一一/一一一一高 端10%旅 游 地 产20中 高 端30%中 端40一一一一一一高 端 系 列 旅 游 地 产 系 列中 端 系 列中 高 端 系 列 一一一:一一一一高 端旅 游 地 产中 高 端中 端高 端 系 列 旅 游 地 产 系 列中
17、端 系 列中 高 端 系 列公司拥有系统的项目开发成本控制体系。从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。1、土地价格低，实现了成本的源头控制凭借超前的土地储备战略决策，恒大抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域，大幅降低了拿地成本。2、产品设计标准化，有效控制建设成本恒大通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。通过设计的标准化，达到施工工艺、施工组织的标准化，实现集中招标、集中采购、集中施工、集中管理，有效控制建设成本。3、集中招投标，实现规模效益恒大严格实施集中招投标，对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标。由于
18、恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。4、集中采购材料及设备，大幅降低成本恒大通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，大部分装修材料价格控制在市场价的 3 到 5 折。同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。产品结构优势公司产品类型的组合非常科学合理。对于所有项目，公司内部均由规划设计研究院、营销团队、地区公司三大团队分别进行独立市场调研；并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保公司的产品定位准确、产品结构科学合理，能
19、最大程度被市场接受。在公司的产品结构方面，中端产品占 40%，中高端产品占 30%，高端产品占 10%，旅游地产产品占 20%。此产品结构与市场需求的物业类型比例基本吻合。 新乡名都置业有限公司 首一期项目可行性研究报告9高端产品：一般以恒大华府系列为主 定位为所在城市顶级豪宅，是填补当地豪宅市场空白的标志性物业； 通常位于大城市中区域价值高、形象较佳的中心地段或未来升值潜力较大的区域(如规划的 CBD)； 产品主要为花园洋房、小高层洋房等； 一般均为大户型单位，采用最高端、最豪华的设计及建设标准； 通常配套有大型豪华会所、商业及教育等设施；旅游地产产品：一般以恒大金碧天下系列为主 定位为集旅
20、游、度假、商务、居住一体的大型旅游度假项目； 通常位于人口超过 500 万特大城市周边 20-75 公里范围内；临近高速公路出口，非属超大城市行政区域； 坐落于自然、优美的大型山水环境之中，具有得天独厚的景观资源； 产品主要为单体别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房、小高层及高层住宅； 通常配套 10 万平方米左右的五星级酒店、会议中心、健康中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心、运动中心及区域公交系统；中高端及中端产品：一般以恒大绿洲/恒大名都/恒大城/恒大雅苑系列为主 定位为配套完善、环境优美的大型宜居住宅小区； 通常位于城市的次级中心区域，周边交通便利，市政配套齐全； 产品主要为多层、小高层、中高层以及高层住宅； 通常配套大型会所、运动中心、幼儿园、商业街等生活设施； 1.3. 可行性报告编制依据 房地产开发项目经济评价办法 ； 可行性研究指南 ； 方法与参数 ； 项目有关资料； 新乡市行政事业及服务性收费目录1.4. 项目主要技术经济指标新乡首一期主要技术经济指标表序号 指 标 项 目 单位 指标 备 注
